Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 03 марта 2020 г. по делу N 8Г-2786/2019[88-1211/2020-(88-2371/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мертиковой В.А, судей Воробьевой Н.В. и Ковалёва С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бояршинова Сергея Николаевича к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области, муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным

по кассационной жалобе муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" на решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 19 июля 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 18 октября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Воробьевой Н.В, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Бояршинов С.Н. обратился в суд с иском к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным и его отмене.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником объекта незавершенного строительства степенью готовности 97 %, расположенного на арендуемом им земельном участке по адресу: "адрес", 45 м на северо-восток от "адрес" в одностороннем порядке расторг договор аренды земельного участка и обратился с заявлением о снятии с земельного участка обременения в виде аренды. Вместе с тем уведомление о расторжении договора он не получал.

Просил суд признать расторжение договора аренды земельного участка от 21 ноября 2013 года N 134427 в одностороннем порядке недействительным и отменить.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее - КУМИ мэрии города).

С учетом уточнений требований истец просил суд признать расторжение договора аренды земельного участка от 21 ноября 2013 года N 134427 незаконным и отменить; обязать КУМИ мэрии города внести запись о продлении договора аренды от 21 ноября 2013 года N 134427 на неопределенный срок и отозвать заявление от 16 апреля 2018 года - подраздел III-1 и подраздел III-4 записи об аренде (о прекращении обременения); аннулировать запись о прекращении обременения на земельный участок с кадастровым номером N в пользу Бояршинова С.Н.

Решением Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 19 июля 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 18 октября 2019 года, исковые требования Бояршинова С.Н. к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным, удовлетворены в части.

Указанным решением суда постановлено:

Признать незаконным расторжение в одностороннем порядке договора аренды земельного участка, заключенного муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" с Бояршиновым С.Н. 21 ноября 2013 года N 134427.

Аннулировать в ЕГРН записи о прекращении аренды и сделки по договору аренды от 16 апреля 2018 года.

Восстановить в ЕГРН запись о регистрации аренды и запись о регистрации сделки аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" м на северо-восток от "адрес", по договору аренды, заключенному с Бояршиновым С.Н. 21 ноября 2013года N 134427.

В удовлетворении исковых требований Бояршинова С.Н. к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным и его отмене отказать.

В удовлетворении исковых требований Бояршинова С.Н. к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" об обязании внести запись о продлении договора и отзыве заявления отказать.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить названные судебные постановления, состоявшиеся по делу, и принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, которым в удовлетворении исковых требований Бояршинова С.Н. к КУМИ мэрии города о признании расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке незаконным отказать.

Проверив в порядке и пределах статей 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, сочтя возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания в кассационном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 450.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что после истечения срока действия договора аренды, заключенного между КУМИ мэрии города и Бояршиновым С.Н. на срок до 20 ноября 2016 года, с 21 ноября 2016 года истец продолжал пользоваться земельным участком, следовательно, договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок; 20 марта 2017 года мэрия города утвердила истцу градостроительный план спорного земельного участка, 21 декабря 2017 года Бояршинову С.Н. выдано два разрешения на строительство на указанном земельном участке объектов капитального строительства - гаража и склада, следовательно, мэрия города была согласна на размещение на спорном земельном участке гаража и склада; доказательств того, что Бояршинов С.Н. использует арендуемый земельный участок с нарушением либо не по целевому назначению, ответчиком суду не представлено; арендные платежи вносятся регулярно, задолженности нет, в связи с чем, придя к выводу, что КУМИ мэрии города злоупотребил своим правом на односторонний отказ от договора, расторжение договора в одностороннем порядке не соответствует требованиям законодательства, удовлетворил частично исковые требования, заявленные к КУМИ мэрии города, с чем согласился и суд второй инстанции при проверке решения суда в апелляционном порядке.

Отклоняя апелляционную жалобу КУМИ мэрии города, судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области, дополнительно сославшись на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах", указала, что разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенные в письме от 26 сентября 2016 года N Д23и-4545 относительно ограниченного срока действия договора аренды земельного участка, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда, поскольку договор аренды заключен с Бояршиновым С.Н. до 1 марта 2015 года; положения Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившие в силу с 1 марта 2015 года, которыми обосновываются указанные разъяснения, прямо не устанавливают, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Судебная коллегия Девятого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что обжалуемые судебные акты постановлены при неправильном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях без проведения торгов (пункт 2 названной статьи).

При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения указанных норм введены в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в составе главы V.1. Земельного кодекса Российской Федерации "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

В соответствии с ранее действовавшим законодательством, в том числе по состоянию на момент заключения договора аренды спорного земельного участка от 21 ноября 2013 года, договор аренды государственного или муниципального имущества мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Однако, поскольку норма, установленная пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то исходя из положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, в настоящее время к договорам, заключенным после 1 марта 2015 года, подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, так как с этой даты действует закрепленное в Земельном кодексе Российской Федерации правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Таким образом, так как срок договора аренды от 21 ноября 2013 года N 134427 в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 79:01:0100044:188 истек после 1 марта 2015 года, оснований для применения к нему положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в части возможности возобновления его действия на неопределенный срок не имеется, ввиду того, что законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды таких земельных участков на новый срок без проведения публичных процедур.

Поскольку в свете нового правового регулирования не может продление (возобновление) договора аренды земельного участка на новый срок (на неопределенный срок) использоваться как способ получения арендатором преимущественного права на использование земельного участка в обход установленных правил, прекращение арендных земельных отношений, продленных (возобновленных) после 1 марта 2015 года в период действия пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.

С учетом нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, следует также отметить, что согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Вместе с тем приведенные положения закона при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций учтены не были.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 18 октября 2019 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 18 октября 2019 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи