Решение Санкт-Петербургского городского суда от 04 декабря 2019 г. по делу N 3а-282/2019

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре ФИО

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Титан" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "Титан" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит, с учетом дополнительно представленных уточнений к административному исковому заявлению, установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности:

- нежилого здания площадью "... " кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый N.., кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей "... " рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование своих требований административным истцом представлен отчёт об оценке N... от "дата", составленный оценщиком ООО "Гильдия экспертов Северо-Запада" об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018 (далее - отчёт об оценке).

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что требования административного истца должны быть удовлетворены частично, кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной, установленной заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о слушании дела извещен, в суд не явился, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем с согласия сторон дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанное нежилое здание.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере "... " руб. по состоянию на 01.01.2018 и утверждена Приказом Правительства Санкт-Петербурга в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 N130-П.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, его рыночная стоимость составляет "... " рублей по состоянию на 01.01.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика на отчет, представленный административным истцом, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений, судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы N... от "дата" составленному экспертом ФИО отчет N N... не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной достаточной проверяемой.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос экспертом самостоятельно определена рыночная стоимость объекта оценки, которая составила "... " рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование ответа на первый вопрос(соответствие отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, наличие ошибок, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости в отчете) экспертом в частности указано, что: при реализации сравнительного подхода объект - аналог N2 ошибочно учтен в расчетах с характеристикой "без отделки"; этот же объект необоснованно исключен, как не попадающий в доверительный интервал стоимости; результат расчета рыночной стоимости, не соответствует рынку объекта оценки. При реализации доходного подхода: полученные в результате расчетов арендные ставки не соответствуют фактическому уровню арендных ставок исследуемого объекта; размер налога на имущество организаций ошибочно принят в размере 2, 2%, что противоречит действующему законодательству. Указанные недостатки отчета являются существенными, влияющими на достоверность полученного результата.

Участниками процесса доводов о необоснованности выводов эксперта по первому вопросу не заявлено.

Представитель КИО СПб полагает возможным установить стоимость объекта недвижимости в соответствии с данным заключением судебной экспертизы.

Представителем административного истца заявлено ходатайство о вызове и допросе эксперта, о назначении повторной экспертизы

Согласно ст.83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой назначается другому эксперту.

В соответствии со ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в ст.59 настоящего Кодекса. Как предусмотрено ч.3 ст.59 КАС РФ доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Исследовав экспертное заключение, получив устные и письменные пояснения эксперта, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы, поскольку заключение судебной экспертизы не вызывает сомнений в ее обоснованности и не имеет противоречий в выводах эксперта. Также не имеется оснований для вывода о том, что данная экспертиза получена с нарушением федерального закона.

Так, является необоснованным довод представителя административного истца о том, что эксперт в заключении не приводит расчет арендной ставки для помещений, предназначенных под общепит, что ведет к некорректному учету помещения 4Н, предназначенного под "... " на 95 посадочных мест, имеющегося на объекте оценки.

Как указал эксперт на странице "... " экспертного заключения он приводит расчеты арендной ставки за торгово-сервисные помещения, предназначенные в том числе и под сферу услуг, в число которых входит и общепит.

Как пояснил эксперт, им не истребовались технический паспорт и иная техническая документация здания. Однако, не является обязательным документом подлежащим оформлению при вводе здания в эксплуатацию. Имеющихся в материалах дела и материалов, представленных в открытых источниках информации, в том числе информации Росреестра достаточно для расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода. В заключении судебной экспертизы представлен подробный расчет необходимых показателей для расчета. Расчеты проводились на основе рыночной информации, рыночных исследований, которыми пользуются оценщики. Экспертом приведен пример отчета, в котором была использована аналогичная методика, и который был проверен и одобрен Комиссией по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости (отчет N... об оценке рыночной стоимости "... " При таких обстоятельствах довод представителя административного истца о том, что экспертом расчеты произведены по "приблизительным" характеристикам объекта несостоятелен.

Эксперт также указал, что в произведенных расчетах им принималось не округленное, а фактическое значение площади подвала "... " кв.м, что подтверждается содержанием экспертного заключения и конкретных расчетов. Является несостоятельным довод представителя истца о применении экспертом "средней высоты этажа" - 4, 14м, при том, что согласно экспликации помещений высота этажа составляет от 2, 03 до3, 91 м, поскольку, как пояснил эксперт:4, 14 м. - значение средневзвешенной высоты определенной по данным наружных размеров общей площади и общего объема здания. Для определения объемов здания данные значения не использовались, использовались данные средневзвешенной внутренней высоты подвальных помещений, рассчитанной по данным экспликации помещений - 2, 53м, подробный расчет представлен на странице 31 экспертного заключения.

Как указывает представитель административного истца, экспертом не произведен расчет рыночной стоимости земельного участка, относящегося к объекту оценки при наличии достаточного объема информации по объектам-аналогам, как в базе Росреестра, так и в архивных изданиях журналов и газет, интернет порталах, данных о проведении торгов, то есть, эксперт не проанализировал доступный объем информации.

Эксперт пояснил, что им проанализирован доступный объем информации, на что указано в экспертном заключении, однако объекты-аналоги для оценки стоимости земельного участка сравнительным подходом подобрать не удалось. В то же время в представленных отчетах на сайте Росреестра, об оспаривании кадастровой стоимости объектов капитального строительства, в качестве стоимости земельного участка использовалась кадастровая стоимость земельных участков (относящихся к данным объектам). Учитывая цель оценки, описанные в заключении эксперта обстоятельства, сложившуюся практику оценки, использование кадастровой стоимости земельного участка при расчете рыночной стоимости объекта оценки для целей налогообложения не приводит к искажению стоимости оцениваемого объекта.

Представитель административного истца указывает, что на страницах "... " экспертного заключения эксперт ссылается на проведение расчетов в подтверждение своих выводов и для получения величины прибыли предпринимателя, однако сами расчеты не приводятся.

Как указал эксперт, им выбрана методика определения прибыли предпринимателя (стр. "... " экспертного заключения), разработанная СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" и изложенная в "Отчете об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга" N1\2018 от 22.10.2018. В третьем томе данного отчета определена зависимость величины прибыли предпринимателя от сроков строительства и величины доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (данный отчет опубликован на сайте Росреестра и является общедоступным). Расчет произведен экспертом подстановкой указанного показателя в формулу из вышеуказанного отчета.

Согласно страниц "... " экспертного заключения, пояснений эксперта, им дано подробное описание исследуемого здания, его конструктивных элементов, технического состояния на основании визуального осмотра и данных официального сайта бизнес-центра "Мельник", на основании чего определена степень физического износа объекта оценки (5%). Данное значение износа сопоставлено с расчетными моделями на "... " странице заключения. Учитывая указанные обстоятельства, довод представителя административного истца о необоснованности использования экспертом 5% величины износа несостоятелен.

Суд также не может признать обоснованным довод представителя административного истца о необоснованности и противоречивости экспертного заключения в части информации о наличии\отсутствии НДС в стоимость объектов-аналогов, противоречивости соответствующих сведений в экспертном заключении (страницы "... " экспертного заключения).

Как пояснил эксперт, им использованы данные представленные в открытых источниках информации. При этом, информации о наличии НДС у объектов-аналогов не имеется ни в одном объявлении, содержащем цены предложений. В шапке таблицы 2.26 ("... ") запись "Цена предложения с НДС, руб" произведена ошибочно, с технической опечаткой. Указанное объяснение эксперта согласуется с иными данными экспертного заключения.

В качестве одного из доводов о необоснованности экспертного заключения представитель административного истца указывает, что на стр. "... " данного заключения эксперт при определении скидки на торг применяет данные Ассоциации Банков Северо-Запада о данной величине в рамках реализации Проекта по сбору мнений банков о величине основных рыночных показателей влияющих на рыночную стоимость предметов залога, в то время как экспертом определяется рыночная стоимость объекта для ее установления в качестве кадастровой. На странице "... " заключения экспертом приводятся данные о скидках при продаже земельных участков (при том, что экспертом производится оценка здания).

Согласно содержания экспертного заключения (стр. "... ") экспертом приводится обоснование принятия корректировки по данным Ассоциации Банков Северо-Запада. При этом эксперт указывает, что в ранее упоминавшемся отчете N... (в томе "... ") при определении величины скидки на торг использовались данные опроса, проводимого в том числе указанной Ассоциации. Как пояснил эксперт на стр.98 заключения в названии таблицы 2.50 "Скидки при продаже земельных участков по состоянию на ноябрь 2017" допущена опечатка, на самом деле представлены корректировки для объектов недвижимости. Кроме того, данные таблицы 2.50 в расчетах не учитывались. Принимая во внимание изложенное, соответствующие доводы административного истца не свидетельствуют о необоснованности экспертного заключения.

Экспертом указано, что в заключении судебной экспертизы

представлен источник информации - "Обзор рынка офисной

недвижимости Санкт-Петербурга в "... "", подготовленный

компанией NAIBecar, и прин скрин страницы из обзора, то есть, вопреки

доводам административного истца необходимая информация

предоставлена в заключении в достаточном объеме.

Как указывает представитель административного истца, на странице "... " при определении корректировки на функциональное назначение эксперт использует данные "Справочника оценщика недвижимости -2018. Офисно-торговая недвижимость. Сравнительный подход", который был сформирован по итогам 2018 года, в связи с чем, не может быть использован как пособие при определении корректировки на 01.01.2018. аналогичные нарушения допущены и при определении рыночной арендной ставки за офисные помещения бизнес-центра, когда экспертом приводятся данные, обоснованные текущими предложениями на сайте "... " (на октябрь 2019 года)

Как обоснованно указал эксперт, данные представленные в вышеназванном справочнике были получены на основании опросов, данных полученных в периоды, в том числе до 2018 года. В соответствии с Федеральным стандартом оценки N1 информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Эксперт также указал, что в экспертном заключении корректировка на функциональное назначение на основании вышеуказанного справочника не вносилась. А приводились данные только для анализа сопоставимости функционального назначения бизнес-центра. При этом, эксперт ссылается на информацию после даты оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, текущие ставки аренды в расчете не использовались. Учитывая изложенное, суд находит, что в данном случае экспертом не допущено необоснованного использования данных, опубликованных после даты оценки.

Эксперт пояснил, что для офисных помещений были использованы данные о средневзвешенном значении ставки аренды для офисных помещений (типичное расположение офисных помещений в бизнес-центре) с первого этажа и выше, в связи с чем, довод представителя истца о неприменении корректировки на этаж не имеет правового значения.

Как указывает представитель административного истца, экспертом не приведен расчет эксплуатационных расходов, не уточняется, содержит ли ставка коммунальные платежи, учитываются ли данные платежи в дальнейших расчетах, что оказывает значительное влияние на итоговый результат оценки. Кроме того на странице "... " не имеется данных о наличии\отсутствии коммунальных платежей в составе арендной ставки объектов-аналогов. Данные доводы также не свидетельствуют о необоснованности экспертного заключения.

Описание и обоснование эксплуатационных расходов представлено на страницах "... " заключения. На странице "... " указано, что используемое в расчетах средневзвешенное значение арендной ставки указано без учета НДС и с учетом эксплуатационных расходов. Коммунальные платежи в ставке не содержатся. В заключении учтены только те расходы, которые должен будет нести арендодатель. Как пояснил эксперт информации о наличии коммунальных услуг в ставках арендной платы у объектов-аналогов нет ни в одном объявлении, в связи с данным обстоятельством, а также с учетом сложившейся практики сдачи в аренду нежилых помещений, в расчетах приняты ставки аренды без учета коммунальных услуг.

Вопреки доводам административного истца расчетная таблица на основании которой определена величина арендной ставки на торгово-сервисные помещения имеется в заключении на странице "... "

В заключении судебного эксперта указано, что им не применяется скидка на торг при определении величины арендной ставки, поскольку на практике заявленные бизнес-центром ставки, являются окончательными, если условия сделки являются типичными рыночными. Как пояснил эксперт на практике бизнес-центры готовы предоставлять скидку арендатором только в случае аренды одновременно значительных платежей. Довод представителя административного истца о том, что данный вывод не подкреплен аналитическими данными или авторитетными источниками не свидетельствует о том, что данный вывод не соответствует сложившейся практике.

