Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 17 декабря 2019 г. по делу N 33-13894/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Паршиной Т.В.

судей Карпова Д.В, Кулаевой Е.В.

при секретаре Храпцовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе Г.Р.А.

на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 13 августа 2018 года

по иску Г.Р.А. к Е.Е.Ю. об изменении условий договора купли-продажи земельного участка в части договорной цены земельного участка, взыскании денежных средств, по встречному иску Е.Е.Ю. к Г.Р.А. о взыскании денежных средств, по частной жалобе Е.Е.Ю.

на определение Кстовского городского суда Нижегородской области от 23 января 2019 года об отказе в удовлетворении ходатайства о вынесении дополнительного решения.

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Карпова Д.В, объяснения представителей Г.Р.А. -Ф.Г.Х. и Р.Л.А, представителей Е.Е.Ю. - П.Е.А. и Е.Ю.В, судебная коллегия, УСТАНОВИЛА:

Г.Р.А. обратился в суд с иском к Е.Е.Ю, в котором просил изменить условия Договора купли-продажи земельного участка N2 от 18.05.2015, заключенного между Е.Е.Ю. и Г. Р.А, в части договорной цены земельного участка путем ее уменьшения с суммы 108 400 000 рублей до 37 949500 рублей, посредством изложения пункта 5 Договора в следующей редакции: "Договорная цена Участка, по соглашению Сторон составляет 37 949 500 рублей, НДС не облагается, и оплачена Покупателем полностью, а также взыскать денежные средства в размере 63 685 122, 09 руб.

В обоснование иска указал, что 18.05.2015 года он купил у Е.Е.Ю. земельный участок, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. 29 611 кв.м, кадастровый номер: ***, и обязался принять и оплатить за данный участок 108 400 000 рублей, из которых по состоянию на 05 июля 2017 года им оплачено 72 000 000 рублей, поэтому в силу ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N102-ФЗ и п. 8 Договора Е.Е.Ю. является залогодержателем предмета договора (участка) до момента полной оплаты по договору.

При заключении Договора от 18.05.2015 продавец Е.Е.Ю. гарантировала, что передаваемый участок свободен от строений и построек продавца и иных лиц, что на момент заключения настоящего Договора передаваемый Участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, не продан, не является предметом спора и исков третьих лиц. Продавец обязалась предоставить Покупателю информацию об обременениях Участка и ограничениях его использования, если таковые имеются.

Однако, в процессе освоения приобретенного участка было выявлено, что на нем располагаются объекты и строения, принадлежащие третьим лицам, а именно: ЛЭП ПО кВ, ЛЭП 6 кВ, ТП-105 и воздушные линии электропередачи 0, 4 кВ (ВЛ 0, 4 кВ), имеющие охранную зону не менее 20 м в каждую сторону, что исключает использование земельного участка площадью 11 250, 42 кв.м для целей, приобретения. Также собственником выяснилось, что по территории приобретенного земельного участка проходит коллектор, что создает большие препятствия в его освоении и к данному земельному участку отсутствуют подъездные пути, в результате чего истец вынужден выкупать соседний земельный участок по рыночной цене.

Земельный участок приобретался Г.Р.А. у Е.Е.Ю. для малоэтажного строительства, а именно коттеджного поселка "Баден-Баден". Без переноса и снятия существующих обременений полное освоение земельного участка невозможно, а Покупатель Г.Р.А. в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора и определения его условий.

Считает, что ответчик Е. Е.Ю. при заключении договора ввела его в заблуждение, нарушила обязательство о раскрытии информации о правах третьих лиц и наличии каких-либо строений, что повлекло для Г. Р.А. существенные убытки. Зная об обременениях участка, Г.Р.А. приобрел бы его по совершенно иной цене и на других условиях.

Е. Е.Ю. иск не признала, обратилась со встречным иском к Г.Р.А, в котором, с учетом изменений, просила взыскать сумму основного долга в размере 37 200 000 руб, проценты за пользование денежными средствами в размере 8 849 362, 1 руб, пени в сумме 14 783 330 руб, а всего 60 832 692, 1 руб.

В обоснование встречного иска указала, что самим Г.Р.А. в материалы дела представлен кадастровый паспорт спорного земельного участка от 11.06.2014, из которого следует, что о наличии ЛЭП Г.Р.А. было известно, поскольку в указанном документе имеется отметка, свидетельствующая о присутствии внутри земельного участка иного земельного участка, на котором находится опора ЛЭП.

Договорная цена участка составляет 108 400 000 рублей и указанная сумма должна быть выплачена полностью до 17 мая 2016г. согласно графику в течение 7 месяцев.

Стороны договорились, что 6 900 000 руб. в качестве задатка Покупатель вносит в момент подписания Договора, а оставшуюся часть в размере 101 500 000 руб. покупатель вносит равными платежами в размере 14 500 000 руб. в период с 01.03.2016 по 01.10.2016 не позднее 17 числа каждого расчетного месяца, в течение 7 месяцев в срок до 01.10.2016. При этом Покупатель вправе сделать платеж меньше, но в любом случае не менее 6 500 000 руб.

