Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2020 г. по делу N 66а-483/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Трусовой Е.С, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3040/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Восточный город" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 27 сентября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, объяснения представителя Департамента городского имущества города Москвы Кристиан С.Э, действующей на основании доверенности, и представителя Управления Росреестра по Москве Трифоновой З.В, действующей на основании доверенности, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "Восточный город" Червоткиной Н.А, действующей на основании доверенности, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Восточный город" (далее - Общество, ООО "Восточный город") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих Обществу на основании договора аренды, в размере их рыночной стоимости:

с кадастровым номером N - 12 320 000 рублей, с кадастровым номером N - 52 980 000 рублей, с кадастровым номером N - 179 260 000 рублей, с кадастровым номером N - 114 418 000 рублей, с кадастровым номером N - 1 512 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в большем размере.

В ходе судебного разбирательства административный истец уточнил свои требования и просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной на основании его ходатайства судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 27 сентября 2019 года заявленные требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере их рыночной стоимости:

с кадастровым номером N - 14 933 728 рублей, с кадастровым номером N - 68 741 850 рублей, с кадастровым номером N - 295 409 204 рубля, с кадастровым номером N - 165 743 089 рублей, с кадастровым номером N - 1 834 747 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить. По мнению апеллянта административный истец, являясь арендатором спорных земельных участков, не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости объектов, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Апеллянт считает, что административный истец, являясь собственником зданий, расположенных на спорных участках, не вправе продать арендованные им участки, при этом он фактически оспаривает потенциальную цену их продажи.

Также Департаментом городского имущества города Москвы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, что свидетельствует о том, что заключение не могло быть положено в основу решения суда. Так, указано на то, что экспертом не введены необходимые корректировки: на вид права (ввиду того, что аналоги N 1, 2 и 3 находятся в отличие от объектов оценки в краткосрочной аренде), вид разрешенного использования (участок в кадастровым номером N имеет вид разрешенного использования - эксплуатация строения под административные цели, участки с кадастровыми номерами N и N - эксплуатация строения под производственные и административно-складские цели (т.е. офисные объекты), в то время как аналоги N 1, 2 и 3 могут быть использованы только под строительство производственно-складских и автотранспортных объектов).

Между тем, заявленное административным ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания.

ООО "Восточный город" представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы, административный истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает возможным оставить решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что ООО "Восточный город" на праве аренды сроком на 49 лет принадлежат земельные участки:

с кадастровым номером N площадью 165 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, расположенный по адресу: "адрес"

с кадастровым номером N площадью 1343 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация строения под складские цели, расположенный по адресу: "адрес"

с кадастровым номером N площадью 6182 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация зданий под административные цели, расположенный по адресу: "адрес";

с кадастровым номером N площадью 29927 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация зданий под производственные и административно-складские цели, расположенный по адресу: г. Москва, "адрес"

с кадастровым номером N площадью 15668 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация зданий под производственные и административно-складские цели, расположенный по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость данных участков была определена по состоянию на 1 января 2018 года, утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года", сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Так, кадастровая стоимость земельных участков составила:

с кадастровым номером N - 3 078 182, 25 рубля, с кадастровым номером N - 16 929 455, 10 рублей, с кадастровым номером N - 270 370 264, 56 рубля, с кадастровым номером N - 384 466 183, 60 рубля, с кадастровым номером N - 207 155 558, 76 рублей.

В силу частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как арендатор земельных участков, обязанный уплачивать арендную плату, размер которой определяется в соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исходя из кадастровой стоимости данных участков, в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что административный истец, являясь арендатором земельных участков, не праве выступать заказчиком оценки рыночной стоимости данных объектов.

Вопреки этим утверждениям, в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом к административному исковому заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков N N от 18 марта 2019 года, подготовленный оценщиком ООО "Актив-Оптим" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков на 1 января 2018 года составила:

с кадастровым номером N - 1 512 000 рублей, с кадастровым номером N - 12 320 000 рублей, с кадастровым номером N - 52 980 000 рублей, с кадастровым номером N - 179 260 000 рублей, с кадастровым номером N - 114 418 000 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ЭсАрДжи-Оценка активов".

Согласно выполненному экспертом ООО "ЭсАрДжи-Оценка активов" ФИО2 экспертному заключению по административному делу N N от 19 июля 2019 года, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года земельных участков составляет:

с кадастровым номером N - 1 834 747 рублей, с кадастровым номером N - 14 933 728 рублей, с кадастровым номером N - 68 741 850 рублей, с кадастровым номером N - 295 409 204 рубля, с кадастровым номером N - 165 743 089 рублей.

В силу частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости объектов недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов на основании экспертного заключения, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости земельных участков.

Под рыночной стоимостью объектов оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которым относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; экспертом применен сравнительный подход, от применения иных оценочных подходов эксперт обосновано отказался; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критериям, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

Как следует из экспертного заключения при выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов по основным физическим и экономическим характеристикам (целевое назначение, вид права на землю, месторасположение, условия финансирования и платежа, время продажи). При анализе рыночных данных по продаже объектов под производственное назначение, экспертом отобрано три объекта-аналога, которые наиболее сопоставимы с объектами оценки, по всем имеющимся отличиям введены корректировки, обоснование введения корректировок и отказ в их применении мотивированы.

Судебная коллегия также учитывает, что административным ответчиком не представлено доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов за исследуемый период (не представлены сведения об объектах-аналогах, которые следовало использовать эксперту).

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод административного ответчика об отсутствии корректировки на передаваемые имущественные права, сославшись при этом на показания эксперта ФИО2 допрошенного в судебном заседании, который полагал, что срок аренды земельного участка со сроком 5 и более лет относится к долгосрочной аренде.

В данном случае судебная коллегия исходит из положений статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, классифицирующих договоры аренды в зависимости от срока договора, как заключенные на срок менее 1 года и на срок более одного года. В связи с чем, с учетом пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, долгосрочный договор в силу положений гражданского законодательства можно определить, как заключенный на срок более 1 года.

Обоснованно судом не приняты во внимание и доводы представителя административного ответчика о необоснованном отказе введения корректировки по виду разрешенного использования между объектами оценки и объектами-аналогами.

Суд первой инстанции, сославшись на пункт 20 ФСО N 7, правильно указал, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом допрошенный в суде первой инстанции эксперт указал, что им произведен анализ наиболее эффективного использования объектов оценки, что соответствует положениям пункта 20 ФСО N 7.

Оснований полагать, что на исследуемых земельных участках размещены офисные объекты судебная коллегия не усматривает. Вид разрешенного использования земельных участков "эксплуатация строения под административные цели", "эксплуатация строения под производственные и административно-складские цели" однозначно не свидетельствует о том, что вид фактического использования объектов оценки имеет офисное назначение.

Приведенные в апелляционной жалобе и в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы о наличии недостатков в экспертном заключении фактически повторяют позицию административного ответчика, изложенную в суде первой инстанции, при этом в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объектов оценки, в материалы административного дела административным ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усматривает оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта. Судебная коллегия не установиланаличия противоречий в выводах эксперта, в связи с чем отклонила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика и в суде апелляционной инстанции.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года правомерно определена судом первой инстанции на основании судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, разрешая административный иск, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Вместе с тем судебная коллегия по административным делам обращает внимание на разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенные в абзаце втором пункта 79 постановления от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", согласно которым, исходя из части 1 статьи 295, части 1 статьи 313 и положений статей 309, 316 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебных актов по апелляционным жалобам, а не полное повторное рассмотрение административного дела по правилам суда первой инстанции.

На основании изложенного, разрешая административный иск ООО "Восточный город", суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 27 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)