Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 20 декабря 2019 г. по делу N 33-21320/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Ольковой А.А., судей Мехонцевой Е.М., Торжевской М.О., при ведении протокола помощником судьи Батрышиной Л.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску органа местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" к Патлусовой Татьяне Сергеевне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Патлусовой Татьяны Сергеевны на решение Красноуфимского районного суда Свердловской области от 03.09.2019.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М, пояснения представителя истца по доверенности от 28.05.2019 Коробейникова К.Ю, судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к Патлусовой Т.С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что между арендодателем МУГИСО () с одной стороны и арендатором ООО "Изо Мастер" с другой стороны заключен договор аренды N 95/1-05 от 13.07.2005 земельного участка с кадастровым номером N84, расположенного по адресу:.., N, площадью 35711 кв.м с разрешенным использованием под предприятие пищевой промышленности (производственная база). Срок аренды земельного участка устанавливается с 13.07.2005 по 13.07.2054. Согласно акту приема-передачи к договору арендодатель передал, а ООО "Изо Мастер" принял земельный участок с 13.07.2005.

Соглашением от 01.09.2006 права и обязанности арендодателя по договору перешли к городскому округу Красноуфимск. Соглашением о перемене лиц в обязательстве от 14.12.2011 права аренды на земельный участок передано ООО "Центр проектирования и строительства".

Дополнительным соглашением от 09.10.2012 на основании Постановления Главы ГО Красноуфимск от 08.10.2012 N 1177 "Об образовании земельных участков, и о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 13.07.2005 N 95/1-05" земельный участок с кадастровым номером N:84 разделен на 13 участков, в том числе и на земельный участок с кадастровым номером N:677, площадью 2956 кв.м, расположенный по адресу:.., N с разрешенным использованием под производственную базу.

Договором уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером N:677 от 19.12.2012 ООО "Центр проектирования и строительства" передало право аренды Куркину А.С.

Соглашением о переходе прав и обязанностей по договору уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N:677 от 14.04.2017 право аренды Куркиным А.С. переданы Патлусовой Т.С.

В силу пункта 2.2 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за используемы земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 соглашения о переходе прав и обязанностей по договору уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N:677 от 14.04.2017 Куркин А.С. передает, а Патлусова Т.С. принимает права и обязанности арендатора земельного участка площадью 2956 кв.м, с кадастровым номером N:677, расположенного по адресу:...

Ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 7 соглашения о переходе прав и обязанностей по договору уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N:677 от 14.04.2017 права и обязанности арендатора по договору перешли к ответчику, в том числе обязанность по уплате суммы долга за период времени с 04.03.2013 по 16.05.2017, истец с учетом уточнений исковых требований просил взыскать с Патлусовой Т.С. задолженность по договору аренды земельного участка N95/1-05 за период времени с 17.05.2017 по 31.12.2018 включительно в сумме 154980 рублей 27 копеек.

В судебном заседании представитель истца Коробейников К.Ю. поддержал заявленные исковые требования, обосновав их доводами, изложенными в иске.

Представитель ответчика Зарубин С.В. поддержал возражения ответчика и просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Оспариваемым решением Красноуфимского районного суда Свердловской области от 03.09.2019 исковые требования удовлетворены частично. С Патлусовой Т.С. в пользу ОМС "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 95/1-05 от 13.07.2005 за период времени с 01.04.2016 по 31.12.2018 включительно в сумме 65484 рубля 66 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. С Патлусовой Т.С. в доход местного бюджета ГО Красноуфимск взыскана государственная пошлина в сумме 2165 рублей.

С таким решением не согласился ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на недоказанность обстоятельств, которые суд счел доказанными, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное определение обстоятельств, подлежащих доказыванию, нарушение норм материального и права.

В обоснование жалобы указывает, что в 2017 году по договору дарения Куркин А.С. передал 1/3 доли в праве общей долевой собственности на объекты литер А, А1, а по договору купли-продажи недвижимого имущества продал 1/3 доли в праве общей долевой собственности на здание литер А2 ответчику Патлусовой Т.С, уведомление направлено в адрес истца 14.04.2017. При заключении договора аренды ставки арендной платы должны быть изменены с учетом изменения кадастровой стоимости земельных участков с 01.01.2015. Договором аренды предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января текущего года. Посчитав, что арендная плата завышена, ответчик обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области. Решением указанной комиссии от 24.07.2019 N603 определена кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости объектов, в связи с чем ответчик обратилась к истцу о внесении изменений в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения о перерасчете арендной платы за 2016 год, но ей было отказано. Недвижимое здание расположено на нескольких земельных участках, вместе с тем объект находится в собственности трех физических лиц, поэтому расчет должен быть произведен, исходя из трех собственников, а не одного ответчика.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчик, третье лицо Куркин А.С. Учитывая, что неявившиеся лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, почтовыми уведомлениями, которое доставлено ответчику вручено 21.11.2019, от третьего лица в адрес суда вернулся конверт с отметкой: "Истек срок хранения", а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установилхарактер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между арендодателем МУГИСО () с одной стороны и арендатором ООО "Изо Мастер" с другой стороны заключен договор аренды N 95/1-05 от 13.07.2005 земельного участка с кадастровым номером N84, расположенного по адресу:.., N, площадью 35711 кв.м с разрешенным использованием под предприятие пищевой промышленности (производственная база). Срок аренды земельного участка устанавливается с 13.07.2005 по 13.07.2054. Согласно акту приема-передачи к договору арендодатель передал, а ООО "Изо Мастер" принял земельный участок с 13.07.2005.

Соглашением от 01.09.2006 права и обязанности арендодателя по договору перешли к городскому округу Красноуфимск.

Соглашением о перемене лиц в обязательстве от 14.12.2011 права аренды на земельный участок передано ООО "Центр проектирования и строительства".

Дополнительным соглашением от 09.10.2012 на основании Постановления Главы ГО Красноуфимск от 08.10.2012 г. N 1177 "Об образовании земельных участков, и о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 13.07.2005 N 95/1-05" земельный участок с кадастровым номером N:84 разделен на 13 участков. В результате раздела образован и земельный участок с кадастровым номером N:677, площадью 2956 кв.м, расположенный по адресу:..,.., N с разрешенным использованием под производственную базу.

Договором уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером N:677 от 19.12.2012 ООО "Центр проектирования и строительства" передало право аренды Куркину А.С.

Соглашением о переходе прав и обязанностей по договору уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N677 от 14.04.2017 право аренды Куркиным А.С. переданы Патлусовой Т.С.

На момент перехода прав арендатора к ответчику, задолженность прежнего арендатора Куркина А.С. перед истцом по арендной плате составляла 115469 рублей 07 копеек за период с 04.03.2013 по 16.05.2017. 11.04.2017 Краюхиным А.С. в счет погашения задолженности уплачено 5000 рублей.

Задолженность ответчика Патлусовой Т.С. перед истцом по арендной плате за период с 17.05.2017 по 31.12.2018 составила 39511 рублей 20 копеек, что не оспаривалось ответчиком.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку Куркин А.С. передал свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды ответчику Патлусовой Т.С. без согласия истца, то ответчик наряду с последующими арендаторами несет солидарную ответственность перед администрацией за неисполнение обязанности по уплате арендной платы за спорный период.

С указанными выводами суда соглашается и судебная коллегия, ввиду следующего.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.

Следовательно, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Дальнейшие действия администрации по исполнению договора аренды в отношении нового арендатора не могут быть расценены как отказ от претензий к первоначальному арендатору.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", следует, что если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, у ответчика имеется обязанность по оплате задолженности по арендной платы за предыдущего арендатора, доводы об обратном основаны на неверном толковании норм материального права.

По смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

При этом как верно отмечено судом первой инстанции, в случае уплаты спорной задолженности ответчик не лишена возможности в порядке регресса предъявить требование к другим солидарным должникам (статья 325 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку изменения в действующий договор аренды в установленном законом порядке не внесены, то оснований говорить об изменении кадастровой стоимости земельного участка в сторону уменьшения не имеется.

С доводом жалобы о необходимости начисления арендной платы, исходя из количества собственников недвижимого имущества, судебная коллегия согласиться не может, поскольку из содержания соглашения о переходе прав и обязанностей по договору уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером N:677 от 14.04.2017 следует, что право аренды на земельный участок перешло только Патлусовой Т.С. без какого-либо учета иных лиц.

Кроме того, из публичной кадастровой карты и выписки из ЕГРН не следует, что объект недвижимого имущества расположен на спорном земельном участке в соответствующих координатах.

Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены исследованными доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств, не содержат ссылки на новые обстоятельства, которые не были предметом исследования суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к отмене судебного решения. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красноуфимского районного суда Свердловской области от 03.09.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий: Олькова А.А.

Судьи: Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.