02.02.2016 к указанному Договору было заключено дополнительное соглашение, согласно которому продавец счел возможным увеличить покупателю период выплаты платежей по договору в срок не позднее 01.07.2017.

Как следует из п.5.2 Договора (измененного Дополнительным соглашением от 02.02.2016 к указанному Договору), в случае нарушения срока внесения очередных платежей Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 11% годовых за каждый день пользования Покупателем денежными средствами. Указанные проценты подлежат уплате единовременно при осуществлении Покупателем последнего платежа в счет оплаты договорной цены земельного участка, но в любом случае в срок не позднее 01.07.2017 года.

Кроме того, согласно п. 12.2. Договора в случае нарушения Покупателем сроков оплаты Продавец вправе предъявить Покупателю требование об оплате и в размере 0, 1% от суммы просроченной задолженности за каждый день.

С июня 2016 года покупатель нарушает сроки внесения очередных платежей, а договорная цена земельного участка до сих пор не уплачена. По состоянию на 29.11.2017 года сумма задолженности Покупателя перед Продавцом по уплате договорной цены земельного участка составляет 37 200 000 рублей, а также проценты за пользование денежными средствами по п.5.2 договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2016 и пени.

Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 13 августа 2018 года в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворён частично, постановлено взыскать с Г.Р.А. в пользу Е.Е.Ю. 37 200 000 рублей - сумму основного долга и неустойку (пени) в размере 9 000 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 рублей.

Определением суда от 25 декабря 2018 года в мотивировочной части решения исправлена описка, а именно: абзац шестой страницы 7 решения изложен следующим образом: "Согласно исковому заявлению Г.Р.А. истцом оплачено по Договору 72 000 000 рублей, ответчиком не оспаривалась оплата истцом 71 200 000 рублей".

В апелляционной жалобе истцом поставлен вопрос об отмене решения суда, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что Е. Е.Ю. не предоставила истцу информацию в части наличия на спорном участке линий электропередач, коллектора, охранных зон, указав в договоре, что передаваемый земельный участок свободен от строений и построек, однако суд сделал выводы, противоположные установленным обстоятельствам. Суд не дал оценки представленным доказательствам о том, что Г.Р.А. не мог знать, что приобретаемый земельный участок находится в охранной зоне с особыми условиями использования земель. Судом сделан неверный вывод, что заключение дополнительных соглашений к договору купли-продажи земельного участка от 18.05.2015, осмотр участка Г. Р.А. до заключения сделки, отсутствие регистрационных сведений об обременениях на участке являются основанием отказа Г.Р.А. в иске. Данные обстоятельства противоречат положениям ст. ст. 451, 460 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ. Дополнительные соглашения содержали изменения о порядке оплаты цены договора, но не содержали сведений, что на земельном участке имеются обременения в виде охранных зон и построек. Он вправе требовать уменьшения покупной цены. Е. Е.Ю. до заключения сделки знала о существовании на земельном участке ЛЭП 110, ЛЭП 6 и коллектора. Е.Е.Ю. должна была согласовать границы земельного участка с ПАО "МРСК" и ОАО "Нижегородский водоканал" до заключения сделки. Ответственность за отсутствие в кадастровом паспорте и право подтверждающих документах на земельный участок должен нести правообладатель такого участка, а именно Е. Е.Ю. Судом допущена ошибка в части основного долга, сумма основного долга должна быть 36400 000 руб, размер договорной неустойки является завышенным. Г. считает, что выплатил стоимость участка сверх ее настоящей цены, взыскание пени неправомерно. Е.Е.Ю. ненадлежащим образом исполнила свои обязательства, т.к. товар не был свободен от прав третьих лиц.

Определением Кстовского городского суда Нижегородской области от 23 января 2019 года Е.Е.Ю. отказано в удовлетворении ходатайства о вынесении дополнительного решения путем указания на взыскание процентов за пользование денежными средствами (л.д.177 т.8).

В частной жалобе Е.Е.Ю. поставлен вопрос об отмене определения суда, т.к. судом не разрешен вопрос о взыскании процентов за пользование денежными средствами по п.5.2 договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2016 (л.д.179-181 т.8).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 апреля 2019 года решение суда от 13 августа 2018 года и определение суда от 23 января 2019 года отменены. Принято по делу новое решение, которым первоначальный иск удовлетворен частично, во встречном - отказано.

Постановлением президиума Нижегородского областного суда от 16 октября 2019 года апелляционное определение от 09 апреля 2019 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении в заседание судебной коллегии стороны и третьи лица не явились, об отложении дела не ходатайствовали, о рассмотрении дела были извещены надлежащим образом, кроме того, информация по делу размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда - www.oblsudnn.ru. Стороны просили рассмотреть в их отсутствие с участием представителей.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает возможным провести апелляционное разбирательство без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной и частной жалоб, возражения на них, объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Доказательствами по делу подтверждается, что предметом спора является земельный участок, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, кадастровый номер: ***, впервые сформированный в 2004 году из земель сельхоназначения для целей сольхопроизводства (л.д.31-47 т.5), в 2012 году участок переведен в категорию - земли населённых пунктов, включен в черту деревни Афонино с видом разрешенного использования - для многоэтажного жилищного строительства.

18.05.2015 между Е.Е.Ю. (продавцом) и Г. Р.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка N2, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. 29 611 кв.м, кадастровый номер: ***, а покупатель обязался принять и оплатить указанный Участок.

На основании п.5 Договора купли-продажи, договорная цена продаваемого Участка составила 108 400 000 рублей.

Согласно п.3 Договора от 18.05.2015 года на момент заключения настоящего Договора передаваемый Участок свободен от строений и построек Продавца либо иных лиц.

В соответствии с пунктом 13 Договора продавец заявляет, что на момент заключения настоящего Договора передаваемый Участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, не продан, не является предметом спора и исков третьих лиц, на участок не наложен арест и он не состоит под запретом.

Пунктами 15.1 -15.3. Договора установлено, что Продавец обязуется передать Покупателю Участок, свободный от любых прав и претензий со стороны третьих лиц. Кроме того, продавец обязуется предоставить покупателю информацию об обременениях Участка и ограничениях его использования, если таковые имеются; предоставить покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности на участок, указанный в п.1 настоящего договора.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.05.2015 внесена запись о регистрации за Г.Р.А. права собственности на спорный земельный участок.

В последующем между Е. Е.Ю. и Г.Р.А. были заключены дополнительные соглашения к договору купли-продажи земельного участка N 2 о порядке оплаты покупателем оставшейся неоплаченной стоимости участка.

Так, 17.08.2015 между Е.Е.Ю. и Г.Р.А. было заключено дополнительное соглашение, согласно которому ежемесячный платеж по Договору за август 2015 года Покупатель оплатит в срок до 07 сентября 2015 года.

28.10.2015 Е.Е.Ю. и Г.Р.А. заключили дополнительное соглашение, согласно которому стороны договорились изложить пункт 5.2. договора в следующей редакции:

"Оставшуюся часть в размере 101 500 000 рублей. Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца равными платежами в размере 14 500 000 рублей в период с 17 февраля 2016 года по 17 августа 2016 года не позднее 25 числа каждого месяца, в течение 7 месяцев в срок до 17 августа 2016 года".

02.02.2016 Е.Е.Ю. и Г. Р.А. было заключено дополнительное соглашение, согласно которому стороны договорились изложить пункт 5.2. Договора в следующей редакции:

"п. 5.2. Оставшуюся часть договорной цены в размере 101 500 000 Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца равными платежами в размере 14 500 000 рублей в период с 01 марта 2016 года по 01 октября 2016 года не позднее 17 числа каждого расчетного месяца, в течение 7 месяцев в срок до 01 октября 2016 года.

При этом стороны пришли к соглашению о том, что суммы, подлежащие оплате продавцу в соответствии с абз.1 настоящего пункта, неуплаченные покупателем в срок, считаются предоставленными покупателю на условиях коммерческого кредита с начислением на них процентов в размере 11 % годовых за каждый день пользования Покупателем денежными средствами. В частности, Покупатель может произвести очередной ежемесячный платеж в сумме, меньшей, чем 14 500 000 рублей, но не менее 6 500 000 рублей. В таком случае покупатель обязуется уплатить проценты за пользование денежными средствами (в смысле ст.823 ГК РФ) в размере 11 % годовых, которые подлежат начислению и уплате в следующем порядке:

- с 01 марта 2016 года до 01 октября 2016 года указанные проценты начисляются ежемесячно на сумму, недостающую от суммы очередного платежа, то есть от 14 500 000 рублей;

- с 01 октября 2016 года указанные проценты начисляются ежемесячно на сумму, рассчитанную по формуле: 101 500 000 руб. минус общая сумма внесенных платежей.

Стороны договорились, что указанные проценты подлежат уплате единовременно при осуществлении покупателем последнего платежа в счет оплаты договорной цены Участка.

При этом Стороны определили, что в любом случае договорная цена Участка и проценты за пользование денежными средствами должны быть выплачены Покупателем в срок не позднее 01 июля 2017 года (том 4, л.д.207).

Обращаясь в суд с иском об уменьшении покупной цены земельного участка и частичном возврате исполненного, Г.Р.А. сослался на то, что при заключении договора достоверная информация об обременениях земельного участка продавцом Е.Е.Ю. не была до него доведена и не была отражена в письменном виде. Таким образом, Е.Е.Ю, зная о наличии на земельном участке объектов и строений, принадлежащих третьим лицам, а именно: воздушные линии электропередачи ЛЭП 110 кВ, ЛЭП 6 кВ, ТП-105 и 0, 4 кВ (ВЛ 0, 4 кВ), а также коллектора и отсутствия подъездных путей, не предоставила информацию о них при заключении договора купли-продажи земельного участка, не передала документы, содержащие достоверные сведения о передаваемом земельном участке, что в силу правил ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием к уменьшению покупной цены.

Проверяя данные доводы как ссылку на обстоятельства, являющиеся в силу закона основаниями для уменьшения покупной цены, суд первой инстанции установил, что по данным Единого государственного реестра недвижимости в составе земельного участка с кадастровым номером *** выделена часть с кадастровым номером ***, в отношении которой установлены ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная часть была сформирована 27.10.2016 при внесении зоны с особыми условиями использования с реестровым номером 52.26.2.308.

Характеристики зоны следующие:

- вид объекта: охранная зона инженерных коммуникаций;

- вид (наименование) объекта по документу: охранная зона объекта: Воздушная линия электропередачи - 6 кВ N 611 ПС "Артемовская";

- документ-основание: Постановление Правительства Российской Федерации "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" от 24.02.2009 N 160;

- содержание ограничения: ширина охранной зоны по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов -10 м (том 5, л.д.29-30).

Согласно сведениям, предоставленным ПАО "МРСК Центра и Приволжья" по участку с кадастровым номером *** проходит двухцепная ВЛ-110 кВ Артемовская/ Афонинская, год постройки данных линий 1992, охранная зона: данных линий составляет 20 метров по обе стороны от крайних проводов, также по данному участку проходит ВЛ- 6 кВ Л-611 Артемовская, год постройки данной линии 1951, охранная зона данной линии составляет 10 метров по обе стороны от крайних проводов. Все вышеперечисленные электроустановки принадлежат ПАО "МРСК Центра и Приволжья филиал "Нижновэнерго" (том 5, л.д.115).

Согласно сведениям, предоставленным ОАО "Нижегородский водоканал", по земельному участку N2 (кадастровый N ***), расположенному по адресу: д. Афонино, Кстовского района, Нижегородской области проходит канализационный коллектор, 1975 года постройки (инв.N90542724, общая протяженность 11950 м, кадастровый N ***), право собственности на который принадлежит городу Нижний Новгород и зарегистрировано в ЕГРН 27 января 2009 без привязки к земельным участкам, через которые он проходит. Адрес коллектора в ЕГРН указана как г.Нижний Новгород, Приокский район, ул.Нижне-Валдайская, Новомызинский канализационный коллектор. Данный коллектор находится на обслуживании ОАО "Нижегородский водоканал" в соответствии с Концессионным соглашением от 14 июня 2013 года (том 5, л.д.87-92). Указанные обстоятельства по делу не оспариваются.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования Е. Е.Ю. к Г.Р.А. о взыскании денежных средств, суд первой инстанции, признав состоявшейся передачу земельного участка от продавца к покупателю со всеми имеющимися на нем обозримыми объектами и несение истцом рисков, связанных с последующим изменением разрешенного использования земельного участка, учитывая факт личного осмотра участка, указал на отсутствие совокупности условий, предусмотренных ст.37 ЗК РФ, ст. 460 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора купли-продажи. Также суд исходил из отсутствия доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации целей приобретения истцом земельного участка, а также наличия неустранимых препятствий в пользовании им, в связи с чем не усмотрел оснований для уменьшения покупной цены.

Судебная коллегия признает выводы суда в части сокрытия продавцом Е.Е.Ю. от покупателя Г.Р.А. информации о наличии канализационного коллектора ошибочными, в части остальной информации - верными и основанными на установленных обстоятельствах дела.

В соответствии с ч.1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу ч.3 данной статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Исходя из содержания и буквального толкования данной нормы, для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств:

- информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная предоставившему ее лицу;

- знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка.

Статья 460 ГК РФ предусматривает, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как следует из данной нормы, основанием освобождения продавца от предусмотренных ею последствий является доказанность того, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации в публичном реестре. Не предоставление сведений об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные п.3 ст.37 Земельного кодекса РФ.

Следовательно, данные обстоятельства как юридически значимые должны быть установлены судом.

В соответствии с п.5 ст.7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

Согласно указанию суда кассационной инстанции о толковании закона юридически значимым и подлежащим установлению являются обстоятельства того, мог ли истец получить сведения о приобретаемом земельном участке до его покупки из публичной кадастровой карты, из кадастровой выписки, паспорта, кадастрового плана территории. Содержали ли эти документы первичную информацию об обременениях и ограничениях, заносились ли сведения о них ранее в ГКН, в том числе об охранных зонах, конкретных объектах, и мог ли покупатель, проявив должную разумность и осмотрительность, получить данную информацию самостоятельно.

Так, подлежит установлению, осматривал ли истец перед покупкой данный земельный участок, можно ли было усмотреть на нем наличие коллектора, воздушных линий электропередач, отсутствие подъездных путей.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Указанная правовая позиция также изложена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 38-КГ19-1.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в ходе преддоговорной работы, а также при составлении и подписании текста спорного договора купли-продажи земельного участка продавец Е.Е.Ю. не сообщила покупателю Г.Р.А. сведения о наличии подземного канализационного коллектора и связанных с ним ограничений в использовании земельного участка.

Из объяснений ответчика Е.Е.Ю. суду первой инстанции следует, что о данных обстоятельствах ей было известно, и она сообщала о них Г.Р.А. на деловых встречах.

Однако сторона истца опровергает факт уведомления продавцом о наличии коллектора.

Договор купли-продажи не содержит какой-либо информации на этот счет.

Как видно из фото- и видеоматериалов и не оспаривается сторонами, визуальным осмотром участка невозможно установить прохождение на глубине около 30 м под землей транзитного канализационного коллектора, не имеющего каких-либо надземных сооружений и обозначений.

