Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2020 г. по делу N 66а-409/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Селиверстовой И.В, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-4615/2019 по административному исковому заявлению акционерного общества "Опытно-экспериментальный завод "Иреа" (далее - АО "Опытно-экспериментальный завод "Иреа") об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 11 ноября 2019 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Сорокиной Е.Ю, возражения представителя административного истца Коморина Ю.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "Опытно-экспериментальный завод "Иреа" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 46 404 кв.м, разрешенное использование: для использования территории и эксплуатации зданий и сооружений завода по производству особо чистых неорганических химических веществ и реактивов, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований АО "Опытно-экспериментальный завод "Иреа" указало, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 кадастровая стоимость в размере 439 851 450, 96 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 324 000 281 руб, определенную на основании отчета об оценке от 17 апреля 2019 года N, подготовленного оценщиком "данные изъяты", чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Коморин Ю.Н. поддержал заявленные требования с учетом их уточнения по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Пуговкина А.Д. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, не согласилась с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, ходатайствовала о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 11 ноября 2019 года административное исковое заявление АО "Опытно-экспериментальный завод "Иреа" удовлетворено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 331 520 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества г. Москвы подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы административный ответчик указывает, что административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчета об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной. Кроме того, участок занят принадлежащим административному истцу зданием и необходим для его эксплуатации, и не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка обязан, при наличии волеизъявления собственника здания, продать участок только одному лицу - собственнику здания.

Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что не предусмотрено договором, более того, в материалы дела не представлено доказательств нарушения Общих начал определения арендной платы, установленных законодателем.

Обращает внимание на ошибочность выводов суда о соответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства, поскольку судом первой инстанции перед экспертом не поставлен вопрос о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной и проверяемой.

По мнению административного ответчика, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку в рамках сравнительного подхода отсутствует корректировка, учитывающая различия между датами предложений объектов-аналогов и датой оценки, хотя даты предложений отличаются от даты оценки на 2 - 4 месяца, при этом экспертом не представлены результаты анализа данных рынка продажи земельных участков, подтверждающие отсутствие динамики цен в течение срока экспозиции объектов-аналогов, что привело к искажению полученной рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, в рамках сравнительного подхода экспертом некорректно проведен подбор объектов-аналогов, поскольку площадь объектов-аналогов отличается от площади объекта исследования в 3, 5 - 4 раза, что привело к применению необоснованных корректировок в размере от "-24, 4%" до "-26%".

Указывает, что судом первой инстанции было необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, а представленные замечания по проведенной судебной экспертизе оставлены без внимания.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представив письменное заявление с просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Неявка в судебное заседание представителя Управления Росреестра по Москве не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N в размере 439 851 450, 96 руб, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок аренды за землю в городе Москве", пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что АО "Опытно-экспериментальный завод "Иреа" на праве долгосрочной аренды на основании договора N от 16 июня 2010 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 46 404 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования территории и эксплуатации зданий и сооружений завода по производству чистых неорганических веществ и реактивов, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: "адрес".

Указанный земельный участок расположен на территории района "адрес", на расстоянии 14, 3 км от центра Москвы. На участке расположены производственно-складские здания. Участок обеспечен сетями водоснабжения, электроснабжения, отопления и канализации.

Административный истец в силу требований статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и условий договора аренды земельного участка является плательщиком арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает арендные платежи исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка (приложение N к договору).

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 439 851 450, 96 руб.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемое решение было принято по заявлению арендатора земельного участка, не имевшего право обращаться за пересмотром кадастровой стоимости.

Вопреки этим утверждениям, в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее-Постановление Пленума N28) разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет от 17 апреля 2019 года N об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ФИО7 ("данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 324 000 281 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО8

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 5 августа 2019 года отчет об оценке от 26 сентября 2019 года, подготовленный "данные изъяты" не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается и составляет 331 520 000 руб.

Суд в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, отклонив ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд правомерно признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с заключением экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование.

Доводы жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28.

Вопреки доводам апелляционной жалобы оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Так, эксперт, установив качественные и количественные характеристики объекта оценки, обоснованно отнес его к сегменту рынка земельных участков для размещения производственно-складских объектов.

Установив стоимостной диапазон земельных участков под коммерческую застройку на вторичном рынке без разделения на виды разрешенного использования от 1 402 до 396 537 руб./кв.м и указав, что средняя стоимость 1 кв.м земельных участков данного сегмента рынка составляет 90 882 руб./кв.м, эксперт в качестве основных ценообразующих факторов определил:права на земельный участок, условия рынка, возможность уторговывания, площадь земельного участка, наличие коммуникаций, местоположение, категория и вид разрешенного использования земельного участка и необходимость сноса ветхих зданий, строений и сооружений.

Экспертом избран сравнительный подход к оценке в целях расчета рыночной стоимости земельного участка. Используя метод сравнения продаж, эксперт подобрал 4 максимально сопоставимых с объектом оценки объекта- аналога с видом разрешенного использования: под строительство складского комплекса, к ценам предложений которых ввел и обосновал со ссылкой на методическую литературу корректировки по основным ценообразующим признакам. Итоговое значение величины рыночной стоимости объекта оценки составляет 7 144 руб/кв.м. и входит в границы диапазона сегмента рынка к которому относится объект оценки.

Как следует из заключения эксперта, им проведен полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявлены предложения к продаже объектов-аналогов, сопоставимых с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов. Эксперт применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов-аналогов от объекта оценки, в том числе на площадь. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

В связи с отличием объекта оценки от объектов-аналогов по такому ценообразующему фактору как местоположение в рамках сравнительного подхода экспертом была применена соответствующая корректировка к ценам объектов-аналогов. Корректировка является обоснованной, ссылки на источник информации приведены в материалах дела.

Не может согласиться судебная коллегия и с доводами жалобы о несопоставимости по площади объекта оценки и объектов-аналогов, подобранных в рамках сравнительного подхода, поскольку на данное различие экспертом введена соответствующая корректировка.

Доводы жалобы о необходимости введения корректировки на время продажи являются несостоятельными, поскольку административный ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о средних сроках экспозиции земельных участков сегмента рынка к которому относится объект оценки, не мотивировал какая должна была быть применена корректировка и как ее неприменение отразилось на итоговом результате определения рыночной стоимости объекта оценки, более того, согласно открытых источников информации, размещенных в сети "Интернет" ассоциацией СтатРиэлт, средний срок экспозиции земельных участков под производственно-складскую застройку в населенных пунктах составляет 6 месяцев, с диапазоном от 3 до 9 месяцев, а в пределах срок экспозиции внесение корректировки на время продажи не требуется.

Утверждая в апелляционной жалобе о необоснованном выборе экспертом объектов-аналогов, административный ответчик в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертом при анализе рынка, суду не представил, равно как и доказательств отсутствия на рынке предложений на продажу объектов недвижимости отобранных экспертом в качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оснований для переоценки доказательств, которые подвергаются административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном административным истцом способе защиты права судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства.

Само по себе указание апеллятора на несоответствие рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 11 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: