Решение Московского городского суда от 19 февраля 2020 г. по делу N 3а-0513/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Самохиной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-513/2020 по административному исковому заявлению ООО "СЕДА" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "СЕДА" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 69 278 060 рублей.

В обоснование требований истец указал на то, что является собственником нежилого здания и арендатором земельного участка, на котором расположено здание, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца * в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснил, что согласен с рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта (л.д. 200, Т.2).

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта *, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истец на основании договора аренды земельного участка от 25 декабря 2006 года владеет участком с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 175 097 283, 66 рублей.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 19 июля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, составленный ООО "Академия Профессиональной оценки".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Центр делового консультирования".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер * определена экспертом в размере 74 114 202 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Академия Профессиональной оценки" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом при проведении оценки не учтена информация по договорам аренды, не использованы в расчетах фактические данные о плотности застройки, а также фактические данные по расположению объектов исследования и объектов аналогов в основных территориальных единицах столицы- в муниципальных районах административных районов города Москвы.

Указанные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки, полученной экспертом, и являются основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

Проанализировав заключение эксперта, допросив эксперта Крутскую О.В. в судебном заседании и исследовав ее письменные пояснения, суд не находит оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы в связи со следующим.

Так доводы относительно необходимости анализа договоров аренды, опровергаются пояснениями эксперта Крутской О.В. в которых указано на нецелесообразность учета данных из предоставленных договоров аренды при определении рыночной стоимости, поскольку данные договоры могут быть заключены на нерыночных условиях, информация об арендных ставках в договорах аренды заключенных более полугода назад будет не актуальной относительно даты определения рыночной стоимости.

Доводы о том, что эксперт не использовала в расчетах фактические данные о плотности застройки не соответствуют содержанию заключения, в котором на стр. 104-105 и 128-129 в рамках сравнительного и доходного подходов произведена корректировка на плотность застройки.

Доводы ответчика о том, что объекты аналоги 1-5 по плотности застройки превышают плотность застройки объекта исследования до 6 раз, соответственно у объектов аналогов наблюдается недостаток площади под зданием, на стоимости которых необходимо увеличить стоимость предложений объектов-аналогов, опровергаются пояснениями эксперта, согласно которым при определении арендной ставки методом, предложенным ответчиком, значение арендной ставки для объекта исследования будет составлять 26 888, 75 рублей/кв.м/год. Данная арендная ставка превышает среднюю арендную ставку для офисной недвижимости класса А, расположенной вне ТТК. Тогда как офисное здание, расположенное на участке относится к классу С (вне ТТК), а определенная экспертном арендная ставка для данного объекта недвижимости соответствует согласно проведенному экспертом исследованию максимальной рыночной ставке для данного рынка недвижимости.

Доказательства тому, что корректировка по расположению объектов исследования и объектов аналогов относительно расположения "в основных территориальных единицах столицы" является единственно правильной, а применение экспертом иной корректировки "по местоположению" сказалось на полученной рыночной стоимости объекта оценки, предоставлены не были.

Доводы административного ответчика о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, поскольку продажа государственного земельного участка собственнику расположенных на нем зданий является нормативно-установленной, а также, что административный истец своими требованиями оспаривает право собственника земельного участка на установление арендной платы за его пользование, которая для земель государственного фонда относится к категории регулируемых цен, противоречат приведенным выше разъяснениям, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в связи с чем, судом отклоняются.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость здания по состоянию на 1 января 2018 года должна быть установлена в размере определенном в заключении эксперта - 74 114 202 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - 19 июля 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 74 114 202 (семьдесят четыре миллиона сто четырнадцать тысяч двести два) рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19.07.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.