В ЕГРН канализационный коллектор зарегистрирован как единый линейный объект подземной протяженностью 11, 5 км без привязки к конкретным земельным участкам, через которые он проходит (л.д.88-92 т.5).

В данных ЕГРН о спорном земельном участке также отсутствуют сведения о наличии подземного канализационного коллектора, которые, как указано выше, имеются в другом разделе ЕГРН (относительного линейного сооружения) (л.д.11-13, 15-16 т.1).

Разрешая спор в части сведений о канализационном коллекторе и отклоняя основание иска Г.Р.А. в данной части, суд первой инстанции, не опровергнув факт сокрытия ответчиком от истца факта прохождения канализационного коллектора, положил в основу решения суда письмо ООО "Творческая мастерская Архитектора Никишина В.В." N 189 от 15.01.2018, согласно которому данное сооружение (коллектор диаметром 2450 мм, пролегающий на глубине 30 м) имеет охранную зону 3 м, в процессе разработки рабочей документации для объектов капитального строительства, данную зону возможно сократить расчетным методом, а также, учитывая глубину залегания коллектора более 30 метров и предполагаемое малоэтажное строительство на земельном участке с небольшой глубиной заложения фундамента, возможно рассчитать, что влияние от размещения малоэтажной застройки на данный коллектор отсутствует (Том 2, л.д.99).

Однако судебная коллегия не может согласиться с таким суждением суда.

Так, судом оставлено без внимания и правовой оценки по правилам ст.67 ГК РФ письму от 29.04.2016 N2/11-2-12/59-766 и Технические условия ОАО "Нижегородский водоканал" от 17 августа 2017 года, согласно которым в целях обеспечения безопасности проектируемых зданий и сооружений рекомендуется предусмотреть расстояние от них до канализационного коллектора Д=2450 мм не менее ширины траншеи с естественными откосами при заданной глубине залегания коллектора плюс 5 м от каждой кромки траншеи, а в случае сокращения рекомендуемой эксплуатационной зоны коллектора Д=2450 мм рекомендуется разработка застройщиком специальных мероприятий по защите указанного коллектора (л.д.13-16 т.5, л.д.219 т.6). При этом данный коллектор не может быть использован для подключения к водоотведению жилых домов на спорном участке, для чего используются водопроводные трубы неглубокого залегания и меньшего диаметра, что также следует из названных Технических условий.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции находит ошибочным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска Г.Р.А. к Е.Е.Ю. об уменьшении покупной цены земельного участка, поскольку судом первой инстанции не были учтены фактические обстоятельства расположения на земельном участке канализационного коллектора, принадлежащего третьему лицу, и наличия зоны с особыми условиями использования, что противоречит условиям договора об отсутствии обременений земельного участка и ограничивает его использование для целей приобретения - строительства жилых домов.

При этом доказательствами по делу не подтверждено, а Техническими условиями ОАО "Нижегородский водоканал" от 17 августа 2017 года в совокупности с сообщениями ООО "Творческая мастерская Архитектора Никишина В.В.", в том числе представленным ответчиком в суд апелляционной инстанции, опровергнуто, что первоначальное целевое использование многоэтажное жилищное строительство могло быть реализовано без каких-либо ограничений, с учетом масштабов работ по устройству фундамента многоэтажного жилого дома.

По указанным причинам решение суда в данной части подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального и процессуального права (ст.330 ГПК РФ) с принятием нового решения о частичном удовлетворении первоначального иска.

Определяя размер уменьшения покупной цены земельного участка, с учетом отсутствия иных доказательств, судебная коллегия учитывает заключение ООО "Технология строительных систем" от 23.05.2018 (л.д.221-228 т.6).

Вместе с тем, судебная коллегия указывает на чрезмерность размера требований истца в сумме 10887008, 6 руб, основанных на данном расчете, поскольку истцом суммированы убытки в виде недополученной прибыли от невозможности размещения объектов капитального строительства 5999266 руб. и расчет дополнительных затрат 4887742, 56 руб, при том, что дополнительные затраты не вызваны переносом коллектора и не обусловлены его нахождением на участке, а также не подтверждены какими-либо расчетами и обоснованием.

Также судебная коллегия учитывает, что согласно расчетам истца зона обслуживания канализационного коллектора, предполагающая ограничения в использовании земельного участка, в соответствии с нормативной документации занимает площадь 736, 62 кв.м (л.д.199 т.5, л.д.4 т.7 и др.), что составляет около 2, 5 % от площади всего земельного участка и пропорционально от цены всего спорного земельного участка составляет стоимость 2710000 руб.

О проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы в суде апелляционной инстанции стороны не заявляли, несмотря на то, что данный вопрос судебной коллегией обсуждался в судебном заседании 3 декабря 2019 года (л.д.218-222 т.10).

С учетом изложенного, учитывая, что размер уменьшения покупной цены по ст.37 ЗК РФ является оценочной категорией, относится к судейскому усмотрению, в отсутствие иных доказательств и принципов состязательности и равноправия сторон (ст.12 ГПК РФ), применительно к ч.5 ст.393 ГК РФ по аналогии закона, судебная коллегия находит, что расчет убытков в виде недополученной прибыли от невозможности размещения объектов капитального строительства при сохранении коллектора на участке в сумме 5999266 руб. с разумной степенью достоверности подтверждает размер уменьшения покупной цены земельного участка с учетом прохождения по нему подземного канализационного коллектора.

Таким образом, с учетом указанного, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности требования истца в части уменьшения покупной цены земельного участка *** по договору купли-продажи от 18.05.2015 между Е.Е.Ю. и Г.Р.А. с суммы 108 400 000 руб. до 102 400 734 руб.

При этом требования об изменении условий договора по правилам ст.ст.450-451 ГК РФ является излишними, поскольку уменьшение покупной цены земельного участка в порядке ст.37 ЗК РФ является самостоятельным способом защиты гражданских прав.

Разрешая спор в части сведений о наличии подъездных путей и наличии воздушных линий электропередач, трансформаторной подстанции, суд пришёл к верному выводу о том, что данные сведения, носящие открытый и публичный характер, не могли не быть установлены истцом при покупке земельного участка, в ходе его осмотра и изучения документов кадастрового учета и государственной регистрации, в силу чего, несмотря на умолчание о них в договоре купли-продажи, не являются заведомо ложной информацией.

Данные выводы суда первой инстанции основаны на установленных судом обстоятельствах и соответствуют применимым нормам материального права.

Спорный земельный участок на момент заключения спорного договора 18 мая 2015 года был обозначен на местности металлическими столбами и все надземные сооружения на нем были отчетливо видны, участок неоднократно осматривался покупателем.

Действительно, согласно сведениям, предоставленным ПАО "МРСК Центра и Приволжья" по участку с кадастровым номером ***проходит двухцепная ВЛ-110 кВ Артемовская/ Афонинская, год постройки данных линий 1992, охранная зона: данных линий составляет 20 метров по обе стороны от крайних проводов, также по данному участку проходит ВЛ- 6 кВ Л-611 Артемовская, год постройки данной линии 1951, охранная зона данной линии составляет 10 метров по обе стороны от крайних проводов. Все вышеперечисленные электроустановки принадлежат ПАО "МРСК Центра и Приволжье филиал "Нижновэнерго" (том 5, л.д.115).

Охранные зоны ЛЭП зарегистрированы в ЕГРН после заключения спорного договора, а именно в 2016 году.

Однако в соответствии со сведениями, предоставленными Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Нижегородской области согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в составе земельного участка с кадастровым номером *** выделена часть с кадастровым номером *** для размещения опоры ЛЭП, в отношении которой установлены ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное вкрапление поставлено на кадастровый учет 29.09.2004 и соответствует земельному участку под размещение опоры ЛЭП (л.д.157 т.5 и др.)

Указанное вкрапление (участок для размещения опоры ЛЭП) имелось в кадастровом паспорте на спорный земельный участок, выданном до заключения договора, а именно 11 июня 2014 года. Данный кадастровый паспорт был передан продавцом покупателю до заключения договора, что не оспаривалось в судах двух инстанции, и приложен истцом к исковому заявлению (л.д. 15-16 т.1 и др.).

Кроме того, как следует из фото- и видеоматериалов, а также установлено судом в ходе выездного судебного заседания с участием сторон, наличие ЛЭП, трансформаторной подстанции и границ земельного участка, обозначенного столбами, невозможно не увидеть при визуальном осмотре с любой точки (л.д.10-11 т.6, л.д.15-16 т.8).

Более того, в материалах дела имеется консультация специалиста А.М.Н, из которой усматривается, что на общедоступных ресурсах в сети Интернет начиная с 4 апреля 2013 года содержались снимки местности с ограждающими конструкциями по периметру участка (л.д.31-54 т.8), а также электронная переписка между сыном ответчика Е.Ю.В. и супругой истца Х.Е, осмотренная нотариусом в порядке обеспечения доказательств, в которой содержатся снимки от 16 мая 2015, отправленные 22 мая 2015 года, указывающие в совокупности с консультацией приведённого выше специалиста, что на участке имелись столбы ограждения, обсуждался проект "Баден-Баден" с учетом ЛЭП (л.д.13-20 т.8). Х. Е. была допрошена судом в качестве свидетеля и обсуждения вопросов освоения земельного участка с супругом (истцом по делу) и Е-ми не отрицала.

При этом судом верно учтено, что Г. Р.А. является индивидуальным предпринимателем, к основным видам деятельности которого относится подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, строительство жилых и нежилых зданий, в силу чего способен профессионально оценить информацию из всех официальных и иных открытых источников в связи с приобретением коммерческой недвижимости, с учетом пределов обычного предпринимательского риска, на что обращено внимание также судом кассационной инстанции.

Кроме того, факт неоднократного заключения Г.Р.А. дополнительных соглашений в 2015 и 2016 году также свидетельствует о том, что у Г.Р.А. имелось достаточно времени для предъявления претензий по надземным коммуникациям и подъездным путям, если они у него имелись, а отсутствие таковых однозначно свидетельствует о том, что ему заранее было известно об указанных ограничениях в использовании земельного участка и он был согласен с ними.

Не опровергнуто указанное также показаниями свидетелей П.М.В, А.А.Г. и Р.Т.И, учитывая допустимость свидетельских показаний по всем вопросам настоящего разбирательства, помимо условий договора купли-продажи, имеющего обязательную письменную форму и государственную регистрацию (ст.162 ГК РФ).

При таких обстоятельствах указание в договоре продавцом на отсутствие сооружений на спорном земельном участке не свидетельствует о предоставлении продавцом Е.Е.Ю. заведомо ложных сведений.

Ссылка стороны истца на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда РФ от 02.10.2018 N127-КГ18-20 неосновательна, поскольку данная позиция сформулирована применительно к другим фактическим обстоятельствам и иной правовой ситуации.

Разрешая встречный иск Е.Е.Ю. о взыскании денежных средств, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела было достоверно установлено не исполнение Г.Р.А. обязательств по договору купли-продажи в части оплаты его полной стоимости, при отсутствии оснований для уменьшения покупной цены земельного участка, в связи с чем удовлетворил в полном объеме исковые требования Е.Е.Ю. о взыскании денежных средств в сумме 37 200 000 рублей.

Между тем судебной коллегией установлены основания для уменьшения покупной цены земельного участка с суммы 108 400 000 руб. до 102 400 734 руб.

Кроме того, установлено, что заявляя встречный иск, ответчик Е.Е.Ю. не указала и не учла 2 платежа по 400000 руб, а всего 800 000 руб, произведённые за истца со счета М.Е.Ю. 30.06.2017 и 05.07.2017 (л.д.57-58 т.1).

В указанной части решение суда подлежит изменению, надлежит взыскать с Г.Р.А. в пользу Е. Е.Ю. задолженность по оплате цены купли-продажи земельного участка в сумме 30 400 734 руб.

Разрешая требования Е. Е.Ю. о взыскании процентов за пользование денежными средствами и пени, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Принимая во внимание, что дополнительными соглашениями между Е. Е.Ю. и Г.Р.А. установлен иной размер пени, суд пришел к выводу о том, что ст. 395 ГК РФ применению не подлежит.

По указанной причине суд отказал Е.Е.Ю. во взыскании с Г.Р.А. процентов за пользование денежными средствами.

Данный вывод содержится в мотивировочной части решения суда и нашел отражение в его резолютивной части путем указания на частичное удовлетворение требований ответчика и отказ в иных требованиях, помимо удовлетворенных судом (л.д.96 об. т.8).

В связи с этим определение Кстовского городского суда Нижегородской области от 23 января 2019 года об отказе в удовлетворении ходатайства Е. Е.Ю. о вынесении дополнительного решения о взыскании с Г.Р.А. процентов за пользование денежными средствами по существу является правильным, а доводы частной жалобы не опровергают его законность.

Между тем, делая правильный вывод о неприменении по делу ст.395 ГК РФ, суд первой инстанции в постановленном решении оставил без внимания и надлежащей правовой оценки фактическому основанию исковых требований Е.Е.Ю, которые основаны на дополнительном соглашении от 02.02.2016, согласно которому стороны договорились изложить пункт 5.2. Договора в следующей редакции:

"п. 5.2. Оставшуюся часть договорной цены в размере 101 500 000 (Сто один миллион пятьсот тысяч) Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца равными платежами в размере 14 500 000 рублей в период с 01 марта 2016 года по 01 октября 2016 года не позднее 17 числа каждого расчетного месяца, в течение 7 месяцев в срок до 01 октября 2016 года.

При этом стороны пришли к соглашению о том, что суммы, подлежащие оплате продавцу в соответствии с абз.1 настоящего пункта, неуплаченные покупателем в срок, считаются предоставленными покупателю

на условиях коммерческого кредита с начислением на них процентов в размере 11 % годовых за каждый день пользования Покупателем денежными средствами. В частности, Покупатель может произвести очередной ежемесячный платеж в сумме, меньшей, чем 14 500 000 рублей, но не менее 6 500 000 рублей. В таком случае покупатель обязуется уплатить проценты за пользование денежными средствами (в смысле ст.823 ГК РФ) в размере 11 % годовых, которые подлежат начислению и уплате в следующем порядке:

- с 01 марта 2016 года до 01 октября 2016 года указанные проценты начисляются ежемесячно на сумму, недостающую от суммы очередного платежа, то есть от 14 500 000 рублей;

- с 01 октября 2016 года указанные проценты начисляются ежемесячно на сумму, рассчитанную по формуле: 101 500 000 руб. минус общая сумма внесенных платежей.

Стороны договорились, что указанные проценты подлежат уплате единовременно при осуществлении покупателем последнего платежа в счет оплаты договорной цены Участка.

При этом Стороны определили, что в любом случае договорная цена Участка и проценты за пользование денежными средствами должны быть выплачены Покупателем в срок не позднее 01 июля 2017 года (том 4, л.д.207).

Согласно разъяснениям п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Из разъяснений, содержащихся в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 24.03.2016) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", следует, что проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Кодекса, по своей природе отличаются от процентов, подлежащих уплате за пользование денежными средствами, предоставленными по договору займа (статья 809 Кодекса), кредитному договору (статья 819 Кодекса) либо в качестве коммерческого кредита (статья 823 Кодекса). Поэтому при разрешении споров о взыскании процентов годовых суд должен определить, требует ли истец уплаты процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, либо существо требования составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства (статья 395 Кодекса).

Согласно ч.1 ст.823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Данные нормы материального права и акты их толкования судом первой инстанции не учтены.

Из встречного искового заявления и расчета задолженности видно, что ответчиком заявлено о присуждении процентов за пользование денежными средствами из расчета 11 % годовых на условиях дополнительного соглашения от 02.02.2016 (л.д.61-66 т.5). Указание на ст.395 ГК РФ встречное исковое заявление не содержит, лишь в отдельных фразах употребляется слово "чужие" перед словами "денежные средства", что, исходя из указаний на условия дополнительного соглашения о процентах по коммерческому кредиту, не свидетельствует о взыскании законных процентов по ст.395 ГК РФ как меры ответственности.

Таким образом, требования Е.Е.Ю. сводятся ко взысканию процентов за пользование денежными средствами как коммерческим кредитом, а не в качестве меры ответственности по ст.395 ГК РФ.

С учетом позиции Е.Е.Ю, изложенной в частной жалобе, а также в интересах законности и защиты гражданских прав Е.Е.Ю, судебная коллегия находит необходимым в порядке ст.327.1 ГПК РФ выйти за пределы доводов апелляционной жалобы Г.Р.А. и обжалуемой им части решения, в связи с чем отменить решение суда в части отказа во взыскании процентов за пользование денежными средствами как принятое с нарушением норм материального и процессуального права (ст.330 ГПК РФ) и в отмененной части принять новое решение о взыскании данных процентов в сумме 7 759 025, 20 руб. согласно расчету ответчика на л.д.65-66 т.8 на сумму 8849362, 1 руб, с учетом того, что не подлежат взысканию проценты на сумму 5999266 руб. за 570 дней по ставке 0, 03 % в день (11 % годовых) в размере 1029294, 1 руб, а также аналогичные проценты на сумму 400000 руб, уплаченную 30.06.2016 за 256 дн, на сумму 400000 руб, уплаченную 05.07.2016 за 251 день, т.е. 61042, 8 руб. Таким образом, взысканию подлежат проценты в общей сумме 7 759 025, 20 руб.

В связи с отменой решения в части отказа в первоначальном иске об уменьшении покупной цены земельного участка и в части отказа во встречном иске о взыскании процентов, а также в связи с изменением решения путем уменьшения размера взыскания основного долга по встречному иску, судебная коллегия, находит, что подлежит изменению решение суда также в части размера взысканных пени, которые судом начислены в размере 14 783 330 руб, исходя из общей суммы задолженности и снижены с учетом отказа в процентах за пользование денежными средствами до суммы 9000000 руб. по основаниям ст.333 ГК РФ. С учетом указанного и уменьшения размера денежного обязательства истца в результате снижения покупной цены, в результате чего размер пени составит 13122 330 руб, судебная коллегия находит необходимым дополнительно уменьшить пени до 8000 000 руб.

Ходатайство об отмене обеспечительных мер подлежит частичному удовлетворению.

Меры обеспечения иска Е.Е.Ю. отменить в части ареста имущества Г.Р.А. на сумму 14 612 932, 9 руб.

В части ареста имущества Г.Р.А. на сумму 46 219 759, 2 руб. меры обеспечения иска Е.Е.Ю. сохранить до исполнения решения суда, ходатайство Г.Р.А. об отмене обеспечительных мер в данной части отклонить.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 13 августа 2018 года отменить в части отказа в первоначальном иске Г.Р.А. к Е.Е.Ю. об уменьшении покупной цены земельного участка и в части отказа во встречном иске Е.Е.Ю. к Г.Р.А. о взыскании процентов за пользование денежными средствами.

Принять в отмененной части новое решение.

Исковые требования Г.Р.А. удовлетворить частично.

Уменьшить покупную цену земельного участка *** по договору купли-продажи от 18.05.2015 между Е.Е.Ю. и Г. Р.А. с суммы 108 400000 руб. до 102400734 руб.

Взыскать с Е.Е.Ю. в пользу Г.Р.А. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Встречные исковые требования Е.Е.Ю. к Г.Р.А. о взыскании процентов за пользование денежными средствами удовлетворить частично

Взыскать с Г.Р.А. в пользу Е.Е.Ю. проценты за пользование денежными средствами в сумме 7759025, 20 руб.

Изменить решение суда в части взыскания задолженности по договору купли-продажи, пени и взыскать с Г.Р.А. в пользу Е.Е.Ю. задолженность по оплате цены купли-продажи земельного участка в сумме 30400734 руб, пени 8000 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение Кстовского городского суда Нижегородской области от 23 января 2019 года оставить без изменения, частную жалобу - без удовлетворения.

Меры обеспечения иска Е.Е.Ю. отменить в части ареста имущества Г.Р.А. на сумму 14612932, 9 руб.

В части ареста имущества Г.Р.А. на сумму 46219759, 2 руб. меры обеспечения иска Е.Е.Ю.сохранить до исполнения решения суда, ходатайство Г.Р.А. об отмене обеспечительных мер в данной части отклонить.

Председательствующий:

Судьи: