Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2020 г. по делу N 66а-380/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-2241/2019 по административному исковому заявлению акционерного общества "Гелиус" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 17 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Пелевиной Е.А, поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителя акционерного общества "Гелиус" Чабановой О.К, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Гелиус" (далее - АО "Гелиус", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости, в размере 678 060 000 рублей.

В обоснование требований АО "Гелиус" указало на то, что является арендатором земельного участка и несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом уточненных исковых требований представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 17 октября 2019 года требования административного истца удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 708 842 320 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что отсутствуют доказательства использования исполнительным органом государственной власти при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости недостоверных сведений о нем, нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки. Административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости, согласно отчету об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, которая в свою очередь является нормативно установленной. Обращается внимание на то, что административный истец, заключив договор аренды, согласился с его ценой, в том числе с порядком ее определения. Соответственно, установление арендатором кадастровой стоимости равной рыночной, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора, что недопустимо. Возражая против заключения экспертизы, указывает на то, что экспертом при сравнительном подходе ошибочно не проанализирована необходимость учета стоимости доли в инвестиционном проекте, в котором присутствует доля города Москвы. Так, объект-аналог N1 реализуется в рамках инвестиционного проекта. Таким образом, учитывая, что объект исследования рассматривается как условно свободный и не обремененный долей в инвестиционном проекте, которую необходимо будет отдать городу, к объектам-аналогам необходимо применить повышающую корректировку.

Указанное нарушение привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования. В заключении отсутствует обоснование, принятой экспертом величины физического износа расположенных на участке зданий. В заключении при расчете затрат на замещение офисного здания площадью 732, 9 кв.м. эксперт не учел факт отсутствия лифтового оборудования у оцениваемого объекта, в свою очередь у используемого экспертом аналога включены пассажирские лифты. Полагает, что согласование результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, не может быть признано достоверным.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось. Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступившие на нее возражения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела усматривается, что АО "Гелиус" на праве аренды владеет земельным участком, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: эксплуатация зданий под административно-производственные цели, с кадастровым номером N, площадью 32 689 кв.м, расположенным по адресу: г. "адрес"

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве от 21 марта 2017 года N51-2262/2017, кадастровая стоимость земельного участка установлена равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 680 480 000 рублей.

Распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы от 29.11.2018 г. N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

Кадастровая стоимость принадлежащего Обществу земельного участка была утверждена в размере 1 395 201824, 12 рублей.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке объекта недвижимости от 14 марта 2019 года N 04/0219-013, подготовленный оценщиком ФИО1 (АО " "данные изъяты""), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 678 060 000 руб.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции по ходатайству представителя административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО "Бюро судебных экспертиз".

Согласно выполненному экспертом АНО "Бюро судебных экспертиз" ФИО2 заключению от 16 июля 2019 года N 3068, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка на указанную дату составляет 708 842 320 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка на основании экспертного заключения, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости участка.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом, по мнению заявителя жалобы, нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате исследования выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, привел информацию по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения в связи с выявленными отличиями объектов-аналогов.

Приведены экспертом и подробные пояснения относительно определения физического износа расположенных на участке зданий, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии также не имеется.

При этом, доводы жалобы о необходимости проведения строительных экспертиз, в целях подтверждения технического состояния расположенных на участке зданий являются несостоятельными, такого требования федеральные стандарты оценки не содержат. Более того, пункт 5 ФСО N7 "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 мая 2014 года N611, прямо предусматривает возможность проведения осмотра объекта оценки в целях сбора информации, в том числе касающейся технического состояния указанных зданий.

В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N297, оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Из дела видно, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием сравнительного и доходного подходов с учетом весового коэффициента.

Приведенные в заключении эксперта промежуточные результаты оценки на странице 126, полученные сравнительным и доходным подходами (704 799 978 руб. и 712 884 662 руб.), существенно между собой не отличаются, итоговая рыночная стоимость 1 кв.м оцениваемого земельного участка находится в границах указанного экспертом диапазона стоимости.

В свою очередь, административным ответчиком в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, допустимых доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость земельного участка, в том числе об ином ценовом диапазоне того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, в материалы административного дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом, по мнению автора жалобы, нарушениях при проведении судебной экспертизы, представляют собой ничем не подтвержденные суждения, которые по своей сути носят предположительный характер, а потому сами по себе не могут свидетельствовать о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Из материалов дела следует, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности, обязан производить оплату аренды, размер которой исчисляется в процентах от кадастровой стоимости участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, доводы апелляционной жалобы, существо которых сводится к тому, что административный истец избрал неверный способ защиты права, подлежат отклонению, как несостоятельные.

Принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного акта, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия приходит к выводу о том, что предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены правильного решения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 17 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи