Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04 марта 2020 г. по делу N 8Г-4860/2019[88-2125/2020-(88-3780/2019)]

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе: председательствующего Чуньковой Т.Ю., судей: Черемисина Е.В., Дмитриевой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 70RS0003-01-2019-000704-06 по иску Андреевой Т. А. к Шелевой А. В. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка, по кассационной жалобе представителя Андреевой Т. А. - Елисеева Д. В. на решение Октябрьского районного суда г. Томска от 24 апреля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 19 июля 2019 г., заслушав доклад судьи Чуньковой Т.Ю., выслушав представителя Андреевой Т.А. - Елисеева Д.В., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Андреева Т.А. обратилась с иском к Шелевой А.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка.

Требования истца мотивированы тем, что 22 сентября 2014 г. между ней и Шелевой А.В. был заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, по условиям которого Шелевая А.В. обязалась передать в ее собственность, а истец принять и оплатить земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, назначение: для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, общей площадью 15 000 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес"; нежилое здание, назначение - нежилое, одноэтажное, общей площадью 1 408, 70 кв.м, лит. А, кадастровый N, по адресу: "адрес". Указанный земельный участок покупатель с учетом условий дополнительного соглашения приобретает за "данные изъяты" рублей, нежилое здание за "данные изъяты" рублей. 26 июля 2017 г. осуществлен переход права собственности на спорное имущество от Шелевой А.В. к Андреевой Т.А.

17 августа 2017 г. она приняла решение о разделе земельного участка для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, общей площадью 15 000 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес" без изменения вида разрешенного использования. 28 августа 2017 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым N, площадью 14 614 кв.м, с назначением - для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес", а также внесены сведения о земельном участке с кадастровым N, площадью 386 кв.м, с назначением - для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес".

При получении выписок из Росреестра о правах на земельные участки ей стало известно о регистрации ограничения ее прав в пользу ООО "Межениновская птицефабрика". Согласно ответу от 25 октября 2017 г. N Росреестра постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации N11-0 от 4 августа 2016 г. "Об установлении размера санитарно-защитной зоны имущественного комплекса ООО "Межениновская птицефабрика", расположенного в Томском районе Томской области", установлены размеры санитарно-защитной зоны, сведения о которой внесены в Росреестр 27 апреля 2017 г. Фактически она покупала участок, чтобы, изменив вид разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство, использовать его для возведения коттеджного поселка. Перед заключением договора стороны обращались в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска по вопросу возможности строительства индивидуального жилого дома, на что получили утвердительный ответ. Таким образом, она не могла предположить, что в отношении приобретаемого земельного участка установлены какие-то ограничения. В свою очередь продавец обязан был предоставить информацию о юридических и фактических обременениях земельного участка и ограничениях его использования. К такой информации следует отнести сведения об ограничениях в виде санитарно-защитной зоны ООО "Межениновская птицефабрика". В связи с тем, что покупатель ставил в известность продавца о целях приобретения земельного участка, а продавец не сообщил о наличии ограничений по использованию земельного участка, чем допустил существенное нарушение договора, в настоящее время индивидуальное жилищное строительство на спорных участках не представляется возможным, ею понесены убытки, так как рыночная цена земельных участков значительно ниже продажной. Договор в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации должен быть расторгнут.

Истец просила расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 22 сентября 2014 г, взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в размере 500 000 рублей.

Решением Октябрьского районного суда г. Томска от 24 апреля 2019 г. Андреевой Т.А. отказано в удовлетворении исковых требований к Шелевой А.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 19 июля 2019 г. решение Октябрьского районного суда г. Томска от 24 апреля 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя Андреевой Т.А. - Елисеева Д.В. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель Андреевой Т.А. - Елисеев Д.В. просит отменить решение суда и апелляционное определение, указывая на ошибочность вывода суда о том, что наличие зарегистрированной санитарно-защитной зоны в настоящее время не препятствует истцу в пользовании земельным участком в соответствии с условиями договора, не содержащими указания на какие-либо иные цели использования земельного участка, кроме как для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, так как представитель ответчика, занимавшийся реализацией спорного земельного участка, пояснил в судебном заседании, что при размещении объявления было указано на возможность использования участка под организацию дачного поселка.

Кассатор также указывает, что оба земельных участка расположены в территориальной зоне Ж-3 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами), что позволяло бы (при отсутствии санитарно-защитной зоны) изменить вид разрешённого использования.

Таким образом, ответчик был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, в связи с чем продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Также полагает необоснованной ссылку суда апелляционной инстанции на то, что она не была лишена возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости, поскольку из письменного ответа от 24 марта 2014 г. следует, что одним из видов разрешенного использования спорного земельного участка является использование для индивидуального жилищного строительства. На публичной кадастровой карте санитарно-защитная зона ООО "Межениновская птицефабрика" не отображалась.

Генеральным директором ООО "Межениновская птицефабрика" ФИО9 представлен отзыв на кассационную жалобу, согласно которому третье лицо считает обжалуемые судебные постановления законными и обоснованными и просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность решения суда первой инстанции и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений.

