Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 03 марта 2020 г. по делу N 33-3453/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Алексеенко О.В, судей Железнова О.Ф, Индан И.Я, при секретаре Хисматуллине И.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Бареева А.Ш, его представителя Габбасовой Г.Р. на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Железнова О.Ф, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан, установила:

Индивидуальный предприниматель Бареев А.Ш. (далее - ИП Бареев А.Ш.) обратился в суд с иском к Азнагуловой З.К, просил обязать ответчика заключить с ним договор найма жилого помещения - адрес, с даты государственной регистрации права собственности - дата, на условиях договора найма.

Мотивировав свою позицию тем, что на основании договора купли-продажи N.., заключенному дата между ЗАО "Ишимбайская чулочная фабрика" (далее - ЗАО "ИЧФ") в лице конкурсного управляющего Меньковой О.Г. и истцом, Барееву А.Ш. на праве собственности принадлежит адрес по адресу: РБ, адрес. В настоящее время в указанной квартире зарегистрированы и проживают Азнагулова З.К, ее сын - Азнагулов А.И. дата г.р, сын Азнагулов Т.И.

дата истец направил ответчику письмо об оформлении жилищных правоотношений с истцом как с собственником квартиры путем заключения договора найма жилого помещения. До настоящего времени ответ не поступил.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ЗАО "Ишимбайская чулочная фабрика" обратилось в суд с исковым заявлением к Азнагуловой З.К. о признании договора найма жилого помещения в общежитии прекратившим свое действие, с даты прекращения трудовых отношений.

В обоснование заявления указано, что по договору найма жилого помещения заключенному между ЗАО "ИЧФ" и Азнагуловой З.К. ответчик занимает указанное жилое помещение. На момент заключения договора найма жилого помещения Азнагулова З.К. работала в ЗАО "ИЧФ". Решением Арбитражного суда РБ по делу N А07-15176/2016 от дата ЗАО "ИЧФ" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Менькова О.Г.

дата трудовые отношения между ЗАО "ИЧФ" и ответчиком Азнагуловой З.К. прекращены, в связи с чем, прекратил свое действие договор найма жилого помещения в общежитии. Расторгнуть договор найма и освободить квартиру Азнагулова З.К. отказывается.

Уведомление о прекращении договора найма и выселении из жилого помещения N... от дата направлено ответчику дата. В связи с прекращением трудовых отношений между Азнагуловой З.К. и ЗАО "ИЧФ", продажей занимаемого ею жилого помещения Барееву А.Ш, в адрес Азнагуловой З.К. направлено уведомление о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии и прекращении его действия. Одновременно предложено обратиться к новому собственнику жилого помещения Барееву А.Ш. и заключить с ним договор найма жилого помещения. Азнагулова З.К. на уведомление не ответила, с новым собственником помещения договор найма занимаемого жилого помещения не заключила. Просит ЗАО "Ишимбайская чулочная фабрика" признать договор найма жилого помещения в общежитии N... с Азнагуловой З.Р. прекратившим свое действие, с даты прекращения трудовых отношений дата.

Решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от дата постановлено:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Бареева ФИО16 к Азнагуловой ФИО17 об обязании заключить договор найма жилого помещения - адрес Республики Башкортостан, в удовлетворении заявления ЗАО "Ишимбайская чулочная фабрика" к Азнагуловой ФИО18 о признании договора найма жилого помещения в общежитии N.., заключенного дата между ЗАО "Ишимбайская чулочная фабрика" и Азнагуловой ФИО19 в отношении жилого помещения по адресу: адрес, прекратившим сове действие с даты прекращения трудовых отношений дата отказать.

В апелляционной жалобе ИП Бареев А.Ш. и его представитель Габбасова Г.Р. ставят вопрос об отмене решения суда, поскольку вывод суда первой инстанции о продлении срока договора найма на пять лет, является ошибочным. Судом не принято во внимание, что в договоре найма жилого помещения N... от дата указано о предоставлении спорной квартиры на период действия трудового договора, при этом прекращение трудовых отношений независимо от причин, влечет прекращение действие договора найма. Полагает, что судом неправильно применен закон и сделан неверный вывод о том, что к спорным правоотношениям применяется статья 675 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку в прежнем договоре не согласованы существенные условия найма, разногласия сторон не устранены и не согласованы существенные условия договора найма жилого помещения, как срок проживания, оплата найма, субъектный состав проживающих лиц, начало исполнение договора и другие моменты. Вывод суда о том, что истец не имел полномочий на предложение о заключении договора найма жилого помещения не обоснован, поскольку ИП Бареев А.Ш, являясь собственником жилого помещения, заблаговременно предложил ответчику заключить договор найма жилого помещения.

Ответчик Азнагулова З.К, конкурсный управляющий ЗАО "ИЧФ" - Менькова О.Г. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Азнагулова З.К. обратилась с заявлением о рассмотрении дела без ее участия, иные лица об уважительных причинах неявки не сообщали. На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о рассмотрение дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика Азнагуловой З.К. - Антипина С.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, не усматривает оснований для отмены или изменения решения.

Материалами дела подтверждается, что решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от дата, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата, в удовлетворении иска Азнагуловой З.К. к Барееву А.Ш, ЗАО "ИЧФ" о признании недействительными (ничтожными) договора аренды предприятия с правом выкупа от дата N.., договора о выкупе государственного имущества от дата в части передачи в собственность ЗАО "ИЧФ" здания общежития по адрес Республики Башкортостан; применении последствий недействительности ничтожной сделки - прекращении права собственности ЗАО "ИЧФ" на здание общежития от дата, признании недействительным договора купли-продажи N.., заключенного дата между ЗАО "ИЧФ" в лице конкурсного управляющего Меньковой О.Г. и Бареевым А.Ш.; прекращении права собственности Бареева А.Ш. на адрес по адресу: адрес, признании за Азнагуловой З.К. права пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма и признании права собственности на указанное жилое помещение, отказано.

Вступившим в законную силу решением Ишимбайского городского суда РБ от дата по делу N.., имеющим преюдициальное значение по данному делу, установлены следующие обстоятельства.

дата ЗАО "Ишимбайская чулочная фабрика" оформило свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное общежитие. Основанием для государственной регистрации права явился договор аренды предприятия с правом выкупа от дата N...

дата между ЗАО "ИЧФ" и Азнагуловой З.К. заключен договор найма жилого помещения в общежитии за N... на основании решения профкома N... от дата. Согласно условиям договора в пользование Азнагуловой З.К. передана комната N... на период действия трудового договора. В апреле 2007 года истец и ее сын Азнагулов Т.И. поставлены на регистрационный учет по указанному адресу.

дата ЗАО "Ишимбайская чулочная фабрика" зарегистрировало право собственности на квартиру по адресу: адрес.

На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата ЗАО "Ишимбайская чулочная фабрика" признано банкротом.

По итогам торгов дата конкурсным управляющим спорная квартира продана Барееву А.Ш. Согласно п. 1.5 договора покупатель уведомлен, что на момент заключения настоящего договора в квартире зарегистрированы Азнагулова З.К, Азнагулов Т.И, Азнагулов А.И.

Комната N... в спорном общежитии предоставлена истцу на основании решения профсоюзного комитета от дата в связи с наличием трудовых отношений, т.е. после получения коммерческой организацией права собственности на жилое помещение. Таким образом, истец вселялась в частный жилищный фонд, принадлежащий коммерческой организации. Спорное жилое помещение было предоставлено Азнагуловой З.К. не из состава приватизированного предприятием государственного имущества, в отношении которого подлежали сохранению жилищные права граждан, а коммерческой организацией в целях обеспечения своих работников и членов их семей жилой площадью на период работы на предприятии.

Как следует из материалов дела, Азнагулова З.К. работала в ЗАО "ИЧФ", с дата уволена в связи с ликвидацией организации (пункт 1 части 1 статьи 81 Трудового кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении исковых требований Азнагуловой З.К, суд исходили из того, что к моменту вселения Азнагуловой З.К. и ее детей в спорное жилое помещение, используемое в качестве общежития, уже было включено в уставный капитал ЗАО "ИЧФ", таким образом, между истцами и ЗАО "ИЧФ" возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации), и передача занимаемого жилого помещения в собственность граждан путем приватизации в данном случае не предусмотрена, положения Жилищного Кодекса РФ, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. При выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом также установлено, что дата ЗАО "ИЧФ" в лице конкурсного управляющего Меньковой О.Г. в адрес Азнагуловой З.К. направлено уведомление о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета в связи с прекращением с дата права пользования жилым помещением ввиду прекращения трудового договора. Ответчиком указанное уведомление оставлено без удовлетворения.

