Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 января 2020 г. по делу N 8Г-4101/2019[88-998/2020-(88-2877/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Хаянян Т.А

судей Фединой Е.В, Харитонова А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балыкова Б.А. к Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Кашиновой Э.Б. о признании аукциона, договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки по кассационной жалобе Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 22 октября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Хаянян Т.А, выслушав объяснения Балыкова Б.А, его представителя Салдысова А.В, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Балыков Б.А. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что на основании договора аренды N от 17 декабря 2014г. земельного участка, находящегося на территории г.Элисты Республики Калмыкия, являлся арендатором земельного участка площадью 280 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес". Данный земельный участок образован на основании схемы расположения земельного участка, утвержденной администрацией г.Элисты 02 сентября 2014 г, и обеспечивал проход и проезд к его земельному участку с кадастровым номером 08:14:030541:76. В начале апреля 2019 г. истцу стало известно, что по результатам торгов, проведенных Министерством, земельный участок с кадастровым номером N передан Кашиновой Э.Б. под жилую застройку на основании договора аренды N от 29 января 2019 г. О проведении аукциона его никто не извещал, договор аренды с ним не расторгали, следовательно, договор аренды заключен с Кашиновой Э.Б. с нарушением требований действующего законодательства.

Ссылаясь на изложенное, истец просил суд признать недействительными аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 280 кв.м с кадастровым номером N и договор аренды N, заключенный между Министерством и Кашиновой Э.Б. 29 января 2019 г.; применить последствия недействительности сделки путем аннулирования записи о государственной регистрации договора аренды.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 июля 2019 г. (с учетом определения Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12 сентября 2019 г. об исправлении описки) в удовлетворении исковых требований Балыкова А.Б. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 22 октября 2019 года решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 июля 2019 отменено. Исковое заявление Балыкова Б.А. удовлетворено. Признан недействительным аукцион, проведенный Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, на право заключения договора аренды в части земельного участка площадью 280 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес". Признан недействительным договор аренды N заключенный между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Кашиновой Э.Б. 29 января 2019 года в отношении земельного участка площадью 280 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес". Применены последствия недействительности сделки путем аннулирования записи о государственной регистрации N договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N заключенного между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Кашиновой Э.Б.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в лице представителя по доверенности Хойнова Г. подало кассационную жалобу на апелляционное определение от 22 октября 2019 г, в которой просит отменить определение и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы ссылается на то, что истец скрыл от суда тот факт, что 27.11.2017 Балыков Б.А. обратился в министерство с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "дополнительного участка к основному с назначением для ИЖС" на "жилую застройку". По мнению подателя жалобы, после изменения вида разрешенного использования данный земельный участок, по сути, стал самостоятельным, и в соответствии с этим при строительстве основных зданий и вспомогательных необходимо соблюдать правила застройки.

Указывает, что 14.12.2017 Балыкову Б.А. было направлено уведомление, в котором министерство сообщало об отказе от дальнейшего продолжения арендных правоотношений и просило возвратить земельный участок в течение трех месяцев со дня истечения срока аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ), Балыков Б.А. получил письмо и данное уведомление не было оспорено им в течение трех месяцев, как не было оспорено и повторное уведомление от 23.03.2018 года, в связи с чем ответчик считает, что истец фактически дал свое согласие на прекращение договора.

Податель жалобы выражает несогласие с выводом суда о наличии у истца возможности продлить договор аренды для завершения строительства на три года. Считает, что возведение на арендованном земельном участке хозяйственных построек вспомогательного характера недостаточно для предъявления арендаторами требований о продлении договора аренды. На спорном земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, по отношению к которому гараж был бы вспомогательным.

Считает необоснованным вывод суда о том, что объект незавершенного строительства фактически располагается на спорном земельном участке, тогда как фундамент гаража находится на трех земельных участках.

Полагает, что отказ в выдаче технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения не является препятствием для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Кашинова Э.Б. надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Из материалов дела следует и судом апелляционной инстанции установлено, что 17 декабря 2014 г. между администрацией г. Элисты Республики Калмыкия и Балыковым Б.А. на основании постановления администрации г.Элисты от 17 декабря 2014 г. N заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого истец принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г.Элиста площадью 280 кв.м с кадастровым номером N, предназначенный под дополнительный земельный участок к основному с назначением "для индивидуального жилищного строительства", расположенный по адресу: "адрес"; срок аренды составил с 17 декабря 2014 г. по 17 декабря 2017 г, государственная регистрация договора аренды произведена 13 апреля 2015 г.

Распоряжением Министерства от 13 декабря 2017 г. N 3018-р по заявлению Балыкова Б.А. от 27 ноября 2017 г. изменен вид разрешенного использования земельного участка - "под дополнительный земельный участок к основному с назначением для ИЖС" на "жилую застройку", с установлением кода вида разрешенного использования земельного участка по классификатору - 2, 0.

27 ноября 2017 г. Балыков Б.А. обратился с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка для использования в целях индивидуального жилищного строительства.

14 декабря 2017 г. Министерство, рассмотрев обращение истца, уведомило об отсутствии оснований для перезаключения договора аренды на новый срок без проведения торгов, предусмотренных п. 2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, просило возвратить земельный участок.

На аналогичные заявления Балыкова Б.А. о перезаключении договора аренды от 22 февраля 2018 г, от 7 мая 2018 г, от 28 июня 2018 г. Министерство уведомляло истца о возврате земельного участка.

Распоряжением Министерства от ДД.ММ.ГГГГ N право аренды по договору аренды земельного участка N, заключенному с Балыковым Б.А. 17 декабря 2014 г, прекращено, о чем внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости.

23 января 2019 г. Министерством проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, где под лотом N указан земельный участок площадью 280 кв.м с кадастровым номером 08:14:030541:163, расположенный по адресу: "адрес", разрешенное использование - жилая застройка; победителем аукциона признана Кашинова Э.Б.

Распоряжением Министерства от 29 января 2019 г. N 190-р в аренду Кашиновой Э.Б. предоставлен указанный земельный участок сроком на 10 лет.

29 января 2019 г. между Министерством и Кашиновой Э.Б. на основания протокола от 23 января 2019 г. N 2 заседания Комиссии по организации в проведению торгов на право заключения договор аренды земельных участков, заключен договор аренды спорного земельного участка N-д/а; номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 447, 449, 610, 621 Гражданского кодекса РФ, статьей 39.6 Земельного кодекса РФ, пришел к выводу о том, что истец каких-либо прав на спорный земельный участок не имеет, а потому оспариваемые торги и договор аренды не нарушают его законных прав и интересов. При этом наличие на земельном участке фундамента гаража, возведенного истцом, не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку элемент фундамента не обладает признаками недвижимого имущества.

С такими выводами суда апелляционная инстанция не согласилась, руководствуясь статьями 130, 166, 167, 449, 610 ГК РФ, ст.ст. 39.6, 39.11 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п.38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установила, что в 2014 году на части спорного земельного участка за счет собственных средств истец заложил ленточный фундамент гаража на две машины с буронабивными железобетонными сваями с заглублением в грунт площадью застройки 129, 60 кв.м, что подтверждаются объяснениями Балыкова Б.А, материалами надзорного производства N и не оспаривалось ответчиками. Работы по возведению ленточного фундамента гаража на две машины с буронабивными железобетонными сваями с заглублением в грунт площадью застройки 129, 60 кв.м выполнены в полном объеме, также на участке осуществлены земляные работы по подсыпке грунта, размещены строительные материалы.

При этом в соответствии частью 3 статьи 35, пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в зоне жилой застройки допускается размещение гаража и на его строительство разрешение уполномоченного органа не требуется.

Исходя из этого, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что имеющийся на спорном земельном участке объект - фундамент гаража на две машины обладает признаками, присущими недвижимому объекту незавершенного строительства, так как имеет все элементы фундамента (буронабивные железобетонные сваи, ростверки), функционально завершен, его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.

Установив, что земельный участок предоставлялся Балыкову Б.А. в аренду без проведения торгов на основании постановления администрации г.Элисты от 17 декабря 2014 г. N 6223, заявление о заключении нового договора аренды подано истцом до истечения срока действия ранее заключенного договора от 17 декабря 2014 г, договор не расторгался, иных лиц, обладающих исключительным правом на приобретение земли, не установлено, суд апелляционной инстанции сделал вывод, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является исключительным основанием для отказа в заключении указанного договора аренды земельного участка, и с учетом наличия совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, истец имеет исключительное право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Судебная коллегия указала, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину, и поскольку Балыков Б.А. имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, то ввиду ограничений, установленных пп. 8 п. 8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, земельный участок не мог выступать предметом аукциона, оспариваемые торги нарушают права истца, поскольку фактически лишили его преимущественного права на заключение данного договора.

В связи с этим апелляционная инстанция признала торги на право заключения договора аренды в части земельного участка с кадастровым номером 08:14:030541:163 недействительными ввиду несоответствия требованиям земельного законодательства, что влечет недействительность договора аренды земельного участка, заключенного с лицом, выигравшим торги, - Кашиновой Э.Б, и аннулирование записи о государственной регистрации договора аренды.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции также соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, полагая их обоснованными, основанными на правильно установленных обстоятельствах дела, верном толковании норм материального права.

В силу п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного пп. 6 п. 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного кодекса.

Из содержания п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, возложена обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Согласно пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Материалами дела подтверждено, что имеющийся на спорном земельном участке объект - фундамент гаража обладает признаками, присущими недвижимому объекту незавершенного строительства, так как имеет все элементы фундамента (буронабивные железобетонные сваи, ростверки), функционально завершен, и его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.

При изложенных обстоятельствах дела с учетом положений указанных выше норм закона, судебная коллегия соглашается с изложенными выводами суда апелляционной инстанции о допущенных нарушениях прав истца, выразившихся в отказе в предоставлении Балыкову Б.А. земельного участка в аренду на три года без проведения торгов, проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, заключении договора аренды с иным лицом.

Доводы кассационной жалобы Министерства о том, что возведение на арендованном земельном участке хозяйственных построек вспомогательного характера недостаточно для предъявления арендатором требования о продлении договора аренды, основаны на неверном толковании норм материального закона, в связи с чем правового значения в силу вышеприведенных обстоятельств не имеют.

Доводы ответчика об отсутствии регистрации истца на спорный объект надвижимости также подлежат отклонению, поскольку само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за истцом, расположенный на арендуемом земельном участке, предоставленном в аренду до 01.03.2015 года, не может являться основанием для отказа в его предоставлении заявителю в аренду сроком на три года однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Иные доводы кассационной жалобы повторяют позицию ответчика, изложенную при рассмотрении дела в судах нижестоящих инстанций, и не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы обжалуемого судебного акта.

По своей сути названные доводы направлены на переоценку установленных и исследованных по делу доказательств, в силу чего не могут являться основаниями для отмены апелляционного определения, так как нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не допущено.

Оснований для отмены или изменения судебного акта в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 22 октября 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия - без удовлетворения.

Председательствующий Хаянян Т.А.

Судьи Федина Е.В.

Харитонов А.С.