Решение Санкт-Петербургского городского суда от 10 декабря 2019 г. по делу N 3а-293/2019

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре ФИО

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО, ФИО об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

ФИО и ФИО обратились в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности в равных долях:

- земельного участка, площадью "... ", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый N... кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей "... " рублей по состоянию на 1 января 2018 года;

- нежилого здания, общей площадью "... ", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый N... кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей "... " рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование своих требований административными истцами представлен отчёт N... от "дата", составленный оценщиком ООО "БК-Пифагор", об оценке рыночной стоимости объектов по состоянию на 01.01.2018 года (далее - отчёт об оценке). Истцы указывают, что размер налогов на указанные объекты недвижимости зависит от размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В качестве правового обоснования заявленных требований административные истцы ссылаются на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

Представитель административных истцов в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что требования административных истцов должны быть удовлетворены частично, кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной, установленной заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Санкт-Петербургу о слушании дела извещены, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем с согласия сторон дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N...).

Как следует из материалов дела административным истцам на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости в равных долях.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2018 определена в размере: земельного участка - "... "71 руб; здания - "... " рублей и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 N130-П.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 составляет: земельного участка - "... " рублей, здания - "... " рублей.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб) на отчет, представленный административными истцами, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений, судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы N... от "дата" составленному экспертом ФИО отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос экспертом самостоятельно определена рыночная стоимость объектов оценки, которая составила на 01.01.2018: земельного участка - "... " рублей; здания "... " рублей.

В обоснование ответа на первый вопрос(соответствие отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, наличие ошибок, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости в отчете) экспертом в частности указано, что при применении затратного подхода: оценщиком неверно подобраны объекты-аналоги, которые существенно отличаются от объекта оценки; неверно указан строительный объем здания; в таблицах 9, 1, 9.2 отчета использованы поправочные коэффициенты не подлежащие применению на дату оценки; прибыль предпринимателя неверно принята как текущая доходность; неверно определен физический износ здания (в качестве эффективного возраста принят хронологический возраст).

При определении рыночной стоимости земельного участка имеются ошибки в доходном подходе, который эксперт считает неприменимым к оцениваемому объекту, поскольку параметры существующей застройки объекта оценки не соответствуют СНиП ||-89-80 и рыночным показателям, а следовательно ее нельзя признать оптимальной.

Представителем административных истцов заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель КИО СПб полагает возможным установить стоимость объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы возражает.

Согласно ст.83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой назначается другому эксперту.

В соответствии со ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в ст.59 настоящего Кодекса. Как предусмотрено ч.3 ст.59 КАС РФ доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства представителя административных истцов, поскольку заключение судебной экспертизы не вызывает сомнений в ее обоснованности и не имеет противоречий в выводах эксперта. Также не имеется оснований для вывода о том, что данная экспертиза получена с нарушением федерального закона.

Так, как указывает представитель административных истцов, эксперт не в полном объеме провел анализ рыночной ситуации в месте расположения объекта оценки. В подтверждение им приведена таблица с указаниями соседних объектов и их кадастровых стоимостей.

Как обоснованно указал эксперт, кадастровые стоимости соседних объектов не имеют отношения к рыночной ситуации (предложения и сделки по продаже и аренде) указанных объектов. Процедура установления рыночной стоимости не состоит в сравнении кадастровых стоимостей соседних объектов. При этом, земельный участок N1 (из таблицы представителя истца) является объектом-аналогом N1 в сравнительном подходе при расчете стоимости земельного участка. Как указывает эксперт, из характеристики данного участка, содержащейся в Приложении 1 экспертного заключения, следует, что он имеет большую площадь и не обеспечен централизованными коммуникациями в связи с чем, его удельная стоимость меньше оцениваемого участка.

Относительно использования аналога N3, эксперт пояснил, что данный объект предложен к продаже 16.10.2019, то есть значительно позже даты оценки и его использование противоречит п.8 ФСО N1, предусматривающему, что информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, если она соответствует сложившимся на рынке ожиданиям. Эксперт также отмечает, что данный объект выставлен на продажу в рамках дела о банкротстве, что не соответствует определению рыночной стоимости (когда продавец не обязан отчуждать объект оценки); земельный участок данного объекта находится в отличии от объекта оценке в аренде, а не в собственности; здание аналога имеет гораздо больший износ, чем объект оценки.

По мнению представителя административных истцов отличие скорректированных удельных цен выбранных экспертом аналоговых участков отличаются друг от друга в 1, 4, что свидетельствует либо об ошибках в расчетах эксперта, либо о некорректном выборе аналогов.

Однако, на страницах 128-129 заключения эксперта приведены подробные разъяснения наличия на рынке существенной вариации цен, не связанной со свойствами товара, относимой к воздействию на ценообразование "субъективных факторов". Указанное расхождение демонстрирует несовершенство реального рынка, на котором цена на одинаковые серийные товары с идентичными характеристиками предлагаемая продавцами может отличаться до 39 %.

Доводы представителя административных истцов о противоречивости и необоснованности экспертного заключения, изложенные в пунктах 3.1-3.6, 3.10 письменных пояснений (т.3 л.д.1-6), не являются основанием для назначения повторной экспертизы в связи с тем, что данные замечания касаются нарушений учтенных экспертом в качестве формальных, несущественных недостатков, то есть не влияющих на результат оценки.

В экспертном заключении, после изложения указанных формальных недостатков, экспертом прямо указано, что отчет не в полной мере соответствует формальным требованиям, предъявляемым действующим законодательством. В тоже время, отчет содержит ряд явных ошибок и противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата. Указанные существенные, не формальные, влияющие на определение итогового результата нарушения в отчете, изложены экспертом отдельно, после изложения формальных недостатков (т.2. л.д.29)

Так, относительно доводов представителя административных истцов о необоснованности включения экспертом замечания к отчету в части отсутствия надлежащего задания на оценку, суд находит, что наличие или отсутствие данного замечания, не является существенным, влияющим на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

В связи с отнесением экспертом к несущественным замечаниям, то есть не влияющим на результат оценки, опечатки в таблице 10.1 отчета, отсутствие в отчете анализа возможности применения для рынка Санкт-Петербурга справочника Лейфера Л.А, соответствующие доводы представителя административных истцов также не имеют значения.

Представитель административных истцов указывает, что согласно заключения судебного эксперта (страница 20), последний в качестве существенного недостатка отчета сослался на то, что при расчете стоимости воспроизводства объектов оценки, оценщик в качестве аналога выбрал объект, имеющий класс качества "DeLuxe", что привело к завышению итогового результата оценки. При этом, изначально, эксперт утверждал, что полученные результаты оценки являются заниженными.

Однако как пояснил эксперт, кроме оцениваемого здания (лит.А) на земельном участке расположены еще несколько зданий (лит.З и П), не являющихся объектом оценки. Именно стоимость оцениваемого воспроизводства указанных зданий завышена оценщиком (при вычитании их стоимости из стоимости единого объекта оценки занижается стоимость оцениваемого земельного участка). Таким образом, вышеуказанное замечание не является основанием для вывода о противоречивости экспертного заключения.

Является несостоятельным довод представителя административных истцов о том, что на странице 19 заключения эксперт вводит в заблуждение пользователей заключения, указывая на взаимозависимость примененных оценщиком понижающих корректировок на физическое состояние, на состояние внутренней отделки и на функциональное назначение, что приводит к двойному учету и занижению скорректированных ставок аренды объектов-аналогов и N1 и N3.

Эксперт пояснил, что степень износа склада класса А учтена при корректировке на класс здания (класс А - новое здание не ранее 1995 года постройки). При этом, эксперт обращает внимание на то обстоятельство, что в его заключении обоснованно отмечено, что при расчете арендной платы в качестве объектов-аналогов используются объкты складской недвижимости класса А (объекты N1 и N3), чо не соответствует позиционированию оцениваемого здания в классе С.

Представитель административных истцов ссылается также на то, что на странице 20 экспертного заключения эксперт указал, что выбранная оценщиком ставка капитализации в размере 12%, является неверной. В то же время, на странице 58 экспертного заключения приведена информация о диапазоне ставки капитализации - 7, 1%-17, 3%.

Как пояснил эксперт, при определении коэффициента капитализации оценщик допустил методологическую ошибку - 12% - коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости (здание и земельный участок), коэффициент капитализации для здания отличается от коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости. Кроме того, выбор значения коэффициента капитализации оценщиком не обоснован.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: необходимым образованием, стажем работы в оценочной деятельности с 2003 года, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности, является членом экспертного совета НП СРОО "Сообщество профессионалов оценки".

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представленная представителем административных истцов рецензия на заключение судебного эксперта, составленная ФИО (т.3 л.д.23-30) о наличии в данном заключении пртиворечий, отсутствии в нем ясного и полного ответа на поставленные судом вопросы не является основанием для вывода о необоснованности и противоречивости заключения судебной экспертизы по следующим основаниям.

Действующее процессуальное законодательство не предусматривает рецензию специалиста (в данном случае изготовленное по поручению представителя административных истцов) в качестве доказательства по делу. Кроме того, судебным экспертом даны полные письменные объяснения, подтверждающие необоснованность выводов данной рецензии.

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению, в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО, ФИО удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка, площадью "... " кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" кадастровый N... в размере равном рыночной стоимости, составляющей "... " рублей по состоянию на 1 января 2018 года;

- здания, общей площадью "... " кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый N... кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей "... " рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой обращения ФИО, ФИО с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать05.09.2019.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев