Апелляционное определение СК по административным делам Калужского областного суда от 05 февраля 2020 г. по делу N 33а-429/2020

Судебная коллегия по административным делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Амеличевой С.А, судей Боярищевой Е.А, Евсютиной Е.И, при секретаре Колесниченко А.Е, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Евсютиной Е.И. дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Калужской области на решение Калужского районного суда Калужской области от 04 декабря 2019 года по административному исковому заявлению Городской Управы города Калуги к Управлению Росреестра по Калужской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации, УСТАНОВИЛА:

17 октября 2019 года Городская Управа города Калуги обратилась в суд с указанным выше административным иском, в котором просила признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, выраженное в уведомлении от 22 июля 2019 года N, об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенного между Городской Управой города Калуги и ЗАО "РД-СПЕЦАВТОМАТИКА".

В обоснование административного иска Городская Управа города Калуги сослалась на то, что для осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды вышеуказанного земельного участка в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы, подтверждающие факт прекращения договора аренды между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и ЗАО "РД-СПЕЦАВТОМАТИКА" (арендатор), однако, несмотря на это, административным ответчиком было принято оспариваемое решение об отказе государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка по основанию того, что заявителем не представлены документы, необходимые для такой государственной регистрации, в оспариваемом уведомлении также указано, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, которым не переданы объекты долевого строительства. Административный истец указывает, что оспариваемое решение нарушает его права.

Представитель Городской Управы города Калуги Костина И.С. в судебном заседании требования административного иска поддержала.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской Савинкова С.М, а также заинтересованное лицо - государственный регистратор Золотаревская И.Г. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований административного иска.

Заинтересованное лицо ЗАО "РД-СПЕЦАВТОМАТИКА", о времени и месте слушания дела извещено, представителя в суд не направило.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 04 декабря 2019 года административный иск удовлетворен частично, постановлено: признать незаконным решение Управления Росреестра по Калужской области об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды, изложенное в уведомлении от 22 июля 2019 года N N, обязав административного ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов административного истца путем повторного рассмотрения заявления Городской Управы города Калуги от 10 апреля 2019 года в срок один месяц со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части административного иска отказано.

В апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области Савинковой С.М, поддержавшей жалобу, представителя Городской Управы города Калуги Костиной И.С, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 часть 2)

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 часть 1 статьи 29).

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26).

На основании статьи 27 Федерального Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 02 апреля 2008 года между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и ЗАО "РД-СПЕЦАВТОМАТИКА" (арендатор) на неопределенный срок заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под индивидуальный жилой дом N 81/08.

Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000350:0106, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Вилонова, д. 41.

Дополнительным соглашением N N от 24 октября 2008 года в пункт 1.1. договора аренды внесены изменения, установлен срок договора аренды на семь лет (государственная регистрация указанного соглашения осуществлена 02 августа 2011 года).

09 августа 2012 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о регистрации в отношении земельного участка обременения - ипотеки, на срок 09 августа 2012 года до момента сдачи дома в эксплуатацию (срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - не позднее II квартала 2014 года), номер государственной регистрации N.

24 августа 2014 года многоквартирному дому "адрес", возведенному на предоставленном ЗАО "РД-СПЕЦАВТОМАТИКА" в аренду земельном участке, присвоен кадастровый номер N.

10 апреля 2019 года Городская Управа города Калуги обратилась в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на вышеуказанный земельный участок.

22 апреля 2019 года Управлением Росреестра по Калужской области принято решение в виде уведомления о приостановлении государственной регистрации на основании п. 5 ч. 1, ч. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Кроме того, Управление Росреестра по Калужской области ссылается на положения статей 8, 13 Федерального закона" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также статью 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Уведомлением Управления Росреестра по Калужской области от 22 июля 2019 года N N административному истцу отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером N в связи с непредставлением заявления застройщика о погашении регистрационной записи об ипотеке.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Частью 1.1. статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а орган местного самоуправления утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что административный истец с заявлением о погашении регистрационной записи о залоге права аренды не обращался, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что принимая решение о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды и предлагая представить документы, устраняющие противоречия и препятствия для государственной регистрации, Управление Росреестра по Калужской области предъявило к Городской Управе города Калуги требование, которое являлось объективно неисполнимым, и препятствия по его исполнению не могли быть устранены в будущем, что и послужило основанием для вынесения оспариваемого уведомления об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды. В целях устранения допущенных нарушений прав административного истца, суд первой инстанции обоснованно возложил на административного ответчика обязанность повторного рассмотрения заявления Городской Управы города Калуги.

С указанным выводом соглашается судебная коллегия.

При рассмотрении дела судом первой инстанции нарушений норм процессуального законодательства не допущено.

Довод жалобы, что государственная регистрация прекращения права аренды возможна только после погашении залога этого права в отношении всех участников долевого строительства на основании заявления застройщика основан на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и государственная регистрация прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Апелляционная жалоба не содержит иных заслуживающих внимания, основанных на доказательствах доводов, которые могли бы являться основанием для состоявшегося по делу решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 307, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 04 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Калужской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: