Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 декабря 2019 г. по делу N 33-55697/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Чубаровой Н.В, судей Анашкина А.А, Олюниной М.В, при помощнике судьи Румянцевой М.А, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Анашкина А.А. дело по апелляционной жалобе представителя Колесниковой О.А. по доверенности Михельсон О.С. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 03 июня 2019 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Колесниковой О.А. к АО "Бизнес парк-Фили" о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, обязании передать объект в состоянии соответствующем условиям договора, обязании передать документы для государственной регистрации права собственности, обязании передать ключи, взыскании неустойки, разницы фактической площади объекта, пени за несвоевременную выплату суммы разницы фактической площади, компенсацию морального вреда, стоимости арендной платы, штрафа отказать.

УСТАНОВИЛА:

Колесникова О.А. обратилась в суд с иском к АО "Бизнес парк-Фили". Мотивировав свои требования тем, что 20 июня 2017 года между Колесниковой О.А. и АО "Бизнес парк-Фили" был заключен Договор участия в долевом строительстве N ДДУ АС-092/М-Р/К-Е, в соответствии с которым Ответчик (Застройщик) обязался в срок до 27 декабря 2018 года построить Комплекс и передать объект долевого строительства - Апартамент, условный номер 81, проектная площадь 45, 61, расположенный на 12 этаже корпуса "В" по строительному адресу.., кадастровый номер участка 77:07:0002003, общая площадь 23523кв. Истец обязался оплатить ответчику обусловленную Договором цену - 8814030 руб. Свои обязательства по внесению денежных средств истец исполнил, осуществив оплату 05 и 06 июля 2017 года. Объект долевого строительства должен быть передан истцу в срок не позднее 27 декабря 2018 года при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако, по состоянию на 23 января 2019 года Объект долевого строительства не передан истцу. 25 мая 2018 года истцом было получено письмо о начале передачи ключей с 15.07.2018. 06 августа 2018 года истцом совместно с экспертом ООО "А-Эксперт" был совершен осмотр помещения, по результатам осмотра был подписан Акт осмотра нежилого помещения (апартамента) от 13 августа 2018 года с указанием недостатков и даты устранения недостатков - не позднее 15.11.2018г. По итогу осмотра помещения были выявлены недостатки, отраженные в Акте осмотра нежилого помещения (апартамента). Также при осмотре истцом были выявлены дефекты мест общего пользования. От составления Акта осмотра мест общего пользования ответчик отказался. 05 декабря 2018 года истец была приглашена на повторный осмотр помещения. 06 декабря 2018 года истец прибыл для осмотра с экспертом ООО A -Эксперт по результатам осмотра 06.12.2018 был составлен и подписан Акт осмотра нежилого помещения (апартамента), с указанием даты устранения выявленных недостатков - не позднее 25.12.2018г.

По итогу осмотра Помещения были выявлены недостатки, отраженные в Акте осмотра нежилого помещения (апартамента). Также было выявлено, что фактическая планировка помещения не соответствует, планировке помещения, указанной в приложении N1 к Договору в части расположения входной двери и ниши в прихожей. Застройщик не уведомлял истца об изменении проектной документации и не приглашал для подписания соответствующего дополнительного соглашения к договору. Отсутствует прибор учета отопления в апартаментах SantexMonoRm, предусмотренный Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 2 июля 2018 N.., а также указанный в п. 3.2.3 Договора ДДУ. Установлен мебельный гарнитур фирмы "Стильные кухни", однако согласно п. 7.1 приложения 2 "Стандарт отделки" к Договору ДДУ была предусмотрена кухня фирмы "Мария", уведомления об изменении производителя кухни в письменном виде в адрес истца не поступало, а также иные недостатки указанные в акте. Также по итогу осмотра помещения на момент 06.12.2018 года было выявлено расхождение в сторону уменьшения между проектной площадью помещения, составляющей 45, 61 кв.м, согласно п. 1.2 Договора, и фактической площадью помещения, установленной в процессе осмотра и составляющей 43.95 кв.м. По факту расхождения площади истцом 15.12.2018 года направлена в адрес ответчика претензия. Однако, сумма разницы по настоящее время не выплачена, доказательств обмеров, на которые ссылается Ответчик, не предоставлено. 25 декабря 2018 года застройщик известил истца о готовности помещения к передаче и пригласил истца 27 декабря 2018 года для осмотра и приемки помещения. 27 декабря 2018 года истец прибыл для осмотра ранее выявленных недостатков и приемки объекта совместно с экспертом ООО " A -Эксперт" и с экспертами ООО "Независимая строительная техническая экспертиза оценка и консалтинг".

Однако, в ходе осмотра помещения 27 декабря 2018 года экспертами было установлено, что недостатки и дефекты помещения, а также мест общего пользования, расхождение в фактической и проектной площади помещения не устранены. От подписания акта осмотра помещения с дефектами 27 декабря 2018 года ответчик отказался. 11 января 2019 года ответчик, в нарушение требований закона, направил истцу Акт передачи апартамента в одностороннем порядке. Истец просил признать односторонний акт приема - передачи объекта долевого строительства от 27 декабря 2018 года недействительным. Обязать АО "Бизнес парк-Фили" передать объект долевого строительства - Апартамент, номер 81, расположенный на 12 этаже корпуса "В" по адресу г...., по двухстороннему акту приема - передачи в состоянии, соответствующем условиям Договора от 20 июня 2017 года N ДЦУ АС-092/М-Р/К-Е, передать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, передать ключи от объекта долевого строительства. Взыскать с АО "Бизнес парк-Фили" неустойку в размере 296004 руб. за просрочку передачи объекта долевого строительства, разницу фактической площади объекта долевого строительства в размере 135 273 рублей 43 коп, пени за несвоевременную выплату суммы разницы фактической площади объекта долевого строительства в размере 202910 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей, стоимость арендной платы, которую истец вынужден платить по вине ответчика с 01 января 2019 года в размере 150000 рублей, штраф в размере 50% от взысканной судом суммы.

Истец и представитель истца в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Представители ответчика АО "Бизнес парк-Фили" Бакри Т.С, Сергеичева Е.С, Абрамов А.В. в судебное заседание явились, исковые требования не произнали.

Представитель третьего лица Банк ВТБ в судебное заседание не явился, извещен.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят представитель Колесниковой О.А. по доверенности Михельсон О.С. по доводам апелляционной жалобы о том, что судом неверно оценены представленные доказательства по делу.

Колесникова О.А. и ее представитель по доверенности Михельсон О.С. в судебное заседание явились, доводы жалобы поддержали.

Представители АО "Бизнес парк-Фили" по доверенности Абрамов А.В, Сергеичева Е.С, Бакри Т.С. в заседание апелляционной инстанции явились, доводы жалобы не признали.

Представитель третьего лица Банк ВТБ в заседание апелляционной инстанции не явился, извещен.

Судебная коллегия, выслушав Колесникову О.А, ее представителя по доверенности Михельсон О.С, представителей АО "Бизнес парк-Фили" по доверенности Абрамова А.В, Сергеичеву Е.С, Бакри Т.С, проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, находит решение законным и обоснованным, доводы жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Исходя из положений ФЗ N 214-ФЗ право собственности на объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение не может быть зарегистрировано за застройщиком, а подлежит регистрации за участником долевого строительства на основании передаточного акта или иного документа о передаче.

Согласно ч. 4 ст. 8 ФЗ N 214 застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

На основании ч. 5 ст. 8 ФЗ N 214 участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 6 ст. 8 ФЗ N 214, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В силу ч. 1 ст. 12 ФЗ N 214, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что 20 июня 2017 года между Колесниковой О.А. и Акционерным обществом "Бизнес парк-Фили" заключен Договор N ДЦУ АС-092/М-Р/К-Е участия в долевом строительстве, согласно которому Ответчик обязался построить (создать) Комплекс (здание гостиницы (апартаменты) с нежилыми помещениями 1-го этажа, подземной автостоянкой на земельном участке с кадастровым номером...), ввести указанное Здание в эксплуатацию, произвести отделочные работы и передать Участнику долевого строительства входящий в состав Здания Объект долевого строительства (апартамент/нежилое помещение) со следующими проектными характеристиками: секция Комплекса - В, условный номер апартамента на площадке - 81, этаж - 12, проектная площадь апартамента - 45, 61 кв.м.

В силу п.2.2. Договора цена одного квадратного метра фактической площади помещения составляет 193247 руб. 75 коп.

Цена договора была согласована сторонами в п.2.3. Договора и на момент заключения Договора составляла 8 814030 рублей 00 копеек, была уплачена истцом в полном объеме.

Расчет стоимости нежилого помещения (апартамента) произведен исходя из Проектной площади Помещения, которая согласно п. 1.2. Договора составила 45, 61 кв.м.

В соответствии с п. 1.2. Договора Площадь (фактическая), состоящая из суммы всех частей Помещения, подлежит определению после окончания строительства Секции Комплекса по результатам обмеров Помещения юридическим лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета. Сторонами допускается отклонение Фактической площади Помещения от Проектной площади Помещения (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5%. Изменение площади Помещения в указанных пределах не является нарушением условий Договора со стороны Застройщика. В Объекте долевого строительства, после ввода Комплекса в эксплуатацию. Застройщиком будут производиться отделочные работы в объеме, указанном в Приложении N 2 к Договору.

Как следует из и. 1.2. Договора, Фактическая площадь Помещения используется для определения окончательной Цены Договора в соответствии с п.2.2. Договора и проведения Сторонами взаиморасчетов на основании п.2.5. Договора. Согласно п.2.5.1. Договора, в случае, если Фактическая площадь Помещения окажется больше Проектной площади Помещения, Участник долевого строительства осуществляет доплату денежной суммы, составляющей разницу между Фактической площадью Помещения и Проектной площадью Помещения, умноженной на Цену единицы Фактической площади Помещения. Доплата осуществляется Участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в течение 10 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика, но не позднее дня подписания Сторонами Передаточного акта.

В результате окончания строительства и производства обмеров нежилого помещения (апартамента) кадастровым инженером, Фактическая площадь помещения была определена в размере 45, 9 кв.м.

27 декабря 2018 года Застройщик подписал Односторонний акт передачи Объекта долевого строительства, в связи с уклонением истца от принятия в предусмотренный Договором срок Объекта долевого строительства.

Согласно п. 5.3 Договора, с момента составления Застройщиком одностороннего акта ответственность за содержание, охрану и риск случайной гибели или повреждения Объекта долевого строительства возлагается на Участника.

Пункт 1.3 Договора N ДЦУ АС-092/М-Р/К-Е от 20.06.2017 устанавливает срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Комплекса - 30 июня 2018 года. При этом согласно п.1.4 Договора срок передачи Ответчиком объекта Истцу - не позднее 180 календарных дней с даты, указанной в п. 1.3 Договора.

В соответствии с п.4.1 Договора, стороны исходят из того, что свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, является разрешение на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно п. 5.1 Договора, Застройщик в письменной форме уведомляет Участника о получении разрешения на ввод в эксплуатацию Комплекса, а также о готовности Объекта долевого строительства к передаче не менее чем за 30 календарных дней до истечения срока передачи Объекта долевого строительства, предусмотренного п. 1.4 Договора.

В срок не позднее 10 рабочих дней с момента получения Участником уведомления о завершении строительства Комплекса и готовности его к передаче Участнику, Участник обязан выполнить все свои обязательства, установленные разделом 2 Договора и принять Объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу по передаче Помещения (п. 5.2 Договора).

Если Участник в оговоренный настоящим Договором срок (при условии уведомления Участника надлежащим образом) не прибыл для приемки Объекта долевого строительства или иным образом уклоняется от подписания передаточного акта, Застройщик по истечение двух месяцев со дня, предусмотренного настоящим Договором для передачи Объекта долевого строительства, составляет односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства с указанием на эти обстоятельства. При этом обязательство Застройщика передать Объект долевого строительства Участнику считается исполненным надлежащим образом. С момента составления Застройщиком одностороннего акта ответственность за содержание, охрану и риск случайной гибели или повреждения Объекта долевого строительства возлагается на участника (п. 5.3 Договора).

Разрешая заявленные требования по существу, суд правомерно применил к спорным правоотношениям положения вышеуказанных правовых норм, оценил имеющиеся доказательства в совокупности, и учитывая, что участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок (ч. 4 ст. 8 ФЗ N 214), то к исчислению срока принятия объекта долевого строительства применяются положения п. 5.2 Договора, устанавливающие обязанность Истца принять объект долевого строительства в срок не позднее 10 рабочих дней с момента получения Истцом уведомления о завершении строительства Комплекса и готовности его к передаче, однако от получения объекта строительства истец отказался, оставив уведомление ответчика без внимания, в связи с чем, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Также, коллегия соглашается с выводами суда о том, что выявленные истцом недостатки не могли повлиять на обязанность истца принять объект, доказательств наличия конструктивных недостатков, свидетельствующих о наличии неустранимых недостатков истцом представлено не было.

Более того, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании разницы между договорной и фактически предоставленной площадью, поскольку после окончания строительства уполномоченным кадастровым инженером установлено превышение площади в сравнении о проектной на 0, 29 кв.м. Последующие отделочные работы, повлекшие уменьшение площади жилого помещения не могут повлиять на взаимные обязательства сторон на передачу и принятию объекта строительства и повлечь обязанность ответчика выплатить образовавшуюся разницу между проектной площадью зафиксированной после отделки жилого помещения, так как не предусмотрено условиями договора.

Помимо того, у коллегии нет оснований не согласиться с выводами суда относительно требований о признании недействительным акта приема-передачи вследствие изменения проектной документации, поскольку данное обстоятельство может являться основанием для расторжения договора, но не для отказа подписания акта приема-передачи жилого помещения.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что ответчик составив односторонний акт нарушил права истца, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку как следует из материалов дела, р азрешение на ввод объекта в эксплуатацию N... было получено Ответчиком 02 июля 2018 года, указанный срок передачи объекта Истцу исчисляется именно с этой даты. Таким образом, Ответчик должен был передать Объект долевого строительства Истцу не позднее 29 декабря 2018 года.

Сообщение о готовности Объекта долевого строительства было направлено истцу 28 сентября 2018 года.

Поскольку Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок (ч. 4 ст. 8 ФЗ N 214), то к исчислению срока принятия объекта долевого строительства применяются положения п. 5.2 Договора, устанавливающие обязанность Истца принять объект долевого строительства в срок не позднее 10 рабочих дней с момента получения Истцом уведомления о завершении строительства Комплекса и готовности его к передаче.

Сообщение о готовности Объекта долевого строительства было получено Истцом 08 октября 2018 года.

22 октября 2018 года истек срок принятия Истцом Объекта долевого строительства и подписания передаточного акта.

По истечении двух месяцев с указанной выше даты, Ответчик констатировал уклонение Истца от принятия Объекта долевого строительства и подписания передаточного акта (в порядке ч. 6 ст. 8 ФЗ N 214).

27 декабря 2018 Ответчик составил Односторонний акт передачи объекта долевого строительства.

28 декабря 2018 года Односторонний акт направлен в адрес Истца заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Таким образом, ответчиком надлежащим образом исполнены обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

При таких обстоятельствах, ответчиком надлежащим образом соблюдены порядок и сроки составления одностороннего передаточного акта.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что судом неверно оценены представленные доказательства по делу, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку с амо по себе, несогласие ответчика с произведенной судом оценкой доказательств не является основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку не свидетельствует о неправильности изложенных в решении суда выводов.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешилвозникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 03 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Колесниковой О.А. по доверенности Михельсон О.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: