Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 марта 2020 г. по делу N 66а-1000/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Синьковской Л.Г, Кольцюка В.М, при секретаре Кубаевой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2459/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества г. Москвы на решение Московского городского суда от 20 ноября 2019 года об удовлетворении административных исковых требований закрытого акционерного общества КФК "ТАМП" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г, объяснения представителя административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы Калининой Е.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ЗАО КФК "ТАМП" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", внесённой в Единый государственный реестр недвижимости, его рыночной стоимости, а также на нарушение прав административного истца как арендатора объекта недвижимости и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Решением Московского городского суда от 20 ноября 2019 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 396 800 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы Шатихин Н.В. просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование указывает, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует федеральному законодательству в области оценочной деятельности, поскольку на разрешение эксперту не поставлены вопросы о допущении оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта об оценке, к описанию объектов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости, также о том, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой, что в совокупности могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и ввести в заблуждение заинтересованных лиц. В частности, использованные в рамках исследования сведения о ценах на объекты получены из недостоверных источников, не могут быть проверены, что не позволяет сделать вывод о ситуации, реально сложившейся на рынке недвижимости г. Москвы. Не проведён анализ причин существенного расхождения кадастровой стоимости объекта исследования, полученной разными подходами, не учтены тип окружающей застройки и удалённость объекта от центральных транспортных магистралей города, в заключении отсутствует информация о физическом и функциональном состоянии зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.

Полагает, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку в таких случаях договор на проведение оценки от имени заказчика осуществляется лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектом недвижимости. Цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости нормативно установлена, определяется исходя из его кадастровой стоимости, а потому не может быть установлена в размере рыночной стоимости, предполагающей продажу спорного объекта на открытом рынке. Преимущественным правом выкупа государственного земельного участка обладает собственник расположенного на нем объекта недвижимости, в связи с чем возможность продажи спорного объекта на открытом рынке в условиях конкуренции исключена. В рамках сравнительного подхода экспертом не применены корректировки на вид разрешённого использования объектов-аналогов, на различие ограничений объекта-аналога N 3, на различие в инженерном обеспечении объектов. В рамках доходного подхода экспертом использованы арендные ставки объектов-аналогов, не соответствующие рыночным данным, не учтено, использовались ли объекты для личных нужд или для сдачи в аренду. В рамках реализации метода выделения отсутствует корректировка относительно класса зданий на земельном участке, кроме того, все объекты-аналоги необоснованно очищены от НДС.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды N М "данные изъяты" 30 декабря 2016 года ЗАО КФК "ТАМП" является арендатором земельного участка площадью "данные изъяты".м. с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: г. "адрес"

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы N 40557 от 29 ноября 2018 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты" "данные изъяты" копеек.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 и части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что административный истец, являясь арендатором земельного участка и уплачивая арендную плату, исчисляемую из кадастровой стоимости объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований ЗАО КФК "ТАМП" представлен отчёт об оценке "данные изъяты" от 25 марта 2019 года, составленный ООО " "данные изъяты"", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере "данные изъяты" рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества г. Москвы относительно допустимости вышеуказанного отчёта об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчёта об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и в случае несоответствия, эксперту предложено определить рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2018 года.

Заключением эксперта N "данные изъяты"М от 30 августа 2019 года ООО " "данные изъяты"" установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчёта об оценке N "данные изъяты" от 25 марта 2019 года ООО " "данные изъяты"", которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты" рублей.

Оценивая заключение эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведённая в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы проверка отчёта об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом "данные изъяты" отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и приказу Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше 12 лет, являющимся действующим членом некоммерческого партнёрства Саморегулируемой организации " "данные изъяты"", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 16 марта 2018 года по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность и предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Приведённые в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия полагает, что приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. При этом расчёты эксперта не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости, применены соответствующие понижающие и повышающие коэффициенты, и характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту исследования.

В частности, экспертом сделаны корректировки на местоположение и площадь, удаленность от метро, интенсивность транспортного потока.

Подлежат отклонению доводы административного ответчика о необходимости введения дополнительных корректировок. Так, экспертом на стр. 77 заключения разъяснено, что как оцениваемый земельный участок, так и объекты-аналоги имеют схожую категорию и разрешенное использование, в связи с чем введение корректировки не требуется. Относительно корректировки, учитывающей различие объекта исследования и объекта-аналога N 3, по территории которого проходит ЛЭП, эксперт пояснил, что все объекты-аналоги, как и исследуемый объект, находятся на границе крупных автодорог, вдоль которых проходит ЛЭП, в связи с чем, корректировка не требуется (т.2 л.д. 189). Также эксперт обосновал неприменение корректировки на различия в классе недвижимости ("окружной торговый центр" и "районный торговый центр") отсутствием зависимости стоимости от класса объекта и учётом такого фактора - как местоположение (т.2 л.д.200).

Относительно довода административного ответчика о том, что ввиду того, что эксперт не запросил у собственника действующие договоры аренды и договоры залога снижена степень достоверности результата определения рыночной стоимости, эксперт пояснил, что исследуемые объекты представляют собой торговые центры больших площадей и сдаются большими частями крупномасштабным арендаторам. В качестве аналогов для в рамках доходного подхода используются объекты больших площадей, что предполагает сдачу объекта большими частями и позволяет избежать дробление объекта на маленькие площади разного назначения и, как следствие, неверного учета арендных ставок в связи с частыми сменами арендаторов и возможным изменением назначения помещений. На страницах 45-48 заключения приведен анализ цен предложений по аренде объектов недвижимости в анализируемом сегменте рынка, по результатам которого определен диапазон стоимости сопоставимых объектов.

Данных о том, что использованные в рамках исследования сведения о ценах на объекты получены из недостоверных источников, отсутствует информация о физическом и функциональном состоянии зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, а также о том, что это повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования, не представлено.

По аналогичным основаниям отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что все объекты-аналоги в рамках проведённого исследования необоснованно очищены от НДС, поскольку земельные участки в соответствии с положениями действующего законодательства налогом на добавленную стоимость (НДС) не облагаются.

Административным ответчиком, не обладающим специальными познаниями, не доказана со ссылками на методологию необходимость введения дополнительных корректировок, между тем, эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов обосновал необходимость либо отсутствие необходимости введения таких корректировок.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции на представленный Департаментом городского имущества г. Москвы анализ экспертного заключения эксперт представил подробные аргументированные письменные пояснения, приобщенные к материалам дела и оцененные судом первой инстанции.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом при проведении судебной экспертизы нарушениях, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Не соглашаясь с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости, административный ответчик в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявил.

Учитывая изложенное, а также непредставление административным ответчиком по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты" рублей.

Доводы жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28.

Доводы жалобы со ссылкой на положения части 5 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" являются ошибочными, поскольку указанными положениями устанавливаются требования к полномочиям лица, заключающего договор на проведение оценки от имени собственника объекта. В то же время в силу положений статьи 6 названного Федерального закона оценка объекта может быть проведена по заказу лица, которому объект принадлежит на праве аренды.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно условиям представленного в материалы дела договора аренды, арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам

определила:

решение Московского городского суда от 20 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи