Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11 марта 2020 г. по делу N 8Г-2820/2019[88-1049/2020-(88-2684/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Дмитриевой О.С.

судей Черемисина Е.В. и Нестеренко А.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 38RS0021-01-2019-000203-94 по иску Ба Елены Геннадьевны к Верхозину Алексею Владимировичу о взыскании задатка в двойном размере, по встречному иску Верхозина Алексея Владимировича к Ба Елене Геннадьевне о признании предварительного договора незаключенным в части

по кассационной жалобе представителя Ба Елены Геннадьевны - Черниговского Максима Валерьевича на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 23 апреля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 21 августа 2019 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Дмитриевой О.С, выслушав объяснения представителя Ба Е.Г. - Антоновой А.Г, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ба Е.Г. обратилась в суд с иском Верхозину А.В. о взыскании задатка в двойном размере.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков и объектов капитального строительства. По условиям договора Верхозин А.В. принял на себя обязательство передать в ее собственность по основному договору объекты недвижимости: земельный участок, кадастровый N, общей площадью 1100 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" жилой дом, 1-этажный, общей площадью 52, 5 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес" "в". В данной части обязательство ответчика по заключению основного договора 1 исполнено. Кроме того, ответчик принял на себя обязательство заключить основной договор 2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ и передать в ее собственность: земельный участок, кадастровый N, площадью 10250 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", участок N; земельный участок, кадастровый N, площадью 10457 кв.м, расположенный по адресу: "адрес". В обеспечение исполнения обязательства она передала ответчику задаток в размере 2 000 000 руб.

До настоящего времени предложение по заключению основного договора ответчик ей не направил.

Полагает, что поскольку отсутствуют доказательства невыполнения условий предварительного договора в связи с ее отказом от приобретения земельных участков, задаток 2 000 000 руб, уплаченный по предварительному договору, подлежит возврату в двойном размере.

Просила взыскать с Верхозина А.В. задаток в сумме 4 000 000 руб, судебные расходы на оплату юридических услуг в сумме 20 000 руб. и по оплате государственной пошлины в сумме 28 300 руб.

Верхозин А.В. обратился в суд с встречным иском к Ба Е.Г. о признании предварительного договора незаключенным в части.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Ба Е.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков и объектов капитального строительства. Исходя из условий предварительного договора намерение Ба Е.Г. было направлено на приобретение в собственность в том числе жилого дома с кадастровым номером N. Вместе с тем из сведений ЕГРН следует, что данный объект недвижимости снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ и на момент заключения предварительного договора не существовал, соответственно, не мог являться предметом договора.

Кроме того, исходя из условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ намерение Ба Е.Г. было направлено на приобретение в собственность земельных участков с кадастровым номером N. Однако на момент заключения предварительного договора земельный участок с кадастровым номером N находился в государственной собственности, земельный участок с кадастровым номером N - в муниципальной собственности, о также покупателю было известно, что в отношении земельных участков, расположенных в прибрежной зоне озера Байкал, имеются ограничения. Покупатель был ознакомлен с договорами аренды, заключенными с администрацией в отношении спорных земельных участков. Таким образом, на момент заключения предварительного договора земельные участки не находились в его собственности и не могли в дальнейшем перейти к нему на праве собственности, только на праве аренды.

Просил признать незаключенным предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в части обязательства заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи жилого дома, кадастровый N, по адресу: "адрес" на условиях, предусмотренных предварительным договором; обязательства по передаче в собственность вышеуказанного объекта капитального строительства; а также в части обязательства заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи земельных участков, указанных в пункте 2.2. договора, на условиях, предусмотренных предварительным договором; обязательства по передаче в собственность земельных участков с кадастровым номером N по адресу: "адрес", участок N; с кадастровым номером N по адресу: "адрес".

Решением Слюдянского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Ба Е.Г. удовлетворены частично.

Взысканы с Верхозина А.В. в пользу Ба Е.Г. сумма задатка, уплаченная по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2 000 000 руб, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 руб, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 200 руб.

В удовлетворении остальной части иска Ба Е.Г. отказано.

Исковые требования Верхозина А.В. удовлетворены частично.

Признан незаключенным предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г. в части обязательства заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи объекта капитального строительства - жилого дома, общей площадью 52, 5 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", на условиях, предусмотренных предварительным договором, и в части обязательства по передачи в собственность объекта капитального строительства - жилого дома, общей площадью 52, 5 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес".

В удовлетворении остальной части иска Верхозину А.В. отказано.

В кассационной жалобе представитель Ба Е.Г. - Черниговский М.В. просит судебные постановления отменить, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Полагает, что истечение срока для заключения основного договора не означает прекращение обязательств сторон. Судом было установлено, что неисполнение обязательств по заключению основного договора произошло по вине ответчика, который знал о том, что не является собственником спорных земельных участков, и что они отнесены к землям, ограниченным в обороте. Тем не менее, стороны согласились на заключение предварительного договора на изложенных в нем условиях. Полагает, что договор купли-продажи в установленные сроки не заключен по вине ответчика, отсутствие вины ответчиком не доказано, поэтому отказ суда во взыскании с ответчика двойной суммы задатка не соответствует положениям статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для пересмотра обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы не имеется.

Судебными инстанциями установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г. заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков по адресу: "адрес"В; "адрес", уч. N; "адрес", и жилого дома по адресу: "адрес"

Согласно п. 1.1. договора предметом договора является обязательство сторон заключить следующие договоры: 1.1.1. в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи земельного участка и объекта капитального строительства, указанных в п.2.1 настоящего договора (основной договор 1), на условиях, предусмотренных предварительным договором; 1.1.2. в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи земельных участков, указанных в пункте 2.2 настоящего договора (основной договор 2), на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из п. 2.1 договора следует, что по основному договору 1 продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующие объекты недвижимого имущества (объекты 1): земельный участок, кадастровый N, общей площадью 1100 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" жилой дом, 1-этажный, общая площадь 52, 5 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес"

Согласно п. 2.2 договора по основному договору 2 продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующие земельные участки (объекты 2): земельный участок, кадастровый N, площадью 10250 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", участок N; земельный участок, кадастровый N, площадью 10457 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

В соответствии с п. 2.3 договора, по условиям основного договора 1 объекты продаются продавцом покупателю за цену 4 000 000 руб, в которую входит стоимость всех расходов по совершению сделки купли-продажи и оформления права собственности. По условиям основного договора 2 объекты продаются продавцом покупателю за цену в 5 000 000 руб, в которую входит стоимость всех расходов по совершению сделки купли-продажи и оформления права собственности.

Из п. 2.4 договора следует, что цена за объекты выплачивается покупателем на следующих условиях: сумма задатка за объекты 1 и объекты 2 оплачивается в соответствии с п. 3.1 настоящего договора. Оставшаяся часть цены объектов за вычетом суммы задатка оплачивается в течение 3-х рабочих дней с момента регистрации права собственности покупателя на объекты в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3.1 договора покупатель передает продавцу задаток, предусмотренный статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в следующем порядке: в обеспечение заключения основного договора 1 вносится задаток в сумме 444 000 руб. в момент заключения настоящего договора; в обеспечение заключения основного договора 2 вносится задаток в сумме 2 000 000 руб. в момент заключения настоящего договора.

В договоре имеется указание Верхозина А.В. с его подписью о том, что деньги в сумме 2 444 000 руб. при подписании настоящего договора получены им лично.

Из п. 3.2 договора следует, что задаток в соответствии с условиями настоящего договора обеспечивает выполнение сторонами обязательства по основным договорам купли-продажи объектов в целом. При заключении сторонами основных договоров уплаченный (перечисленный) задаток засчитывается в счет уплаты цены объектов.

В соответствии с п. 4.1 договора, если основной договор 1 или основной договор 2 не будут заключены по вине покупателя, задаток по соответствующему договору покупателю не возвращается.

Согласно п. 4.2 договора, если основной договор 1 или основной договор 2 не будут заключены по вине продавца, он должен вернуть покупателю внесенный задаток по соответствующему договору в двойном размере.

ДД.ММ.ГГГГ между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г. заключен договор купли- продажи земельного участка, кадастровый N, общей площадью 1100 кв.м, по адресу: "адрес"

Согласно справочной информации из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, общей площадью 52, 5 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес", был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, снят с учета ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок с кадастровым номером N был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, находится в государственной федеральной собственности; земельный участок с кадастровым номером N был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, находится в муниципальной собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем МКУ "Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "адрес"" и арендатором Верхозиным А.В. заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N; срок договора - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем МКУ "Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "адрес"" и арендатором Верхозиным А.В. заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N срок договора - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, руководствуясь нормами материального права, регулирующими правоотношения сторон, исходил из того, что спорный жилой дом был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, снят с учета ДД.ММ.ГГГГ и на момент заключения предварительного договора жилой дом как объект недвижимости не существовал. Учитывая, что на момент заключения предварительного договора Верхозин А.В. не являлся собственником спорных земельных участков, данное обстоятельство, а также факт отнесения земельных участков к землям, ограниченным в обороте, были известны покупателю и продавцу, несмотря на это, стороны согласились на заключение предварительного договора на изложенных в нем условиях, принимая во внимание, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи земельных участков, указанных в п. 2.2 договора, заключен не был, предложений заключить договор до указанной даты ни одна из сторон не сделала и требований о понуждении заключить основной договор не заявила, претензионные письма Ба Е.Г. в адрес Верхозина А.В. с требованием об исполнении обязательств по предварительному договору были направлены уже после истечения срока, в который стороны должны были заключить основной договор, суд пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, и при отсутствии доказательств не заключения основного договора по вине ответчика принял решение о взыскании задатка в переданном размере и частичном удовлетворении встречных исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, проверяя в пределах доводов кассационной жалобы законность оспариваемых судебных постановлений, не имеет оснований для их отмены, поскольку выводы судов основаны на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельствах дела.

При разрешении спора суд первой инстанции правильно руководствовался положениями статей 429, 380, 381, 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, верно распределил бремя доказывания и, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, учитывая, что до истечения предусмотренного предварительным договором срока основной договор не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, на основании положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными. Также судом установлено, что до ДД.ММ.ГГГГ от заключения основного договора купли-продажи ответчик Верхозин А.В. не уклонялся, доказательств не заключения основного договора купли - продажи по вине Верхозина А.В. материалы дела не содержат, в связи с чем судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований для применения положений пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскания с ответчика задатка в двойном размере.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку исследованных судебными инстанциями доказательств и обстоятельств, установленных на основании этой оценки. Между тем, суд кассационной инстанции при проверке законности судебных постановлений нижестоящих судов не вправе входить в обсуждение фактической стороны дела, а также переоценивать доказательства.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, кассационным судом не установлено, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 23 апреля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 21 августа 2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Ба Е.Г. - Черниговского М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий О.С. Дмитриева

Судьи Е.В. Черемисин

А.О. Нестеренко