Решение Московского городского суда от 11 февраля 2020 г. по делу N 3а-0336/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ереминым К.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Плеханова, 7" об оспаривании результатов определения кадастровой земельного участка, нежилого здания и нежилых помещений, УСТАНОВИЛ:

АО "Плеханова, 7" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *1, нежилых помещений с кадастровыми номерами *2, *3, *4, *5 и земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания, нежилых помещений и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 13 547 552 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 47 860 561 рубля в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 226 487 220 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3, в размере 148 803 009 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 272 151 813 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5 и в размере 188 131 806 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером *1, нежилых помещений с кадастровыми номерами *2, *3, *4, *5, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 39 984 498 рублей 44 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 57 788 779 рублей 24 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2, 282 207 931 рубля 56 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3, 189 889 075 рублей 35 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *4, 323 674 034 рублей 87 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *5 и арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 291 931 709 рублей 58 копеек.

Поскольку общество является собственником нежилого здания и нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель АО "Плеханова, 7" по доверенности Подмарькова А.Д. в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость нежилого здания, нежилых помещений и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Калинина Е.А. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражала относительно выводов судебной оценочной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилое здание с кадастровым номером *1 и нежилые помещения с кадастровыми номерами *2, *3, *4, *5, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 39 984 498 рублей 44 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 57 788 779 рублей 24 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2, 282 207 931 рубля 56 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3, 189 889 075 рублей 35 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *4, 323 674 034 рублей 87 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *5, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав (т. 1, л.д. 10-16) и выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 33-37).

Административный истец также является арендатором земельного участка с кадастровым номером * (договор аренды - т. 1, л.д. 17-31). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года составила 291 931 709 рублей 58 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 32).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных здания и помещений уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности АО "Плеханова, 7" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 24 июня 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "Плеханова, 7" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, нежилых помещений и земельного участка представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 13 547 552 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 47 860 561 рубля в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 226 487 220 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3, в размере 148 803 009 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 272 151 813 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5 и 188 131 806 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертно-правовое Бюро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, нежилых помещений и земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 14 656 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - 49 285 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - 238 899 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - 156 958 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - 276 274 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - 248 840 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО "Экспертно-правовое Бюро" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Эксперт пояснил, что им обоснованно введена понижающая корректировка на наличие исходно-разрешительной документации у объектов-аналогов, поскольку земельный участок оценивается как незастроенный, в то время как имеющаяся у аналогов ИРД является их улучшением, увеличивает их стоимость, в связи с чем для приведение их в состояние, соответствующее объекту оценки необходима понижающая корректировка.

Экспертом разъяснено, что введение корректировки на дату оценки не требуется, поскольку дата предложений объектов-аналогов отличается от даты оценки менее, чем на полгода; за указанный срок изменения в цене предложений не происходит.

Экспертом с приведением соответствующих методологических обоснований указано, что все подобранные аналоги являются корректными, находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки. По отличающимся ценообразующим факторам экспертом применены надлежащие корректировки.

Суд также отмечает, что определение рыночной стоимости в рамках договора залога производится не для целей налогообложения. Кроме того, эксперт не связан выводами иного оценщика, не предупрежденного об уголовной ответственности. Иное означало бы отсутствие необходимости представления в суд отчета, подготовленного в соответствии с положениями Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", и возможность использования иных отчетов, подготовленных в иных целях.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика.

Вместе с тем согласно ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В связи с определением экспертом рыночной стоимости объектов оценки без НДС была назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Экспертно-правовое Бюро" *.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2018 года действительная рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 без выделения в ее составе НДС составляет 15 507 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - 54 692 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - 263 288 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - 172 981 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - 304 478 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - 209 127 000 рублей.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов действительной рыночной стоимости нежилого здания, нежилых помещений и земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что АО "Плеханова, 7" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1, нежилых помещений с кадастровыми номерами *2, *3, *4, *5 и земельного участка с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в дополнительном экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 24 июня 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 209 127 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *1 - в размере 15 507 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 54 692 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - в размере 263 288 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - в размере 172 981 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - в размере 304 478 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 июня 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2020 года