Как пояснил эксперт данные, представленные в "Справочнике оценщика недвижимости - 2018" были получены на основании опросов и данных, полученных в периоды, в том числе и до 2018 года. При поиске информации на сайте Росреестра в фонде данных государственной кадастровой оценки "Отчеты об оценке рыночной стоимости" им были проанализированы отчеты ранее проверенные и принятые Комиссией по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. В данных отчетах оценщики проводили корректировки в рамках реализации сравнительного подхода на основании данных, представленных в следующих сборниках и источниках информации": данные сайта "оценщики и эксперты", данные сайта СтатРиелт, "Справочник оценщика недвижимости"(Н.Новгород год издания 2017 и 2018, Справочник расчетных данных под редакцией ФИО. Использованная в вышеуказанных расчетах рыночная информация была проверена членами Комиссии. Учитывая изложенное, довод представителя административного истца о том, что эксперт на странице 111 заключения при корректировке на занимаемый этаж для складских (бытовых) помещений необоснованно использовал справочник 2018 года, при проведении корректировки на 01.01.2018 не может служить основанием для вывода о необоснованности и противоречивости экспертизы.

Представитель административного истца ссылается на то, что на странице "... " заключения экспертом не указан источник данных о диапазоне средних цен за одно машиноместо, на странице "... " ссылается на экспертный опрос специалистов регионального рынка недвижимости, который не приводит ни в тексте экспертного заключения, ни в приложениях к нему.

Как пояснил эксперт, на странице "... " заключения приведены выдержки из аналитического обзора - страница "... " заключения. В свою очередь в аналитическом обзоре имеются ссылки на первоисточник. При этом, данные о диапазоне средних цен за одно машиноместо не использовались в качестве арендной ставки. Для расчета арендной ставки за машиноместо на парковке использовались данные объектов-аналогов.

Относительно данных экспертного опроса на странице "... ", эксперт сообщил, что им допущена опечатка. При этом, для определения реальной ставки дисконтирования им был использован метод кумулятивного построения на основании опыта эксперта. Полученное итоговое значение коэффициента капитализации сопоставлено с рыночными данными на странице "... "

Экспертом признан обоснованным довод представителя административного истца о неточности при производстве расчетов при подсчете площадей по фактической планировке. Однако итоговый коэффициент арендопригодной площади здания составил 0, 77, в то время как фактически он составляет 0, 76, что укладывается в рыночный диапазон, характерный для подобных объектов. При использовании в расчете значения, на которое указывает административный истец, итоговый результат рыночной стоимости определен с погрешностью 0, 22%. При этом, существо рыночной стоимости имеет интервальный характер, что подтверждается в частности положениями п.30 Федерального стандарта оценки N7, согласно которого оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость. О границах интервала рыночной стоимости прямо свидетельствует разница результатов, полученных по примененным подходам. Доверительный интервал рыночной стоимости объекта, определенный на основании результатов расчета по трем подходам (страница 133 заключения эксперта), в размере 28, 7% характеризует возможное отклонение рыночной стоимости в пределах рыночного диапазона (0, 22 %) как ничтожно малую величину фактически не влияющую на результат оценки.

Учитывая крайне незначительный размер погрешности, отсутствие ходатайств сторон о проведении дополнительной экспертизы для устранения данной погрешности (соответствующий вопрос ставился судом на обсуждение сторон) суд не находит, что указанный недостаток экспертизы свидетельствует о ее необоснованности и противоречивости.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: необходимым образованием, стажем работы в оценочной деятельности с 2003 года, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности, является членом экспертного совета НП СРОО "Сообщество профессионалов оценки".

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "Титан" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания площадью "... " кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый N.., в размере равном рыночной стоимости, составляющей "... " рублей по состоянию на 1 января 2018 года

Датой обращения ООО "Титан" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 4 сентября 2019.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев