Решение Московского городского суда от 17 марта 2020 г. по делу N 3а-1631/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Самохиной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1631/2020 по административному исковому заявлению Халиля Хуссейна Мохаммеда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Халиль Х.М. обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 12 722 881, 36 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 16 392 372, 88 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 12 287 288, 14 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 9 953 389, 83 рублей, земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 21 702 000 рублей

В обоснование требований истец указал на то, что является собственником указанных нежилых зданий и арендатором земельного участка несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца * в судебном заседании требования уточнил, просил суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной согласно результатам судебной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, с требованиями административного истца не согласилась.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве представителей в судебное заседание не направили, о дне слушания извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя истца исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости: нежилое здание площадью 254, 3 кв.м по адресу * с кадастровым номером: *; нежилое здание площадью 324, 1 кв.м по адресу * с кадастровым номером *; нежилое здание площадью 635, 7 кв.м по адресу г. Москва, Варшавское шоссе, д. 28б, стр. 7 с кадастровым номером *; нежилое здание площадью 486 кв.м по адресу *, стр. 10 с кадастровым номером *.

Кроме того на основании договора аренды N* от 01.12.2012 года истец владеет земельным участком площадью 2 060 кв.м по адресу * с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона г. Москвы от 19.11.2014 N 51 "О налоге на имущество физических лиц" является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" р азмер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога и арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 30 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет от 29 октября 2019 года N 11-10-03-190О, подготовленный ООО "Нова Эксперт".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертно-правовое бюро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 16 312 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 20 676 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 23 928 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 19 046 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * установлена в размере 23 435 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Нова Эксперт" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Нова Эксперт" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что в заключении эксперта не некорректно применена понижающая корректировка на наличие исходно-разрешительной документации; не введена корректировка на класс здания; использованы противоречивые данные о разрешенном использовании земельного участка - объекта-аналога; использованы неоднородные значения цен предложений объектов-аналогов; не проанализированы действующие на дату оценки договоры аренды на их соответствие данным согласно реестру договоров. Данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, а также исследовав ответы эксперта, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Так, доводы ответчика об отсутствии оснований для применения понижающей корректировки по фактору "наличия/отсутствия ИРД" к объекту аналогу N3, судом отклоняются, поскольку ГПЗУ является начальной стадией улучшения земельного участка, тогда как по правилам п. 20 ФСО N7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, в связи с наличием у объекта-аналога N3 ГПЗУ в отличие от объекта оценки, эксперт применил понижающую корректировку.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что объект аналог N2 относится к классу "С" опровергаются информацией находящейся на стр. 103, 107 заключения эксперта.

Доводы о том, что вид разрешенного использования объекта-аналога N1 не обоснованно отнесен экспертом к рынку земельных участков "под торговое и сервисное назначение", опровергаются пояснениями эксперта, согласно которым фактическое использование данного участка "под строительство и последующую эксплуатацию дома мебели, подземной автостоянки, офисных и складских помещений". Таким образом, выводы о виде разрешенного использования объекта сделаны экспертом на основании его фактического использования.

Доводы о том, что экспертом не проанализированы действующие на дату оценки договоры аренды на их соответствие данным согласно реестру договоров, опровергаются содержанием заключения эксперта, в котором на стр. 19, 21 указаны действующие обременения. В то же время с учетом цели оценки эксперт пришел к выводу о возможности определения рыночной стоимости объекта оценки без учета частных обременений.

Таким образом, доводы представителя ДГИ г. Москвы относительно недостоверности выводов судебной экспертизы опровергаются письменными пояснениями эксперта и являются необоснованными.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, согласно которому рыночная стоимость в отношении нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 16 312 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером * - установлена в размере 20 676 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 23 928 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 19 046 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером * установлена в размере 23 435 000 рублей.

Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 30 октября 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого здания с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 16 312 000 (шестнадцать миллионов триста двенадцать тысяч) рублей;

нежилого здания с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 20 676 000 (двадцать миллионов шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей;

нежилого здания с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 23 928 000 (двадцать три миллиона девятьсот двадцать восемь тысяч) рублей;

нежилого здания с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 19 046 000 (девятнадцать миллионов сорок шесть тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 23 435 000 (двадцать три миллиона четыреста тридцать пять тысяч) рублей;

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30.10.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.