Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2020 г. по делу N 8Г-5753/2019[88-2814/2020-(88-4469/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Зайцевой Е.Н.

судей Папушиной Н.Ю, Благодатских Г.В.

с участием с участием прокурора восьмого отдела (кассационного) с дисклокацией в г. Кемерово апелляционно-кассационного управления Главного гражданско - судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Игнатова И.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по иску Журова А.В. к Денисовой В.Ф, Денисову В.К. о признании договора коммерческого найма жилого помещения прекратившим, признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, встречному иску Денисова В.К. к Журова А.В, Атаманову Д.С, Филимонову А.Л. о признании договоров купли-продажи недействительными, по кассационной жалобе Журова А.В. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 19 ноября 2018 г, дополнительное решение Ангарского городского суда Иркутской области от 18 февраля 2019 г, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 10 июня 2019 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Зайцевой Е.Н, выслушав прокурора восьмого отдела (кассационного) с дисклокацией в г. Кемерово апелляционно-кассационного управления Главного гражданско - судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Игнатова И.Н, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Журова А.В. обратился с иском к Денисовой В.Ф, Денисову В.К. В обоснование исковых требований Журова А.В. указал, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора ответчик Денисовой В.Ф. сохраняет право пользования спорной квартирой до момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Ранее собственником спорной квартиры являлся сын ответчика Денисовой В.Ф. - Денисов В.К, который вселил свою мать в спорную квартиру на основании договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на пять лет, до ДД.ММ.ГГГГ, в силу положений пункта 5.1 оспариваемого договора наймодатель обязан письменно уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора в связи с окончанием срока его действия.

Истец по первоначальному иску Журова А.В. настаивал на том, что договор коммерческого найма с Денисовой В.Ф. прекратил свое действие, поскольку на момент его заключения спорная квартира находилась в залоге кредитной организации - ОАО "УРСА Банк". Еще в ДД.ММ.ГГГГ решением суда на спорную квартиру было обращено взыскание как на предмет залога. Квартира была продана с торгов ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением Денисовым В.К. обязательств по кредитному договору. В результате последующих сделок истец приобрел квартиру в собственность и ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику уведомление об освобождении жилого помещения. Это требование в добровольном порядке Денисовой В.Ф. не исполнено несмотря на то, что у нее есть другое жилое помещение.

Журова А.В. просил признать договор коммерческого найма жилого помещения расположенного по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Денисовым В.К. и Денисовой В.Ф. прекратившим свое действие с момента вступления в законную силу решения Ангарского городского суда Иркутской области об обращении взыскания на эту квартиру, признать этот договор недействительным, признать Денисовой В.Ф. прекратившей права пользования квартирой, с момента вступления в законную силу этого судебного решения, выселить Денисовой В.Ф. из квартиры, расположенной по указанному адресу.

Денисов В.К. обратился в суд с встречным иском к Журова А.В, а также к Атаманову Д.С. и Филимонову А.Л, указав в его обоснование, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Журова А.В. приобрел спорную квартиру у Атаманова Д.С. является недействительным. Денисов В.К. указывал, что ранее заключения этого договора Атаманову Д.С. приобрел эту квартиру по договору от ДД.ММ.ГГГГ у Филимонову А.Л, который приговором Ангарского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ и ч.1 ст. 303 УК РФ. Приговором установлено, что Филимонову А.Л. будучи единственным собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес" (спорное жилое помещение), решилее продать предыдущему собственнику - Денисову В.К. Для этого Филимонову А.Л. заключил предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи спорной квартиры с Денисовым В.К, который уплатил Филимонову А.Л. полную цену квартиры, и даже с переплатой, в общем размере 1 600 000 рублей. Тем не менее, Филимонову А.Л. не исполнил взятые на себя обязательства и умышленно под различными предлогами уклонился от заключения с Денисовым В.К. основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, чем причинил потерпевшему ущерб в особо крупном размере. При рассмотрении городским судом спора между Денисовым В.К. и Филимонову А.Л. о заключении основного договора купли-продажи, Филимонову А.Л. совершил фальсификацию доказательств, составив договор купли-продажи спорной квартиры с Атамановым Д.С, датированный ДД.ММ.ГГГГ, что не соответствовало действительности, и было подтверждено заключением эксперта. Как утверждал Денисов В.К, Филимонову А.Л, выступая продавцом, распорядился спорной квартирой, которая ему не принадлежала, продав ее Атаманову Д.С. Впоследствии Атаманов Д.С. распорядился спорной квартирой, которая также ему не принадлежала, о чём доподлинно было известно, продав ее Журова А.В.

Таким образом, спорная квартира выбыла из владения ее собственника - Денисова В.К, в результате преступных действий Филимонову А.Л. Журова А.В. не представлено доказательств тому, что приобретаемая им квартира по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была им осмотрена и фактически принята по акту приема-передачи.

Истец по встречному иску Денисов В.К. просил признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: "адрес", заключенный между Филимонову А.Л. и Атамановым Д.С, признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ этой квартиры, заключенный между Атамановым Д.С. и Журова А.В.

Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 19 ноября 2018 года в удовлетворении исковых требований Журова А.В. о признании прекратившим договора коммерческого найма и права нанимателя, о выселении, и в удовлетворении требований встречного иска Денисова В.К. отказано полностью.

Дополнительным решением Ангарского городского суда Иркутской области от 18 февраля 2019 года в удовлетворении исковых требований Журова А.В. о признании недействительным договора коммерческого найма спорного жилого помещения отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 10 июня 2019 г. указанные решения оставлены без изменения.

В кассационной жалобе Журова А.В. просит решение суда, дополнительное решение и апелляционное определение в части отказа в удовлетворении исковых требований Журова А.В. отменить.

Указывает, что суд первой инстанции не учел, что Журова А.В. изменил основание своего иска, ссылаясь на недействительность оспоренного договора коммерческого найма, в момент совершения которого действовал запрет на распоряжение в рамках исполнительного производства по обращению взыскания на спорную квартиру.

Указывает, что не смотря на то, что он не являлся стороной в договоре коммерческого найма, он вправе оспаривать этот договор по нормам гражданского законодательства о недействительных сделках.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив дело в пределах доводов кассационной жалобы, в соответствии с ч.1 ст.379.6 ГПК РФ, судебная коллегия оснований для отмены обжалуемых судебных актов не находит.

В силу ч.1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований по делу не установлено.

Так, согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что Журова А.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес" согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Атамановым Д.С.

В спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована и проживает Денисовой В.Ф.

Согласно пункту 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право пользования спорной квартирой сохраняется за Денисовой В.Ф. до момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю Журова А.В.

Ранее была куплена Денисову В.К. с использованием кредитных средств банка ОАО "МДМ Банк", правопреемником которого является ОАО "УРСА Банк".

Решением Кировского районного суда г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования ОАО "УРСА Банк" к Денисову В.К. о взыскании суммы задолженности по кредиту, обращении взыскания на спорную квартиру.

В соответствии с договором коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Денисов В.К, как собственник жилого помещения, передал своей матери Денисовой В.Ф. во временное владение и пользование для проживания эту квартиру на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В результате продажи заложенной квартиры с торгов от ДД.ММ.ГГГГ N, собственником спорного жилого помещения стал Филимонову А.Л.

Решением Ангарского городского суда Иркутской области от ДД.ММ.ГГГГ отказано Филимонову А.Л. в удовлетворении иска к Денисовой В.Ф. о признании прекратившей право пользования и выселении из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: "адрес".

Филимонову А.Л. ДД.ММ.ГГГГ продал спорную квартиру Атаманову Д.С, который, в свою очередь, продал квартиру истцу по первоначальному иску Журова А.В.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции постановилобжалуемое решение, с которым согласился суд апелляционной инстанции, отказав в удовлетворении заявленных требований, поскольку переход права собственности к истцу не прекратил действия оспоренного договора коммерческого найма этого жилого помещения, заключенного с нанимателем Денисовой В.Ф. Выводы судов построены на оценки собранных доказательств по делу в соответствии со ст. 292, 675 и 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 40 и 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов суда, собранных доказательств по делу, поэтому не могут быть приняты во внимание.

Судами установлено, что на момент истечения срока договора коммерческого найма ДД.ММ.ГГГГ собственник жилого помещения на тот момент Атаманов Д.С. не отказался от продления договора, поэтому договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. При указанных обстоятельствах, истец, являясь новым собственником спорного жилья, стал наймодателем Денисовой В.Ф. на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения и основания для признания Денисовой В.Ф. прекратившей право пользования спорным жилым помещением и выселении в связи с переходом жилого помещения в собственность Журова А.В. отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы о том, что истец изменил основание своего иска, ссылаясь на недействительность оспоренного договора коммерческого найма, в момент совершения которого действовал запрет на распоряжение в рамках исполнительного производства по обращению взыскания на спорную квартиру, не могут быть приняты во внимание, оценивались судом апелляционной инстанцией и были обоснованно отклонены. Журова А.В. не представил доказательства совершения оспоренной сделки с нарушением запрета согласно статье 80 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", не доказал факт нарушения своих прав.

Судами было установлено, что на момент совершения оспариваемого договора коммерческого найма жилого помещения арест на имущество должника (запрет на совершение сделок с квартирой) был снят, что подтверждается материалами реестрового дела на квартиру и материалами исполнительного производства.

Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушений норм материального, процессуального права не установлено. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой кассационный суд общей юрисдикции

определил:

решение Ангарского городского суда Иркутской области от 19 ноября 2018 г, дополнительное решение Ангарского городского суда Иркутской области от 18 февраля 2019 г, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 10 июня 2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Журова А.В. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи