Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2020 г. по делу N 66а-378/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.

судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3666/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Проприус Капитал" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 30 сентября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы Пелевину Е.А, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "Проприус Капитал" Резцова В.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

общество с ограниченной ответственностью ООО "Проприус Капитал" (далее административный истец, ООО "Проприус Капитал, Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости, в размере 88 931 500 руб, по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование заявленных требований административный истец, со ссылкой на отчет оценщика, указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, его рыночной стоимости, а также на нарушение прав административного истца, как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании Общество уточнило заявленные требования и просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равную рыночной, в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы, в размере 100 375 000 руб.

Решением Московского городского суда от 30 сентября 2019 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 100 375 000 рублей. Судом также определено, что установленная кадастровая стоимость подлежит применению по 31 декабря 2018 года включительно.

В апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы поставлен вопрос об отмене решения суда, как не соответствующего требованиям закона.

В обоснование жалобы указывают на то, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Отсутствуют доказательства использования исполнительным органом государственной власти при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости недостоверных сведений о нем, нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки. По мнению автора жалобы, экспертом использованы недостоверные сведения о ценах объектов-аналогов, размещенных в сети "Интернет", которые являются непроверяемыми и не позволяют установить соответствие действительности обстоятельств, указанных в рекламируемых предложениях. Административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчету об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка. Между тем, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, и данная цена является нормативно установленной. Обращается внимание на то, что административный истец, заключив договор аренды, согласился с его ценой, в том числе с порядком ее определения. Соответственно, установление арендатором кадастровой стоимости равной рыночной, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось. Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, на основании договора долгосрочной аренды земельного участка N N от 31 мая 2000 года ООО "Проприус Капитал" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 944 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 790-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2016 года" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 125 475 781 руб. 44 коп.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 24 января 2019 года заявление ООО "Проприус Капитал" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, отклонено.

В обоснование административных исковых требований ООО "Проприус Капитал" представлен отчет об оценке N 1612201801/К от 16 декабря 2018 года, составленный оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 88 931 500 рублей.

В связи с наличием возражений Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

В заключении эксперта ФИО2 N ДОК-23-3666/19 от 26 июля 2019 года (ООО " "данные изъяты"") установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке N 1612201801/К от 16 декабря 2018 года ООО " "данные изъяты"", которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 100 375 000 рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как допустимого и достаточного доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы проверка отчёта об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом ФИО2, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и приказу Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская Организация Оценщиков "Российское Общество Оценщиков", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 9 февраля 2018 года по оценке недвижимости и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия полагает, что сведения, приведённые в заключении эксперта, дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. При этом расчёты эксперта не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом учтены такие ценообразующие факторы, как местоположение и площадь земельных участков, их тип и вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, в связи с чем применены соответствующие понижающие и повышающие корректировки, а отобранные экспертом объекты-аналоги максимально сопоставимы с объектом исследования. Данных о том, что имеющиеся в заключении эксперта сведения об объектах-аналогах не позволяют проверить факт их действительного существования, а также о том, что это повлияло или могло повлиять на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта, не представлено.

Учитывая изложенное, а также непредставление административным истцом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004012:43 в размере 100 375 000 рублей.

Что касается доводов жалобы со ссылкой на положения части 5 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то они являются ошибочными, поскольку указанными положениями устанавливаются требования к полномочиям лица, заключающего договор на проведение оценки от имени собственника объекта. В то же время в силу положений статьи 6 названного Федерального закона оценка объекта может быть проведена по заказу лица, которому объект принадлежит на праве аренды.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно условиям представленного в материалы административного дела договора аренды земельного участка, арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости.

Учитывая непредставление представителем Правительства Москвы Департамента городского имущества г. Москвы доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, тогда как право оспаривания его кадастровой стоимости предоставлено административному истцу законом, довод апелляционной жалобы о необходимости представления последним доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействия) ответчика, использования им недостоверных сведений или нарушения методики определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является несостоятельным и не может быть принят судебной коллегией во внимание.

По аналогичным основаниям подлежит отклонению довод жалобы об одностороннем изменении административным истцом условий договора аренды земельного участка в части изменения его существенного условия - размера арендной платы.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 30 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи