Решение Московского городского суда от 25 февраля 2020 г. по делу N 3а-0514/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Виноградовой Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-514/2020 по административному исковому заявлению * об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

УСТАНОВИЛ:

Истец *обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью 172, 8 кв.м в размере его рыночной стоимости9 867 932 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018 года, нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью 145 кв.м в размере его рыночной стоимости 8688 446 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование требований истец указал на то, что является собственником данных объектов недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога на недвижимость.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

Представитель истца * в судебном заседании просил определить рыночную стоимость недвижимого имущества в размере, определенном в заключении эксперта.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы * просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заинтересованные лица *, *, * в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 161-163, Т.3).

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером * по адресу: * и нежилое помещение с кадастровым номером * по адресу: *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость.

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона г.Москвы от 19.11.2014 N 51 "О налоге на имущество физических лиц" истец является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 19 июля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, подготовленный ООО "Гранд Реал".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Аудиторская компания "Холд Инвест Аудит".

Согласно заключению судебной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость в отношении объекта с кадастровым номером *определена в размере 12 692 000 рублей; рыночная стоимость в отношении объекта с кадастровым номером * определена в размере 10 880 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Гранд Реал" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Гранд Реал" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что эксперт использовал предложения о продаже объектов-аналогов с датами предложений, отличающихся от даты оценки более чем на 6 месяцев, экспертом выбраны объекты аналоги существенно отличающиеся от объекта исследования по основным технико-экономическим показателям; эксперт использовал неподтвержденные цены предложения сдачи в аренду с точки зрения наличия в предоставленных ценах НДС.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, а также письменные пояснения эксперта Задорожного А.Н, указавшего, что анализ на наличие в рыночной стоимости НДС им не проводился, а также предоставленный истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу, что заключение эксперта наиболее достоверно определяет рыночную стоимость объекта оценки.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Задорожный А.Н. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Приведенные административным ответчиком возражения относительно отсутствия корректировки на дату предложения, отсутствия корректировки на красную линию в сравнительном подходе и отсутствие корректировки на плотность застройки, а также не правильное определение типа помещения объекта исследования, как офисного, тогда как помещение является хостелом, судом отклоняются, в связи со следующим.

Так согласно пояснениям эксперта корректировка на дату объявления составила 2, 69% и являлась не значительной. Доводы относительно не верного определения типа помещения, как офисного, тогда как помещение является хостелом, не ставят под сомнение правильность выводов экспертов, поскольку согласно пояснениям эксперта на дату 01.01.2018 год помещения использовались в качестве офисных, в связи с чем, тот факт, что на дату осмотра 11.10.2019 года в помещениях расположен хостел значения не имеет. Кроме того, эксперт отметил, что рыночная стоимость гостиниц ниже стоимости объектов офисного назначения, в связи с чем, отнесения помещения к офисному типу не привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. Также эксперт не усмотрел оснований для проведения корректировки на красную линию, поскольку доступ к зданию со стороны его расположения на красной линии закрыт. Также эксперт указал на некорректность довода относительно корректировки на плотность застройки, поскольку объектом исследования являются помещения и данный фактор для помещений не является ценообразующим. Что касается замечания ответчика относительно того, что экспертом не учтено наличие организованной парковки у здания, то данный довод судом также отклонятся, поскольку парковка у здания не является организованной, а пригодная для парковки территория находится за пределами земельного участка, относящегося к зданию.

Оценивая заключение эксперта, суд исходит из того, что данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых помещений, в частности, площадь, количественные и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости не представлено.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2018 год в отношении объекта с кадастровым номером * должна быть определена в размере 12 692 000 рублей; в отношении объекта с кадастровым номером * - в размере 10 880 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд -19 июля 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 12 692 000 (двенадцать миллионов шестьсот девяносто две тысячи) рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 10 880 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19.07.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.