Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2020 г. по делу N 66а-324/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Селиверстовой И.В, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3903/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 27 сентября 2019 года, которым частично удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы Кристиан С.Э, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" Долгова С.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ООО "Мегаполис" (далее также Общество, административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9688 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости, в размере 325 336 602 руб, по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, утвержденной в размере 531 838 842, 08 руб, его рыночной стоимости, а также на нарушение прав административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 27 сентября 2019 года административные исковые требования удовлетворены частично, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 349 687 000 рублей.

В апелляционной жалобе Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы просят отменить решение суда как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование указывают, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку в таких случаях договор на проведение оценки от имени заказчика осуществляется лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектом недвижимости. Цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости нормативно установлена, определяется исходя из его кадастровой стоимости, а потому не может быть установлена в размере рыночной стоимости, предполагающей продажу спорного объекта на открытом рынке. Преимущественным правом выкупа государственного земельного участка обладает собственник расположенного на нем объекта недвижимости, в связи с чем возможность продажи спорного объекта на открытом рынке в условиях конкуренции исключена. Полагают, что административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие использование недостоверных сведений или нарушения методики при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, а также необоснованное завышение арендной платы за указанный объект. При этом, изменение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании отчета об оценке его рыночной стоимости имеет целью уменьшение размера арендной платы за земельный участок, как следствие, односторонне изменение условий договора аренды, что недопустимо. Считают заключение эксперта по делу не соответствующим федеральному законодательству в области оценочной деятельности, поскольку оно основано на исследовании сведений о ценах на объекты недвижимости, полученных из недостоверных источников (сети Интернет), что не позволяет сделать вывод о ситуации, реально сложившейся на рынке недвижимости города Москвы.

Экспертом не проведен анализ причин существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости, полученных с применением различных подходов. Описание местоположения объекта оценки не содержит анализа таких ценообразующих факторов, как тип окружающей застройки и удаленность от центральных транспортных магистралей города, а также отсутствуют данные о физическом и функциональном состоянии зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.

Представителем ООО "Мегаполис" на апелляционную жалобу поданы возражения.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось. Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступившие на нее возражения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка N М-09-050641 от 24 мая 2017 года, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Мегаполис", последнее является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 9 688 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы N 400557 от 29 ноября 2018 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 531 838 842 рублей 08 копеек, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N 77/ИСХ/19-1032927 от 11 апреля 2019 года.

В обоснование административных исковых требований ООО "Мегаполис" представлен отчет об оценке N 05.04/13-19 от 25 апреля 2019 года, составленный ООО " "данные изъяты"", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 325 336 602 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательств по административному делу, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта N 0283/19 от 15 августа 2019 года ООО " "данные изъяты"" установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке N 05.04/13-19 от 25 апреля 2019 года ООО " "данные изъяты"", которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 349 687 000 рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы проверка отчёта об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом ФИО7, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и приказу Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше 10 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская Организация Оценщиков "Российское Общество Оценщиков", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 7 февраля 2018 года по оценке недвижимости и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия полагает, что сведения, приведённые в заключении эксперта дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. При этом расчёты эксперта не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом учтены такие ценообразующие факторы, как местоположение и площадь земельных участков, их тип и вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, в связи с чем применены соответствующие понижающие и повышающие коэффициенты, а характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту исследования. Данных о том, что экспертом не проведен анализ причин существенного расхождения результатов расчета рыночной стоимости, полученных с применением различных подходов, о том, что в заключении эксперта приведено неполное описание местоположения объекта оценки, а также о том, что это повлияло или могло повлиять на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта, не представлено.

Учитывая изложенное, а также непредставление административным истцом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 349 687 000 рублей.

Что касается доводов жалобы со ссылкой на положения части 5 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то они являются ошибочными, поскольку указанными положениями устанавливаются требования к полномочиям лица, заключающего договор на проведение оценки от имени собственника объекта. В то же время в силу положений статьи 6 названного Федерального закона оценка объекта может быть проведена по заказу лица, которому объект принадлежит на праве аренды.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно условиям представленного в материалы дела договора аренды, арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости.

Учитывая непредставление представителем Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, тогда как право оспаривания его кадастровой стоимости предоставлено административному истцу законом, довод апелляционной жалобы о необходимости представления последним доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействия) ответчика, использования им недостоверных сведений или нарушения методики определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является несостоятельным и не может быть принят судебной коллегией во внимание.

По аналогичным основаниям подлежит отклонению довод жалобы об одностороннем изменении административным истцом условий договора аренды в части изменения его существенного условия - размера арендной платы.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 27 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи