Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 марта 2020 г. по делу N 66а-1115/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Синьковской Л.Г, при помощнике Сонькиной М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3624/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 23 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление Левченко Александра Павловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Стоян Е.В, объяснения представителя административного истца Третьяковой А.А, представителя Департамента городского имущества города Москвы Агафоновой С.С, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Левченко А.П. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих на праве собственности объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, расположенных по адресу: "адрес"

нежилого здания общей площадью 798, 5 кв.м, с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости - 78 537 554 рублей;

земельного участка, общей площадью 370 кв.м, с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости 23 861 300 рублей.

В обоснование требований указано, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 146 081 239, 15 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 46 372 155 рублей.

Кадастровая стоимость указанных объектов необоснованно завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости. Согласно отчету NГИ-068/19 от 15 мая 2019 года об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленного ООО "данные изъяты"", рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года определена для нежилого здания, с кадастровым номером N в размере 78 537 554 рубля; для земельного участка с кадастровым номером N в размере 23 861 300 рублей.

С целью определения достоверности величины рыночной стоимости объектов недвижимости судом назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО " "данные изъяты"" ФИО9

На основании проведенной судебной оценочной экспертизы представителем административного истца административные исковые требования уточнены в части установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 82 595 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года и земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 25 091 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Решением Московского городского суда от 23 октября 2019 года установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 82 595 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года, и земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. "адрес" в размере рыночной стоимости 25 091 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой; административный истец, обращаясь в суд с требованиями установления рыночной стоимости нежилого здания, имеет цель уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж. По мнению административного ответчика, административный истец не может быть заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности поскольку арендатор земельного участка не имеет полномочий заключения договора оценки, результат которого может повлечь какие - либо последствия для арендодателя. Заключив договор аренды, административный истец согласился с ценой договора, в том числе с порядком ее определения. Установление кадастровой стоимости арендатором, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора. Кроме того, заключение эксперта ООО " "данные изъяты"", положенное в основу решения суда, не соответствует законодательству об оценочной деятельности; в рамках сравнительного подхода экспертом определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости; не применена корректировка на район расположения для объектов - аналогов; в рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода экспертом применена только аренднопригодная площадь здания, что привело к некорректному расчету рыночной стоимости.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме. На основании статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, не находит оснований для ее удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Левченко А.П. является собственником нежилого здания, общей площадью 798, 5 кв.м, с кадастровым номером N; и земельного участка, общей площадью 370 кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес"

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 2 апреля 2019 года, кадастровая стоимость нежилого здания утверждена по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 в размере 146 081 239, 15 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003042:134 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 46 372 155 рублей.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 19 ноября 2014 года N 51 "О налоге на имущество физических лиц" является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости NГИ-068/19 от 15 мая 2019 года об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленного ООО " "данные изъяты"".

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия, в качестве допустимого доказательства, приведенного выше отчета по административному делу, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта ООО "Московское городское бюро оценки и экспертизы" от 29 июля 2019 года установлено несоответствие отчета NГИ-068/19 от 15 мая 2019, подготовленного ООО " "данные изъяты"" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости - 82 595 000рублей по состоянию на 1 января 2018 года, и земельного участка с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости 25 091 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объекту оценки. В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них для определения рыночной стоимости объекта экспертизы.

Кроме того, заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, признал требования административного истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении эксперта выводы, а также документов, содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле в материалы дела не представлено.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о недостоверности исследования эксперта в рамках сравнительного и доходного подходов, без учета сложившихся условий рынка коммерческой недвижимости, в экспертном заключении учтены объекты-аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектом экспертизы.

Суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по его мнению недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Несостоятельно указание в апелляционной жалобе на некорректное определение экспертом в рамках доходного подхода потенциального валового дохода, поскольку экспертное заключение содержит обоснование учета арендопригодных площадей исследуемого объекта.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принятого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения, в связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы о том, что административный истец, оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, фактически имеет намерение уменьшить размер налоговых обязательств, не могут являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку установление кадастровой стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки нежилого здания, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик объектов недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что административный истец является арендатором земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, довод административного ответчика об отсутствии у административного истца права на обращение в суд с данным административным иском и неверном избрании им способа защиты, является необоснованным.

Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что административный истец, оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, фактически имеет намерение уменьшить размер арендных обязательств по земельному участку, и не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку установление кадастровой стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик объекта недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что установление кадастровой стоимости арендатором, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора, административный истец, будучи арендатором спорного земельного участка, является плательщиком арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, его обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, т.е. на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Иные доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы процессуального права, судебная коллегия находит несостоятельными и не основанными на материалах дела.

Таким образом, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 23 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи