Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2020 г. по делу N 66а-183/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Рассказовой Г.В, Сиротиной Е.С, при секретаре судебного заседания Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-142/2019 (УИД 26OS0000-01-2019-000061-18) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АКРО" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 20 ноября 2019 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя административного истца Аксельрод А.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "АКРО" (далее - ООО "АКРО") обратилось в суд с указанным административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 13199 +/- 40 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 4186000 рублей по состоянию на 1 января 2015 г.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение арендной платы за пользование земельным участком, исчисляемой на основании его кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца требования изменил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 12732333 рублей, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 20 ноября 2019 г. заявленные требования удовлетворены; кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 12732333 рублей.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению автора жалобы, установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость земельного участка является заниженной, информация используемая экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. При проведении исследования эксперт необоснованно применил корректировку на условия продажи (поправка на торг) в размере 15 %, соответствующую условиям пассивного рынка, к которому Ставропольский край и г. Ставрополь не относятся. Также при расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом указано, что объект-аналог N 4 находится в собственности, при этом данная информация ничем не подтверждена. Экспертом необоснованно применена нулевая корректировка к данному объекту-аналогу на условия продажи, при наличии в объявлении сведений о срочности его продажи.

Относительно апелляционной жалобы заинтересованного лица представителем административного истца поданы письменные возражения.

Участвовавшая в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Аксельрод А.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта Т, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора от 7 октября 2011 г. N 9205, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственной базой, площадью 13199 +/- 40 кв. м; местоположение: "адрес"

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 г. и утверждена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки населенных пунктов в Ставропольском крае" в размере 29511776, 09 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19 декабря 2015 г.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28), пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения его кадастровой стоимости, затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Обязательный порядок досудебного урегулирования данной категории спора для юридических лиц административным истцом соблюден, что подтверждается приложенным к административному исковому заявлению решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при управлении Росреестра по Ставропольскому краю, от 24 января 2019 г. N 3578.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости в размере 4186000 рублей представил отчет от 28 декабря 2018 г. N 12690, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Южное Региональное юридическое агентство".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета и соответствии его законодательству об оценочной деятельности, определением суда первой инстанции от 1 марта 2019 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр поддержки бизнеса" Т.

Согласно заключению эксперта от 30 апреля 2019 г. N 06-1931-19 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составила 14010211 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

С учетом поступивших замечаний представителя административного истца Аксельрод А.В, при наличии приведенных оснований, определением суда от 11 июня 2019 г. по делу назначена дополнительная судебная оценочная эксперта, проведение которой поручено эксперту Т.

Согласно заключению эксперта от 15 октября 2019 г. N 33-1931-19 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составила 12732333 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в указанном административным истцом размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

В связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета оценщика и соответствии его законодательству об оценочной деятельности, неполнотой и неясностью заключения эксперта от 30 апреля 2019 г. N 06-1931-19 суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствуясь положениями статьи 82 КАС РФ, обоснованно исходил из того, что заключение эксперта от 15 октября 2019 г. N 33-1931-19 (дополнительная экспертиза) может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта от 15 октября 2019 г. N 33-1931-19 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка.

Данное экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

4

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Допрошенная судом апелляционной инстанции эксперт Т. дала дополнительные показания по существу и подтвердила свои выводы.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения и необходимости его отмены, судебная коллегия находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства опровергнуты материалами административного дела.

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе по имущественным правам, площади объектов, скидки на продажу.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном применении (неприменении) экспертом тех или иных корректировок рыночной стоимости земельного участка являются несостоятельными.

Как следует из экспертного заключения от 15 октября 2019 г. N 33-1931-19 применение экспертом к объектам-аналогам понижающей корректировки на торг в размере 15 % осуществлено в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости, Том. 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Таблицы. Графики. Гистограммы" под редакцией Л.А. Лейфера и обосновано выводом о том, что рынок объекта экспертизы - неактивный, экспертом не было установлено роста цен на аналогичные земельные участки за 2014 год (т. 4 л.д. 84, 86). Допрошенная в суде апелляционной инстанции эксперт Т. также пояснила, что вывод о неактивном рынке относится не в целом к г. Ставрополю, а к сегменту рынка объекта исследования. Под неактивным рынком понимается - рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен. Разброс цен в приведенном в экспертном заключении диапазоне цен на схожие с объектом исследования земельные участки (от 600 рублей до 3000 рублей за 1 кв. м) существенный и свидетельствует о неактивности рынка.

Вопреки доводам апелляционной жалобы к объекту-аналогу N 4, в предложении о продаже которого имеется информация о срочности продажи, экспертом применена повышающая корректировка на условия продажи в размере 4, 2 % (т. 4 л.д. 85-86, 92 таб. 14). Кроме того, как следует из экспертного заключения объект-аналог N 4 находится не на праве собственности, а в аренде, в связи с чем экспертом к нему применена повышающая корректировка на имущественные права в размере 16, 3 %.

Из исследованных экспертом объектов-аналогов на праве собственности передавался только объект-аналог N 5 (земельный участок с кадастровым номером N), к которому корректировка на имущественные права не применялась. Принадлежность объекта-аналога N 5 на праве собственности подтверждена сведениями ГКН по состоянию на 2014 год (т. 4 л.д. 191-192).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 20 ноября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи