Решение Московского городского суда от 28 февраля 2020 г. по делу N 3а-0617/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-617/2020 по административному исковому заявлению ООО "ТЦ Маркет Град" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТЦ МАРКЕТ ГРАД" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 288 831 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 13 223 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 77 040 000 рублей.

В обоснование требований истец указал на то, что является арендатором вышеуказанных земельных участков, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных участков их рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела по существу представитель административного истца ООО "ТЦ Маркет Град" от требований в части определения кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером * отказался.

Определением Московского городского суда от 28 января 2020 года производство по административному делу N3а-617/2020 по административному исковому заявлению ООО "ТЦ Маркет Град" в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка * расположенного по адресу: * прекращено.

Представитель административного истца ООО "ТЦ Маркет Град" и заинтересованного лица ООО "Электрод" действующий на основании доверенностей * в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснил, что согласен с рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта в отношении земельных участков с кадастровыми номерами * и *.

Административные ответчики Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истец и заинтересованное лицо ООО "Электрод" на основании договора аренды земельного участка от 30 апреля 2004 года и дополнительных соглашений к нему владеют участком с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 718 729 001, 55 рублей.

Также истец на основании договора аренды земельного участка от 19 ноября 2003 года владеет участком с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 184 816 232, 40 рублей.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 14 июня 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, составленный ООО "Единая Оценочная Компания".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Московский кадастровый центр".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер * определена экспертом в размере 484 132 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер * определена экспертом в размере 143 831 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Единая Оценочная Компания" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом при проведении оценки функциональное назначение помещений в таблице 18 на стр. 99 заключения основано на визуальном осмотре; подбор объектов-аналогов для объекта оценки земельного участка кадастровый номер * определен некорректно; не учтен и не исследован фактор коммуникаций и ГПЗУ; при расчете потенциального валового дохода экспертом используется арендопригодная площадь помещения, тогда как должна использоваться общая площадь.

Указанные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объектов оценки, полученной экспертом, и являются основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

Проанализировав заключение эксперта, в судебном заседании и исследовав ее письменные пояснения, суд не находит оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы в связи со следующим.

Так доводы относительно использования в расчетах только арендопригодной площади не указывают на ошибки при осуществлении расчетов, поскольку экспертом арендопригодная площадь определена на основании справок и экспликаций, предоставленных судом по запросу эксперта. При этом эксперт отметил, что при сдаче в аренду, как правило, арендодатель включает в стоимость ежемесячной платы пользование помещениями (местами общего пользования), которые не являются объектами аренды, поэтому учет в рамках доходного подхода общей площади объекта оценки приведет к двойному учету в расчетах неарендопригодной площади.

Доводы ответчика о том, что разрешенное использование земельного участка, объекта-аналога N1, не соответствует объекту оценки опровергаются данными публичной кадастровой карты, согласно которой вид разрешенного использования объекта аналога N1 "строительство и последующая эксплуатация дома мебели с подземной автостоянкой, офисными и складскими помещениями", то есть, земельный участок предназначен под торговые цели, что и оцениваемые земельные участки.

Доводы о необходимости анализа договоров аренды, опровергаются пояснениями эксперта Чудаковой Е.И. в которых указано на нецелесообразность учета данных из предоставленных договоров аренды при определении рыночной стоимости. Также эксперт не счел ценообразующими факторы коммуникаций и ГПЗУ, поскольку участок оценивался как незастроенный.

Доводы административного ответчика о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, поскольку продажа государственного земельного участка собственнику расположенных на нем зданий является нормативно-установленной, а также, что административный истец своими требованиями оспаривает право собственника земельного участка на установление арендной платы за его пользование, которая для земель государственного фонда относится к категории регулируемых цен, противоречат приведенным выше разъяснениям, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в связи с чем, судом отклоняются.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер * должна быть установлена в размере 484 132 000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер * - в размере 143 831 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд -14 июня 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

Земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 484 132 000 (четыреста восемьдесят четыре миллиона сто тридцать две тысячи) рублей;

Земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 148 831 000 (сто сорок три миллиона восемьсот тридцать одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 14.06.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.