Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 декабря 2019 г. по делу N 33-55901/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Михалиной С.Е.

судей Леоновой С.В, Бабенко О.И.

при помощнике Ювхименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.

гражданское дело N 2-1978\19 по апелляционной жалобе ответчика фио на решение Кунцевского районного суда города Москвы от 19 июня 2019 г, которым постановлено:

Исковые требования Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к фио о взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить.

Взыскать с фио в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность в размере 671 229, 83 руб, из которых: по арендной плате за период с 01 февраля 2016 года по 30 сентября 2018 года в сумме 455 658, 50 руб, неустойка за период с 11 февраля 216 года по 30 сентября 2018 года в сумме 215 571, 33 руб.

Взыскать с фио в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 9 912, 30 руб.

УСТАНОВИЛА:

Представитель Департамента муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к ответчику фио о взыскании задолженности в размере 671 229, 83 руб, из которых: по арендной плате за период с 01 февраля 2016 года по 30 сентября 2018 года в сумме 455 658, 50 руб, неустойка за период с 11 февраля 216 года по 30 сентября 2018 года в сумме 215 571, 33 руб, указывая в обоснование требований, что 21 октября 2004 года между администрацией Волгограда и наименование организации был заключен договор аренды N 5541 земельного участка площадью 886 кв.м, расположенного по адресу: адрес, для эксплуатации административного здания на 49 лет. С 28 января 2005 года собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, стал фио, однако свои обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполняются, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность. Письмом от 22 августа 2018 года N 15991-ОК Департамент муниципального имущества администрации Волгограда уведомил ответчика о наличии задолженности по договору, между тем долг не погашен, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Ответчик и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит ответчик фио по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца не явился, извещен, причины неявки не обосновал, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения ответчика фио, его представителя по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами по делу.

Согласно ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статья 22 ЗК РФ также предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Размер арендной платы в таком случае определяется договором аренды.

При этом земельное законодательство устанавливает платность использования земли. Так в силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе, право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с положениями ст. 309 и 310 ГК РФ ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При разрешении спора судом установлено, что наименование организации являлось собственником нежилого здания площадью 627, 6 кв.м, расположенного по адресу адрес.

21 октября 2004 года между администрацией Волгограда и наименование организации (впоследствии правопреемник наименование организации), был заключен договор аренды N 5541 земельного участка площадью 886 кв.м, расположенного по адресу: адрес, КН 34:34:020024:0022, для эксплуатации административного здания на 49 лет.

В соответствии с условиями договора арендатор должен вносить арендную плату в соответствии с расчетом аренды, являющимся неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п.2.9 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 1 процентов за каждый день просрочки от суммы платежей.

Собственником нежилого здания площадью 627, 6 кв.м, расположенного на спорном земельном участке, с 28 января 2005 года является фио на основании решения Федерального суда адрес от 01 ноября 2004 года.

Согласно отчету N 52_793зу от 15 декабря 2016 года наименование организации города Волгограда, об оценке земельного участка КН 34:34:0020024:22, его рыночная стоимость составляет 1 947 428 руб.

Судом был проверен расчет, представленный истцом о размере задолженности ответчика по арендной плате за период с 01 февраля 2016 года по 30 сентября 2018 года в размере 455 658, 50 руб, и начисленная по п. 2. 9 договора аренд неустойка за период с 11 февраля 216 года по 30 сентября 2018 года в размере 215 571, 33 руб, который был признан арифметически верным.

Доводы ответчика о том, что он не использовал в период с 01 февраля 2016 года по 30 сентября 2018 года весь спорный земельный участок размером 886 кв.м. судом были отклонены, поскольку каких-либо доказательств того, что в указанный период времени данная площадь участка не являлась необходимой к использованию расположенного на нем здания, собственником которого является фио, а также иных доказательств, опровергающих данное обстоятельство, не представлено.

В свою очередь, оценив собранные доказательства в их совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормами права, исходя из того, что сумма задолженности по арендной плате спорного земельного участка ответчиком до настоящего времени не погашена, суд взыскал с фио в пользу истца задолженность в размере 671 229, 83 руб, из которой: задолженность по арендной плате за период с 01 февраля 2016 года по 30 сентября 2018 года составляет 455 658, 50 руб, неустойка за период с 11 февраля 216 года по 30 сентября 2018 года составляет 215 571, 33 руб.

Кроме того, в силу 103 ГПК с ответчика в доход бюджета города Москвы взыскана судом государственная пошлина в размере 9 912, 30 руб.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд с достаточной полнотой исследовал все доказательства, собранные в ходе разрешения спора, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, судом приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц, доказательства были получены и исследованы в таком объеме, который позволил суду разрешить спор.

В силу ст.43 ГПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, а также на предъявление встречного иска и требование принудительного исполнения решения суда.

О вступлении в дело третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, выносится определение суда.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом при разрешении спора были нарушены процессуальные нормы права, вследствие не извещения 3-го лица наименование организации, судебная коллегия отклоняет, поскольку указанная организация не являлась участником процесса. Определением суда в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, наименование организации привлечен не был.

Ссылка в жалобе на информацию на сайте Кунцевского районного суда г.Москвы о привлечении наименование организации в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, не может быть принята во внимание, поскольку из протокола судебного заседания от 14 мая 2019 г. не следует, что вопрос о привлечении к участию в деле в качестве 3-го лица наименование организации решался в порядке ст.43 ГПК РФ, и указанная организация была привлечена в соответствии со ст. 43 ГПК РФ определением суда к участию в дела в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования.

В свою очередь, постановленным решением суда вопрос о правах и обязанностях наименование организации не решался, указанной организацией решение суда не обжалуется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что производство по делу подлежало оставлению без рассмотрения, ввиду неявки истца, не просившего разрешить спор в его отсутствие, судебная коллегия отклоняет, поскольку согласно ст. 222 ГПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения является правом суда, а не обязанностью.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что он не подписывал договор аренды спорного земельного участка, а принуждение к заключению договора по смыслу ст. 421 ГК РФ запрещено, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Исходя из указанных положений закона, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

То есть, договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении, им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При таких обстоятельствах основания для отказа в удовлетворении исковых требований Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к фио о взыскании арендной платы за пользование земельного участка за период с 01 февраля 2016 года по 30 сентября 2018 года в сумме 455658, 50 руб. и начисленной по п. 2.9 договора неустойки, отсутствовали.

Доводы апелляционной жалобы о том, что размер площади земельного участка, необходимой для использования расположенного на нем здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, составляет всего 440, 38 кв.м, судебная коллегия отклоняет, поскольку указанные заявителем жалобы обстоятельства, не нашли свое подтверждение в материалах дела и опровергаются собранными по делу доказательствами.

Так, из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Тракторозаводским районным судом г.Волгограда было отказано в удовлетворении требований фио к Департаменту земельных ресурсов администрации Волгограда об оспаривании решения от 24 марта 2016 года об отказе в утверждении схемы расположения и предварительного согласования предоставления в аренду земельного участка площадью 440 кв.м. по адресу адрес.

Ссылка в апелляционной жалобе на имеющиеся судебные постановления о взыскании с наименование организации, затем с наименование организации в пользу истца задолженности по арендной плате спорного земельного участка, при установленных по делу обстоятельствах и при верном применении норм материального права, на правильность выводов дела не влияет.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не снизил размер неустойки, не могут служить основанием к отмене решения, поскольку в силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, неустойка может быть снижена лишь в исключительных случаях, помимо самого заявления о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик, в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, обязан предоставить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность.

Между тем, доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства ответчиком не представлено, в связи с чем, оснований для уменьшения размера неустойки судебная коллегия также не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку ответчик не являлся стороной договора аренды N 5541 от 21 октября 2004 года, поэтому на него не распространяются условия сделки о размере договорной неустойки, основаны на неверном применении норм материального права (п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Доводы апелляционной жалобы ответчика о наличии вступившего в законную силу решения Кунцевского районного суда г.Москвы от 28 июня 2016 года со ссылкой на ст. 61 ГПК РФ, которым в удовлетворении исковых требований Департамента муниципального имущества администрации к фио о взыскании задолженности по оплате аренды за спорный земельный участок за период с 28.01.2005 г. по 31.01.2016 г. было отказано, при этом данным решением было установлено, что ответчик стороной договора аренды земельного участка не является, судебная коллегия отклоняет, поскольку указанным судебным постановлением каких-либо юридически значимых обстоятельств по отношению к настоящему спору не было установлено.

Иные доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и повторяют изложенную ранее заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отвергнута.

Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены и признаются судебной коллегией необоснованными, так как своего правового и документального обоснования в материалах дела не нашли, выводов суда первой инстанции не опровергли.

Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, для признания их ошибочными и отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кунцевского районного суда города Москвы от 19 июня 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика фио без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи