Решение Московского городского суда от 18 марта 2020 г. по делу N 3а-0604/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-604/2020 по административному исковому заявлению ООО "Крона" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "Крона" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости в размере 42 482 203 рубля, кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости - 108 065 254 рубля.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником указанных объектов недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца * поддержал ранее уточненные исковые требования, просил суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной согласно результатам судебной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, с требованиями административного истца не согласился.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве представителей в судебное заседание не направили, о дне слушания извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя истца исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения по адресу * с кадастровыми номерами: *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 26 июня 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет N 12-06/2019, подготовленный ООО "Центр кадастра и судебных экспертиз".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ГБА".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 47 465 782 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 129 853 203 рубля.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Центр кадастра и судебных экспертиз" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Центр кадастра и судебных экспертиз" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что определенная экспертом рыночная стоимость занижена вследствие допущенных экспертом ошибок в расчетах.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, пояснения ответчика и эксперта, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых нежилых помещений, в частности, их площадь, месторасположение; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; характеристика здания, в котором расположены объекты оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, в том числе характеристика земельного участка на котором расположены объекты оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Кроме того, оценщиком определен сегмент рынка к которому относятся объекты оценки, офисная недвижимость класса "В", произведен обзор рынка офисной недвижимости, выявлены бизнес-центры класса "В" вблизи объекта исследования и произведен анализ данных о сделках и предложениях о продаже относящихся к данному сегменту рынка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов и обоснован отказ от применения затратного подходов.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: состав передаваемых прав, условия продажи (скидка на торг); период между датами предложений и датой оценки; площадь объекта; класс объекта; характеристики местоположения; обеспеченность местами для парковки; состояние отделки.

Оценщик проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектами исследования.

Доводы ответчика о том, что полученная рыночная стоимость является заниженной, на что указывает и тот факт, что рыночная стоимость определенная экспертом, в отсутствие каких-либо значительных колебаний цен упала на 10% по сравнению с рыночной стоимостью определенной в отношении данных объектов по состоянию на 01.01.2016 год, судом не принимаются во внимание, поскольку согласно аналитическим данным, приведенным на портале РосРиэлт средние цены продажи офисной недвижимости с декабря 2015 по декабрь 2017 года упали на 19%. Также эксперт отметил, что кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 01.01.2018 год ниже на 26% кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2016 год. Приведенные экспертом обстоятельства опровергают доводы административного ответчика о заниженной рыночной цене, полученной экспертом и напротив, подтверждают, что полученная экспертом стоимость соответствует рыночной. Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 47 465 782 рубля, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 129 853 203 рубля.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 26 июня 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 47 465 782 (сорок семь миллионов четыреста шестьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят два) рубля;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу* в размере рыночной стоимости равной 129 853 203 (сто двадцать девять миллионов восемьсот пятьдесят три тысячи двести три) рубля

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26.06.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.