Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 25 февраля 2020 г. по делу N 33а-136/2020

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Строчкиной Е.А., судей Шишовой В.Ю. и Кострицкого В.А., при секретаре судебного заседания Пика А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании 25 февраля 2019 года

административное дело по апелляционной жалобе администрации города Михайловска

на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 10 октября 2019 года

по административному исковому заявлению Абрамян Нины Генриковны к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, возложении обязанности устранить допущенные нарушения путем подготовки соответствующих документов для заключения договора аренды земельного участка, заслушав доклад судьи Строчкиной Е.А, УСТАНОВИЛА:

Абрамян Н.Г. обратилась в суд с указанным административным иском, указав, что она является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м под строительство магазина. Договор аренды земельного участка N от 27.05.2009 года, дополнительное соглашение к нему о замене лиц в обязательстве от 31.08.2012 года зарегистрированы в установленном порядке, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН. Срок действия договора до 26 мая 2019 года.

Истцу выдано разрешение на строительство магазина N от 18.12.2017 года. Выписка об основных характеристиках объекта недвижимости подтверждает наличие на земельном участке с кадастровым номером N нежилого здания площадью "данные изъяты" кв.м, площадью застройки "данные изъяты" кв.м, кадастровый номер объекта капитального строительства N, степень готовности объекта незавершенного строительства - 90%, адрес "адрес".

Согласно сведениям ЕГРН единственным собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N является истец Абрамян Н.Г. Истцу необходимо завершить строительство и зарегистрировать на объект право собственности, между тем срок действия договора аренды земельного участка истек.

15 мая 2019 года Абрамян Н.Г. обратилась с заявлением в администрацию МО города Михайловска о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N без торгов. Исключительным правом на приобретение данного земельного участка в аренду или собственность обладает только истец, так как построила в соответствии с разрешительной документацией объект недвижимого имущества. Наличие объекта недвижимого имущества на земельном участке дает истцу право продлить договор аренды земельного участка на три года.

В ответ на данное заявление истцу выдан отказ в предоставлении муниципальной услуги N 3325-07-09/2-439 от 20.06.2019 года со ссылкой на пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ и пункт 19 Административного регламента администрации города Михайловска, утвержденного постановлением администрации N 368 от 01.04.2016 года. Выездом на место специалистами муниципального земельного контроля установлено, что на указанном земельном участке расположен объект капитального строительства - здание "пекарня". При этом был сделан необоснованный вывод о нецелевом использовании земельного участка и приведены нормы ЗК РФ о необходимости соблюдения правил использования земельных участков в соответствии с целевым назначением.

Истец считает данное решение органа местного самоуправления незаконным и необоснованным.

Просила суд признать незаконным отказ администрации МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края в предоставлении муниципальной услуги N 3325-07-09/2-439 от 20.06.2019 года в предоставлении Абрамян Н.Г. в аренду без проведения торгов земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N по адресу "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м. под строительство магазина; обязать администрацию МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края устранить допущенные нарушения путем подготовки соответствующих документов для заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N по адресу "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м. под строительство магазина сроком аренды три года.

Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 10 октября 2019 года административное исковое заявление Абрамян Н.Г. удовлетворено.

Администрация города Михайловска с решением суда не согласилась и подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Абрамян Н.Г. требований.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Абрамян Н.Г. по доверенности Полякова Н.И. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, сочтя возможным в соответствии со статьями 150 и 152, части 6 статьи 226 КАС РФ рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не сообщивших об уважительных причинах неявки, не просивших об отложении слушания, выслушав представителя администрации города Михайловска по доверенности Чайкову О.А, поддержавшую жалобу и просившую её удовлетворить, решение суда отменить, а также представителя Абрамян Н.Г. по доверенности Полякову Н.И, полагавшую решение суда законным и просившую оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Решение суда согласно части 1 статьи 176 КАС РФ должно быть законным и обоснованным. Постановленное по делу решение указанным требованиям закона не отвечает.

В соответствии с пунктами 1, 4 части 2 статьи 310 КАС РФ основанием для отмены или изменения судебных актов в апелляционном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права.

Такие основания для отмены обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке имеются.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов указаны в статье 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 14 части 2 статья 39.6. ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса.

Кроме того, в соответствии со статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства относится сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Из материалов административного дела следует, что земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категорией земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - под строительство магазина, предоставлен на праве аренды Абрамян Нине Генриковне (договор аренды земель населенных пунктов N 801 от 27.05.2009 года, дополнительное соглашение к договору аренды в границах земель населенных пунктов МО города Михайловска N 801 от 27.05.2009 о замене лиц в обязательстве от 31.08.2012 года).

На указанном земельном участке с кадастровым номером N расположен объект незавершенного строительства, с кадастровым номером N, 90% степенью готовности, площадью "данные изъяты" кв.м, площадью застройки 72, 3 кв.м, принадлежащий на праве собственности Абрамян Нине Генриковне.

Согласно условиям договора аренды земель населенных пунктов N 801 от 27.05.2009 года, срок аренды земельного участка истек 26.05.2019 года.

Условие о сроке аренды по смыслу части 1 статьи 606, статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться объектом аренды.

На основании пункта 4.3.6. договора аренды земель населенных пунктов N 801 от 27.05.2009 года Арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора.

Письменное заявление от Абрамян Нины Генриковны о предоставлении в аренду земельного участка в адрес администрации города Михайловска поступило 15.05.2019, тем самым нарушив условия заключения договора аренды на новый срок в преимущественном порядке.

Пунктом 1 Порядка проведения обследований земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края утвержденного постановлением администрации города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 27.01.2016 года N 74 (далее - Порядок) предусмотрено проведение контрольных мероприятий в рамках муниципального контроля за использованием земель в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, при проведении которых не требуется взаимодействие с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами, собственниками, арендаторами, и на землепользователей не возлагаются обязанности по участию в обследовании, представлению документов и информации.

Акт обследования представляет собой документ, в котором отражается установленное в ходе визуального осмотра соответствие использования земельного участка и объектов капитального строительства целевому назначению и виду разрешенного использования земельного участка, установленного правоустанавливающими документами, разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка, Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края.

Обследование (визуальный осмотр) спорного земельного участка с кадастровым номером N с разрешенным использованием - под строительство магазина, проводилось 22.05.2019 года главным специалистом управления муниципального имущества, градостроительства и землепользования администрации города Михайловска Кувиковым С.Д.

В результате обследования было установлено, что на земельном участке расположено здание, используемое под пекарню. Здание эксплуатируется без ввода в эксплуатацию (акт обследования земельного участка и объекта капитального строительства от 22.05.2019 года N 32).

Содержание акта свидетельствует о том, что Абрамян Н.Г. эксплуатирует здание с нарушением норм действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из содержания части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, следует, что выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию возможна только при установлении факта соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям, энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Таким образом, единственным документом, подтверждающим соответствие построенного объекта капитального строительства разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления.

Вновь возводимый объект капитального строительства считается объектом незавершенного строительства вплоть до наступления юридического факта, с которым законодательство связывает завершением работ.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации таким фактом является выдача застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, до получения такого разрешения эксплуатация объекта является незаконным.

24.10.2018 года решением администрации города Михайловска отменено разрешение на строительство от 18.12.2017 года N магазина по адресу: "адрес" в связи со строительством объекта, c нарушением градостроительных регламентов.

Таким образом, строительная деятельность и иная связанная с ней, представляют повышенную опасность для окружающих, здание, расположенное на спорном земельном участке не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, исходя из функционального назначения объекта. В связи с чем эксплуатация здания может представлять угрозу жизни и здоровью посещающих его лиц.

Данное решение органа местного самоуправления не оспорено, что подтверждается и административным истцом.

Так же содержание акта обследования земельного участка и объекта капитального строительства от 22.05.2019 года N 32 свидетельствует о выявленных нарушениях целевого назначения спорного земельного участка.

По смыслу статей 1, 7 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 Кодекса.

В соответствии с положениями пунктов 2, 3 статьи 37 Градостроительного Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительная документация является элементом планировки территории, а правила землепользования и застройки - элементом градостроительного зонирования.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и устанавливаются Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, утвержденными решением Думы муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 26.05.2016 N 478.

Правилами землепользования и застройки определен перечень территориальных зон с основными, условно разрешенными и вспомогательными видами разрешенного использования земельных участков, расположенных в этих зонах.

Земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" расположен в территориальной зоне ОД-1 Зона делового, общественного и коммерческого назначения, градостроительным регламентом которой не предусмотрено размещение земельного участка с разрешенным использованием - пищевая промышленность (код 6.4) - размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Исходя из того, что земельный участок используется с нарушением требований земельного законодательства, предусмотренных статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно не в соответствии с его целевым назначением, администрацией города Михайловска обоснованно отказано Абрамян Н.Г. в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных Абрамян Н.Г. исковых требований к администрации города Михайловска о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

В связи с чем, обжалуемое решение Шпаковского районного суда Ставропольского края подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы администрации города Михайловска заслуживают внимания, поскольку содержат правовые основания для отмены состоявшегося решения суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 10 октября 2019 года - отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Абрамян Нины Генриковны к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании незаконным отказ администрации МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края в предоставлении муниципальной услуги N 3325-07-09/2-439 от 20.06.2019 года в предоставлении Абрамян Н.Г. в аренду без проведения торгов земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N по адресу "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м. под строительство магазина; возложении обязанности на администрацию МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края устранить допущенные нарушения путем подготовки соответствующих документов для заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N по адресу "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м. под строительство магазина сроком аренды три года - отказать.

Председательствующий:

Судьи: