Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2020 г. по делу N 8Г-7709/2019[88-2809/2020-(88-5971/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А, судей Омаровой А.С. и Тарасовой С.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи гражданское дело по иску Унковского Антона Владимировича к Бутусову Андрею Викторовичу о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности на земельный участок и компенсации морального вреда, по кассационной жалобе представителя Унковского Антона Владимировича по доверенности Бондарева Александра Сергеевича на решение Октябрьского районного суда города Белгорода от 26 марта 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 6 августа 2019 г, заслушав доклад судьи Омаровой А.С, выслушав Бондарева А.С. представителя Унковского А.В. по доверенности, поддержавшего доводы кассационной жалобы, Богданчикова В.А. представителя Бутусова А.В, возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Унковский А.В. обратился в суд с иском к Бутусову А.В. о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности Бутусова А.В. на земельный участок с кадастровым номером N, взыскании компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей.

В обоснование требований указал, что является собственником квартиры N 45 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: "адрес"

Указанный многоквартирный дом расположен на спорном земельном участке, который в силу закона является общедомовым имуществом, и соответственно собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, в нарушение требований закона, данный земельный участок, в ходе конкурсного производства в отношении застройщика ООО "Новая высота", был реализован с торгов, и по договору купли-продажи от 14 декабря 2015 N 5 перешел в собственность ответчика Бутусова А.В. Регистрация права собственности ответчика на спорный земельный участок нарушает права истца и препятствует его оформлению в общую долевую собственность.

Решением Октябрьского районного суда города Белгорода от 26 марта 2019 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 6 августа 2019 г, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановленные судебные акты, указывая на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании распоряжения администрации г. Белгорода N 661 от 29 июля 2002 г. ООО "Новая высота" был предоставлен земельный участок площадью 8304 кв.м для строительства комплекса жилых домов по проспекту "адрес". Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер N.

3 декабря 2002 г. на данный земельный участок зарегистрировано право собственности ООО "Новая высота".

Указанный земельный участок был объединен с земельным участком, площадью 780 кв.м с кадастровым номером 31:16:0117010:0003 с видом разрешенного использования "для строительства комплекса жилых домов".

Земельный участок, образованный из земельных участков площадью 8304 кв.м и 780 кв.м, был разделен на два земельных участка с кадастровым номером N площадью 5232 кв.м и с кадастровым номером N площадью 3852 кв.м, расположенные по адресу: "адрес".

31 июля 2008 г. был введен в эксплуатацию 3-х секционный жилой дом N 15 по адресу: г. Белгорода, Свято-Троицкий бульвар, застройщиком которого являлось ООО "Новая высота". Данный жилой дом на момент ввода в эксплуатацию был расположен на двух земельных участках с кадастровым номером N площадью 5232 кв.м и с кадастровым номером N площадью 3852 кв.м.

19 декабря 2013 г. и 13 января 2010 г. указанные земельные участки были сняты с кадастрового учета, то есть после ввода дома в эксплуатацию и продажи квартир, расположенных в доме N 15.

Земельный участок с кадастровым номером N был разделен на два земельных участка с кадастровым номером N площадью 1912 кв.м и с кадастровым номером N площадью 1940 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером N был разделен на четыре земельных участка:

с кадастровым номером N площадью 3227 кв.м, с кадастровым номером N площадью 1933 кв.м, с кадастровым номером N площадью 30 кв.м

с кадастровым номером N площадью 42 кв.м.

7 мая 2010 года земельные участки с кадастровым номером N площадью 1912 кв.м и с кадастровым номером N площадью 3227 кв.м были объединены в один земельный участок с кадастровым номером N площадью 5139 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21 мая 2015 г. ООО "Новая высота" было признано банкротом, в отношении общества открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим Агаповым Д.С. были организованы торги с целью реализации имущества ООО "Новая высота", в том числе земельного участка N площадью 5139 кв.м.

По результатам торгов 14 декабря 2015 г. между Бутусовым А.В. и ООО "Новая высота" в лице конкурсного управляющего ФИО10 заключен договор купли-продажи земельных участков, в том числе с кадастровым номером N площадью 5139 кв.м.

6 июня 2016 г. ООО "Новая высота" ликвидировано.

Возражая против требований иска, ответчик заявил о применении срока исковой давности к требованиям истца.

Разрешая спора и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения оспариваемой сделки право собственности ООО "Новая Высота" на спорный земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке, ни кем не оспорено и недействительным не признано. Переход права собственности на земельный участок к Бутусову А.В. на основании оспариваемой сделки также зарегистрирован в установленном законом порядке. Отказывая в иске, суд также исходил из пропуска истцом срока исковой давности, поскольку право собственности на спорный земельный участок за Бутусовым А.В. зарегистрировано 2 июня 2016 г, с иском о признании договора купли-продажи недействительным истец обратился 30 ноября 2018 г, за пределами установленного ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности.

С указанными выводами и их правовым обоснованием согласился суд апелляционной инстанции.

С обоснованностью вывода суда апелляционной инстанции согласиться нельзя.

Выводы суда не соответствует требованиям процессуального закона, поскольку сделаны без установления и исследования всех юридически значимых обстоятельств дела.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение о том, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Положениями части 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и части 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.

Исходя из указанных правовых норм, суду надлежало установить, на каком земельном участке фактически располагается многоквартирный дом, в котором истцу принадлежит квартира.

При установлении данного обстоятельства имеет значение, какой земельный участок изначально был предоставлен для строительства многоквартирного дома; какая проектная площадь земельного участка была предусмотрена для размещения многоквартирного дома; какие элементы благоустройства предусматривались к размещению на земельном участке - детские площадки, парковочные места, бельевые сушильни и прочее.

На каком временном этапе было принято решение о дроблении единого земельного участка на юридически (формально) обособленные участки. Установить был ли введен дом или его отдельные корпуса в эксплуатацию к моменту принятия такого решения застройщиком; когда впервые было зарегистрировано право собственности на любое помещение в многоквартирном доме и (или) его корпусе. Производилось ли дробление земельного участка после регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме.

Входит ли в земельный участок, на котором фактически располагается многоквартирный дом, спорный участок, отчужденный в пользу ответчика. Расположены ли на спорном земельном участке объекты, входящие в общедомовое имущество многоквартирного дома.

Вместе с тем указанные обстоятельства имеющие значение для дела судом не устанавливались.

Отказывая в иске суд, исходил из пропуска истцом срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.

Вместе с тем судом не было разрешено требование о прекращении права собственности ответчика на спорный земельный участок. Тогда как данное требование не являлось производным и основывалось на доводах о незаконности регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок, являющийся в силу закона общедомовым имуществом, наличие которой препятствует регистрации права общедолевой собственности.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В пунктах 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме, согласно которому земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Заявленное истцом требование о прекращении права собственности направлено именно на устранение такого нарушения путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности, на которое не могло возникнуть в силу закона.

В данном случае нарушение прав истца выражается в наличии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах ответчика в отношении спорного земельного участка, в состав которого, по его утверждению, вошел земельный участок, являющийся общим имуществом многоквартирного дома.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (по состоянию на настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Принимая во внимание отсутствие доказательств того, что предоставленный застройщику земельный участок, отчужденный в пользу ответчика, сформирован для иных целей, а не для эксплуатации многоквартирного дома, выводы суда нельзя признать обоснованными. Поскольку по общему правилу земельный участок принадлежит в силу закона собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме. В данном случае нарушение прав выражается в наличии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах ответчика в отношении спорного земельного участка, тогда как невозможна регистрация права частной собственности на земельный участок, если он входит в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома. При этом с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность указанных лиц, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению.

Выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права и без установления всех юридически значимых обстоятельств по делу, что привело к неправильному рассмотрению данного дела. В связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 6 августа 2019 г. отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи