Решение Московского городского суда от 03 февраля 2020 г. по делу N 3а-0682/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Бондаренко С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Калпащикова Сергея Александровича, Гордеевой Анны Сергеевны, Шмакова Олега Александровича, Яшина Вячеслава Валентиновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, УСТАНОВИЛ:

Калпащиков С.А, Гордеева А.С, Шмаков О.А, Яшин В.В. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении Калпащиков С.А, Гордеева А.С, Шмаков О.А, Яшин В.В. просят установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут", по состоянию на 1 января 2018 года, а именно в размере 144 382 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что являются собственниками указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 216 160 785 рублей 98 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представителем Калпащикова С.А, Гордеевой А.С, Шмакова О.А, Яшина В.В. по доверенностям Речкиной А.Ю. представлено письменное ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, а именно в размере 163 975 000 рублей.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Пуговкина А.Д. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административным истцам принадлежит на праве общей долевой собственности нежилое здание с кадастровым номером *, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 30-33), выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 24-29).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 216 160 785 рублей 98 копеек (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 34).

Административные истцы Калпащиков С.А, Гордеева А.С, Шмаков О.А, Яшин В.В. в соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ являются плательщиками налога на имущество физических лиц, и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности Калпащикова С.А, Гордеевоц А.С, Шмакова О.А, Яшина В.В. как плательщиков налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административные истцы 9 августа 2019 года обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Калпащиков С.А, Гордеева А.С, Шмаков О.А, Яшин В.В. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания представили отчет, подготовленный ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" (т. 1, л.д. 36-123), в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 144 382 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АО "Международный центр оценки".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * составляет 163 975 000рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем, согласно ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В связи с определением экспертом рыночной стоимости объекта без учета НДС, была назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" - *.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2018 года действительная рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * без выделения в его составе НДС составляет 193 491 000 рублей.

П редставителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого здания, в обоснование чего представлены возражения на дополнительное экспертное заключение.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного истца ответчика ссылается на то, что экспертом в рамках доходного подхода необоснованно использованы сведения лишь об арендопригодной, а не общей площади объекта оценки; не проанализированы договоры аренды, величина операционных расходов не скорректирована на величину эксплуатационных расходов.

Ме жду тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Что касается доводов административного ответчика о необоснованном использовании экспертом сведений лишь об арендопригодной площади объекта оценки, то экспертом в заключении приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках доходного подхода, которая предполагает определение рыночной стоимости объекта оценки исходя из возможного приносимого им дохода от сдачи в аренду. При этом в аренду сдаются только арендопригодные площади. Подсобные, технические помещения в аренду не передаются и доход не приносят, в связи с чем в расчетах не учитываются.

Также методология расчета стоимости в рамках доходного подхода предполагает расчет дохода, который будет приносить объект оценки при наиболее эффективном его использовании, исходя из дохода, приносимого аналогичными объектами на рынке. В указанной ситуации сведения о фактическом использовании объекта оценки, которое может не быть наиболее экономически выгодным, необходимости проведения анализа договоров аренды значения для определения рыночной стоимости объекта оценки не имеют.

В заключении эксперта приведены сведения об используемой им величине операционных расходов, определенной на основании Справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. Таким образом, доводы ответчика о необоснованном определении величины операционных расходов подлежат отклонению.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы, в том числе довод о неверном определении величины операционных расходов. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что Калпащиков С.А, Гордеева А.С, Шмаков О.А, Яшин В.В. не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административным истцам Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, при этом согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года, а именно в размере 193 491 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителей с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 9 августа 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 193 491 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 9 августа 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2020 года