Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 18 декабря 2019 г. по делу N 33-21113/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Ольковой А.А.

судей

Мехонцевой Е.М.

Торжевской М.О.

при ведении протокола помощником Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дрягиной Гузель Нурзияновны, Дрягина Михаила Викторовича к Силионовой Валентине Васильевне, Неволину Николаю Алексеевичу о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании части уплаченной суммы по апелляционной жалобе истцов на решение Березовского городского суда от 23.08.2019.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А, объяснения представителя истцов Черемных О.Н, возражения представителя ответчиков - Воронова Д.К, судебная коллегия

установила:

20.03.2019 истцы Дрягина Г.Н. и Дрягин М.В. по договору купли-продажи приобрели в общую совместную собственность у ответчиков Силионовой В.В, Неволина Н.А. жилой дом общей площадью 55, 1 кв.м с кадастровым номером N:170 и земельный участок площадью 1 043 кв.м с кадастровым номером N:348. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Стоимость жилого дома составила 1950000 руб, стоимость участка - 1000000 руб.

Истцы, ссылаясь на то, что при получении градостроительного плана земельного участка, они узнали о наличии препятствующих реконструкции и новому строительству ограничений (нахождении большей части участка в границах ориентировочной санитарно-защитной зоны предприятия и охранной зоны газопровода высокого давления), о которых собственник не предупредил их, просили снизить покупную стоимость земельного участка и жилого дома до их кадастровой стоимости, 429570 руб. и 1064119 руб, соответственно, взыскав разницу с ответчиков.

Представитель ответчиков Воронов Д.К. иск не признал, указав, что в ЕГРН какие-либо ограничения в отношении земельного участка отсутствуют, ответчикам о таких ограничениях известно не было. Истцы приобретали жилой дом для проживания в нем, а не его сноса.

Решением суда в иске отказано.

Не согласившись с таким решением, истцы обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить. Полагают, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Не смотря на то, что санитарно-защитная зона является ориентировочной, ограничения в использовании земельного участка сохраняются. Полагают, что судом оставлен без внимания ответ ООО "Газпром трансгаз Екатеринбург" о безусловном запрете на размещение в охранное зоне жилых помещений. Считают неверным вывод суда о наличии у покупателей возможности самостоятельно выявить установленные в отношении земельного участка ограничения. Также указывают на неверное изложение судом свидетельских показаний о времени предоставления им продавцами кадастрового паспорта.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчиков против удовлетворения жалобы возражал.

Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно Правилам землепользования и застройки Березовского городского округа, утвержденным решением Думы Березовского городского округа от 22.12.2016 N 33, и сведениям полученного истцами после сделки градостроительного плана земельный участок истцов полностью находится в границах ориентировочной санитарно-защитной зоны, а также наполовину в границах зоны минимально допустимых расстояний магистрального газопровода.

Согласно пункту 24 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны с особыми условиями использования территорий считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о зоне с особыми условиями использования территории из Единого государственного реестра недвижимости, если иное не предусмотрено настоящей статьей, федеральным законом.

Вместе с тем, согласно пунктам 8-10 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2022 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до дня официального опубликования настоящего Федерального закона нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.

В случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления зоны с особыми условиями использования территории, указанной в части 8 настоящей статьи, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности.

Зоны с особыми условиями использования территорий, которые установлены до дня официального опубликования настоящего Федерального закона нормативными правовыми актами или решениями об их установлении, при соблюдении условий, указанных в частях 8 и 9 настоящей статьи, считаются установленными вне зависимости от соответствия решений об их установлении требованиям, установленным в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). Внесение изменений в указанные решения или принятие новых решений об установлении таких зон и (или) их границ в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не требуется, за исключением случая, предусмотренного частью 11 настоящей статьи.

Поскольку непосредственно сами Правила землепользования и застройки, как нормативно-правовой акт, принятый до дня вступления в силу вышеназванного Федерального закона, указывают на ориентировочный размер санитарно-защитной зоны, суд пришел к правильному выводу о том, что до внесения соответствующих сведений в ЕГРН о границах данной зоны, ограничения санитарно-защитного характера на участок истцов не распространяются.

Что касается зоны минимально допустимых расстояний магистрального газопровода, то данная зона, как следует из градостроительного плана земельного участка, распространяется только на его часть, в то время как в отношении другой части каких-либо ограничений не установлено и она может быть использована непосредственно для строительства.

Проверяя действия продавцов на предмет доведения до покупателей соответствующей информации, суд сделал правильный вывод о том, что данная обязанность выполнена продавцами в полном объеме, поскольку, во-первых, до совершения сделки сторонами сделки были получены актуальные сведения ЕГРН, где какие-либо ограничения отсутствуют; во-вторых кадастровая выписка на земельный участок от 09.07.2014 с существовавшими на момент ее выдачи ограничениями в виде зоны минимальных расстояний магистрального газопровода была передана ответчиками истцам до завершения сделки. Предоставление суду данной выписки вместе с исковым заявлением подтверждает этот факт.

Таким образом, весь объем имевшейся у продавцов информации о характеристиках передаваемого земельного участка истцам был предоставлен.

Факт нахождения участка в зонах с особыми условиями использования был установлен в ходе подготовки истцами к строительству нового объекта на приобретенном земельном участке при получении градостроительного плана. При этом ими не было представлено доказательств, указывающих на то, что ответчиками до продажи участка предпринимались такие же действия, в ходе которых им стало бы достоверно известно о существующих ограничениях. Не представлено истцами и доказательств того, что они поставили продавцов в известность о своем намерении использовать земельный участок для нового строительства.

Обоснованно было указано судом и на то, что поскольку Правила землепользования и застройки находятся в открытом доступе, истцы при соблюдении ими достаточной степени разумности и осмотрительности не лишены были возможности до совершения сделки обратиться в администрацию Березовского городского округа с просьбой указать все существующие в отношении земельного участка ограничения и обременения, и тем самым устранить имеющиеся противоречия между ранее выданной кадастровой выпиской и актуальными сведениями ЕГРН.

Доводы о том, что такая информация в соответствии с регламентами по оказанию администрацией муниципальных услуг могла быть получена только в виде градостроительного плана, право на получение которого предоставлено законом только собственнику участка, являются несостоятельными и противоречат положениям Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О рассмотрении обращений граждан".

При данных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут повлечь возможность отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Березовского городского суда от 23.08.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Дрягиной Гузель Нурзияновны, Дрягина Михаила Викторовича - без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.