В соответствии с частью первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Предусмотренных законом оснований для изменения или отмены в обжалуемой части решения суда первой инстанции и апелляционного определения судебной коллегией не установлено.

Судом первой инстанции установлено, что 22 сентября 2014 г. между Андреевой Т.А. и Шелевой А.В. заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, по условиям которого Шелевая А.В. обязалась передать в собственность Андреевой Т.А, а последняя - принять и оплатить земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, назначение - для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, общей площадью 15 000 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес"; нежилое здание, назначение - нежилое, одноэтажное, общей площадью 1408, 70 кв.м, лит.А, кадастровый N, по адресу: "адрес".

Договором предусмотрено, что указанная недвижимость до подписания договора никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

26 июля 2017 г. осуществлена регистрация перехода права собственности на спорное имущество от Шелевой А.В. к Андреевой Т.А.

17 августа 2017 г. Андреева Т.А. осуществила раздел приобретенного земельного участка, общей площадью 15 000 кв.м, и 28 августа 2017 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о земельном участке, с кадастровым N, площадью 14 614 кв.м, по адресу: "адрес", а также о земельном участке, с кадастровым N, площадью 386 кв.м, по адресу: "адрес" с сохранением назначения земельных участков - для эксплуатации и обслуживания нежилого здания.

Как указывает истец, при получении выписок из управления Росреестра о правах на земельные участки ей стало известно о регистрации ограничения ее прав в связи с установлением санитарно-защитной зоны ООО "Межениновская птицефабрика".

Согласно пункту 5.1 постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 г. N74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания, спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Установление и государственная регистрация обременения в виде санитарно-защитной зоны послужило основанием для обращения истца Андреевой Т.А. в суд с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания. Истец указывает, что, фактически, она покупала участок, чтобы, изменив вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания нежилого здания на вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, использовать его для возведения коттеджного поселка, о чем поставила в известность продавца Шелевую А.В, и данное обстоятельство, как полагает истец, является основанием для расторжения договора.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", пунктом 1 статьи 549, статьями 551, 552, 556, пунктами 1 и 2 статьи 469, статьей 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, так как обременения в виде установления границ санитарно-защитной зоны на момент заключения договора купли-продажи зарегистрировано не было, и ответчик не предоставляла не соответствующие действительности сведения о земельном участке при заключении договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции по существу спора, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на законе.

Суд установил, что границы санитарно-защитной зоны для имущественного комплекса ООО "Межениновская птицефабрика" установлены постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 4 августа 2016 г. N110.

27 апреля 2017 г. сведения о санитарно-защитной зоне ООО "Межениновская птицефабрика" внесены в ЕГРН.

Таким образом, установлено, что границы санитарно-защитной зоны в установленном законом порядке определены, и соответствующие сведения внесены в ЕГРН после подписания сторонами договора купли-продажи.

Согласно ответам Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска N от 24 марта 2014 г, N от 15 апреля 2014 г, N от 3 июля 2014 г, полученным Андреевой Т.А. до подписания договора купли-продажи, на территории земельного участка, являющегося предметом договора, допускается, в том числе индивидуальной жилищное строительство, земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", площадью 15 000 кв.м, с кадастровым N, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-3).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что Межениновская птицефабрика на момент заключения сторонами оспариваемого договора существовала, была размещена вблизи приобретаемого истцом земельного участка, о чем истцу с учетом специфики производства не могло быть не известно.

Материалами дела установлено, что приобретенное истцом недвижимое имущество имело определенный вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания нежилого здания. Наличие у истца намерения изменить вид разрешенного использования при возникновении в последующем препятствий к этому не является основанием для вывода о существенном нарушении договора продавцом Шелевой А.В.

Из содержания договора купли-продажи усматривается, что договор не содержит указания на какие-либо иные цели использования земельного участка, кроме как - для эксплуатации и обслуживания нежилого здания.

Суды обоснованно указали, что наличие зарегистрированной санитарно-защитной зоны в настоящее время не препятствует истцу в пользовании земельным участком в соответствии с условиями договора и установленным видом разрешенного использования.

При таких обстоятельствах, суды правомерно не приняли во внимание доводы Андреевой Т.А. о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и о том, что она лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание изложенное, суды пришли к правильному выводу, что оснований для расторжения договора купли-продажи по мотиву существенного нарушений условий договора Шелевой А.В. в связи с несообщением сведений об ограничениях в использовании земельного участка, исключающих возможность его использования, и возврата уплаченной части стоимости такого имущества не имеется.

Таким образом, доводы кассационной жалобы не влекут отмену обжалуемых судебных постановлений, так как не содержат правовых оснований для их отмены, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки судов, а также к выражению несогласия с оценкой представленных по делу доказательств, направлены на иную оценку установленных судами обстоятельств, что не является основанием для отмены судебных актов в кассационном порядке.

Согласно части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановлений суда первой и апелляционной апелляционной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений либо неправильного применения норм материального права или норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного постановления, влекущих отмену судебного постановления в любом случае.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Томска от 24 апреля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 19 июля 2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Андреевой Т. А. - Елисеева Д. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи