Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 09 декабря 2019 г. по делу N 33-4785/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Нимаевой О.З, судей коллегии Вагановой Е.С. и Семенова Б.С, при секретаре Мархаевой С.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Капустиной Л.Н. к Будрину А.О, Загузиной М.П, Будрину А.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, взыскании судебных расходов

по апелляционной жалобе представителя ответчика Загузиной М.П. - Шабаева И.В.

на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 30 августа 2019 года, которым исковые требования удовлетворены и постановлено:

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельным участком. расположенных по адресу: "... " от 22 января 2015 г, заключенный между Капустиной Л.Н. и Будриным А.О, Загузиной М.П, Будриным А.О..

Возвратить в собственность Капустиной Л.Н. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "... "

Решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество на имя Капустиной Л.Н. с погашением записи государственной регистрации права собственности Будрина А.О, Загузиной М.П, Будрина А.А. на указанное недвижимое имущество.

Взыскать в равных долях с Будрина А.О... Загузиной М.П. в пользу Капустиной Л.Н. расходы на оплату государственной пошлины в размере 5 115, 5 руб. с каждого.

Заслушав доклад судьи Семенова Б.С, пояснения ответчиков Загузиной М.П, Будрина А.О, истца Капустиной Л.Н, ее представителя Шагдарова А.Б, представителя третьего лица Отделения Пенсионного фонда РБ по РБ Надмитова Э.Б, ознакомившись с материалами дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд, истец Капустина Л.Н. просила:

- расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: "... ", от 22 января 2015 года, заключенный между Капустиной Л.Н. и Будриными А.О, М.П. (Загузиной), А.А, в связи с нарушением ответчиком обязанности по оплате переданного имущества, - взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере 10 231 руб.

В судебном заседании истец Капустина Л.Н. и ее представитель Шагдаров А.Б. иск поддержали в полном объеме.

Ответчик Загузина М.П, являющаяся также законным представителем несовершеннолетнего Будрина А.А. не явилась, надлежаще извещена.

В судебном заседании представитель ответчика Загузиной М.П. - Шабаев И.В. иск не признал в полном объеме, представил письменные возражения на иск, просил в иске отказать, применить срок исковой давности. Кроме того, полагал, что ответчик не лишена возможности взыскать денежные средства за проданное имущество.

В судебном заседании ответчик Будрин А.О. иск признал в полном объеме, суду пояснил, что при покупке дома и земельного участка денежные средства истцу ими уплачены не были, средства материнского капитала потрачены не по назначению.

Представитель третьего лица Отделения Пенсионного фонда РФ по РБ Надмитова Э.Б. в судебном заседании оставила разрешение требований истца на усмотрение суда, пояснив, что право Загузиной (Будриной) М.П. на дополнительные меры поддержки было прекращено в связи с распоряжением в полном объеме средствами материнского (семейного) капитала на приобретение жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: "... "

Районным судом исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Загузиной М.П.- Шабаев И.В. просит отменить решение суда, указывая, что ни законом, ни договором не предусмотрено расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем. Неоплата стоимости не является существенным нарушением договора покупателем, если это не предусмотрено самим договором, а в договоре от 22 января 2015 года отсутствует данное указание. Кроме того, указывает, что истец дважды обращалась в суд, но требование о расторжении сделки не заявляла. Указывает об истечении срока исковой давности, полагая, что о нарушении права истец должен был узнать не позднее даты подписания договора купли-продажи.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчик Загузина М.П. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ее представитель Шабаев А.В. не явился, надлежаще извещен.

Истец Капустина Л.Н, ее представитель Шагдаров А.Б. по доводам жалобы возражали.

Ответчик Будрин А.О. выразил согласие с решением суда.

Представитель третьего лица Отделения Пенсионного фонда РФ по РБ Надмитова Э.Б. полагала решение суда правильным.

Ответчик Будрин А.А. в заседание суда апелляционной инстанции не явился, надлежаще извещен.

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 22 января 2015 года между Капустиной Л.П. и Будриным А.О, Будриной (ныне Загузиной) М.П, Будриным А.А. был заключен Договор купли-продажи дома и земельного участка. По условиям договора продавец (Капустина Л.Н.) обязуется продать, а покупатели (Будрин А.О, Будрина МП, Будрин А.А.) обязуются купить в общедолевую собственность ("... " доли) дом, назначение: "... " общая площадь "... " кв.м, этажность: "... " расположенный по адресу: "... " и земельный участок, на котором расположен жилой дом. Сторонами была определена стоимость указанного имущества в размере 703 100 руб. При этом стоимость дома составляет 453 100 руб, стоимость земельного участка - 250 000 руб.

В соответствии с п.2.1 договора денежная сумма в размере 250 000 руб. за земельный участок была получена продавцом до подписания договора.

П.2.2 Договора предусмотрено, что сумма в размере 453100 рублей за дом приобретается покупателями за счет заемных средств, предоставляемых ООО "Удачный капитал" согласно договору целевого ипотечного займа (на приобретение дома) N61/0115 от 22 января 2015 года, подписанного Будриной (ныне Загузиной) М.П.

Также 22 января 2015 года сторонами был составлен и подписан передаточный акт, в котором стороны подтвердили, что продавец передал, а покупатели приняли недвижимое имущество.

30 января 2015 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности к новым собственникам Будрину А.О, Загузиной (Будриной) М.П, Будрину А.А.

Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. Капустина Л.Н. ссылается на то, что расчет по договору купли-продажи покупатели не произвели.

09 апреля 2019 года Капустина Л.Н. направила ответчикам претензию, однако ответчиками ее требования не удовлетворены.

По общему правилу, предусмотренному п.п. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение, согласно которому регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

Из существа заключенного между Капустиной Л.Н. и Будриным А.О, Загузиной (Будриной) М.П, Будриным А.А. 22 января 2015 года договора купли-продажи жилого дома, назначение: жилое, общая площадь 144, 1 кв.м. этажность: 2, расположенного по адресу: "... " и земельного участка, на котором расположен жилой дом, следует, что покупатели обязаны были уплатить цену, предусмотренную договором. При этом сумма в размере 250 000 руб. за земельный участок была получена продавцом до подписания договора, а сумма в размере 453 100 руб. должна была быть выплачена покупателями за счет заемных средств, предоставляемых ООО "Удачный капитал" Будриной М.П. Подтверждением оплаты по настоящему договору является расписка продавца и финансовый документ, подтверждающий факт получения денежных средств.

Таким образом, в соответствии с заключенным договором и требованиями пп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса РФ покупатели недвижимого имущества Будрин А.О, Загузина (Будрина) МП, Будрин А.А. должны были представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу Капустиной Л.П. денежной суммы по договору купли-продажи.

Однако, такие доказательства суду не были предоставлены, истец факт получения денежных средств отрицает. Иных допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателями продавцу имущества денежных средств, в деле также нет.

Кроме того, исследованными по делу доказательствами подтверждается и то, что до заключения договора истцу Капустиной Л.Н. фактически денежные средства ответчиками не передавались, несмотря на указание получения денежных средств в договоре.

Так, неоплата по договору истцу Капустиной Л.Н. не отрицается ответчиком Будриным А.О.

Между тем, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости Капустина Л.Н. знала, что она не получит денежные средства по договору купли-продажи, она не заключала бы договор купли-продажи и не передавала бы имущество покупателям Будрину А.О, Загузиной (Будриной) М.П, Будрину А.А.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, полагая их правильными.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка в связи с нарушением существенных условий договора.

Доводы жалобы о том, что законом не предусмотрено расторжение договора подлежат отклонению.

Так, суд обоснованно применил п.1. 2 ст. 450, 454 ГК РФ, указав, что цена является существенным условием договора купли - продажи.

Согласно абзацу 4 пункта пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Так, верным является вывод суда о том, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

При этом судом верно указано, что поскольку договором купли-продажи дома и земельного участка от 22 января 2015 года срок передачи денежных средств не указан, а договор в соответствии с п.5.3 действует до даты полного исполнения продавцом и покупателями обязательств настоящего договора, то срок следует исчислять с 09 апреля 2019 года - даты направления ответчикам требования о расторжении договора купли-продажи.

Таким образом, на момент обращения Капустиной Л.Н. с иском в суд 03 июля 2019 года, срок ею не пропущен.

При таких обстоятельствах, решение суда постановлено законно и обоснованно, оснований для его отмены либо изменения, предусмотренных ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 30 августа 2019 года по иску Капустиной Л.Н. к Будрина А.О, Загузиной М.П, Будрину А.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, взыскании судебных расходов оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья: О.З. Нимаева

Судьи коллегии: Е.С. Ваганова

Б.С. Семенов