дата ИП Бареевым А.Ш. в адрес Азнагуловой З.К. направлено обращение об оформлении жилищных правоотношений с истцом, как с собственником квартиры, путем заключения договора найма жилого помещения с предложением подписать новый договор найма жилого помещения, которое Азнагулова З.К. оставлено без удовлетворения.

дата ЗАО "ИЧФ" в лице конкурсного управляющего Меньковой О.Г. в адрес Азнагуловой З.К. направлено уведомление о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета.

дата ЗАО "ИЧФ" в лице конкурсного управляющего Меньковой О.Г. в адрес Азнагуловой З.К. направлено уведомление о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии N... от дата и прекращении его действия.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ИП Бареева А.Ш, исковых требований конкурсного управляющего ЗАО "ИЧФ", суд первой инстанции, обоснованно исходил из того, что письменное уведомление ИП Бареевым А.Ш. направлено ответчику с предложением заключения договора найма до регистрации в установленном порядке в Едином государственном реестре права собственности ИП Бареева А.Ш. на объект недвижимости, а после регистрации предложение заключить договор найма жилого помещения с изложением своих условий договора ИП Бареев А.Ш. не направлял ответчику.

В проекте договора найма жилого помещения указана дата заключения договора дата, срок его действия 11 мес. с дата по дата, тогда как в исковом заявлении ИП Бареев А.Ш. просит обязать заключить договор найма жилого помещения с даты регистрации права собственности, при этом ответчику скорректированный проект договора найма жилого помещения не вручался. Доказательств существенного нарушения договора найма жилья ответчиком суду не представлено. Азнагулова З.К. и члены ее семьи оплачивают квартплату и расходы на коммунальные услуги в соответствии с представленными ими квитанциями, то есть выполняют свои обязательства по оплате коммунальных услуг и платы за жилое помещение. Поскольку между ЗАО "ИЧФ" и Азнагуловой З.К. с дата возникли правоотношения по пользованию комнатой на основании договора найма, то пятилетний срок, установленный статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, заканчивался дата, поскольку предыдущий собственник помещения - ЗАО "ИЧФ" в установленном законом порядке не обратился к ответчику с требованиями о расторжении договора найма, то договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок до дата

Требования, установленные статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО "ИЧФ" не выполнены, в установленный законом срок Азнагулова З.К. не предупреждена о расторжении договора найма жилого помещения, ЗАО "ИЧФ" согласившись с тем, что ответчик продолжает пользоваться данной квартирой на тех же условиях, продолжало выставлять ей квитанции на оплату коммунальных услуг и платы за пользование жилым помещением, принимать производимую Азнагуловой З.К. оплату.

Поскольку с дата ЗАО "ИЧФ" уже перестала владеть указанной квартирой на праве собственности, то дата конкурсный управляющий ЗАО "ИЧФ" не вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения с Азнагуловой З.К, законных оснований для признания указанного договора прекращенным не имеется.

Судебная коллегия соглашается по существу с правильным решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Бареева А.Ш, самостоятельных требований ЗАО "ИЧФ", в связи с пользованием спорным жилым помещением Азнагуловой З.К. на условиях коммерческого найма к правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

При рассмотрении дела установлено, что между ЗАО "ИЧФ" и Азнагуловой З.К. возникли правоотношения по договору коммерческого найма, дата с Азнагуловой З.К. заключен договор найма жилого помещения в общежитии, по условиям которого стороны предусмотрели, что он действует в период трудового договора и подлежит расторжению в случае прекращения с Азнагуловой З.К. трудовых отношений, независимо от причин их прекращения.

В установленном гражданским законодательством порядке договор найма жилого помещения не расторгнут.

В силу приведенных правовых норм смена собственника ЗАО "ИЧФ" на ИП Бареева А.Ш. не влечет расторжения или изменения договора от дата, который не содержит указания на срок его заключения, а следовательно, считается заключенным на пять лет.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиком спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Сторонами не оспаривалось, что трудовые отношения с ЗАО "ИЧФ" Азнагулова З.К. прекратила дата, за три месяца до указанной даты ЗАО "ИЧФ" не предупредило Азнагулову З.К. об отказе от продления договора.

При таких обстоятельствах правовых оснований для возложения обязанности на Азнагулову З.К. по требованию нового собственника Бареева А.Н. заключить новый договор найма жилого помещения на иных условиях у суда не имелось, как и по требованию ЗАО "ИЧФ" признать прекратившим действие договор найма от дата, учитывая, что последнее не является собственником спорной квартиры.

Суждения апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции положений гражданского законодательства при разрешении спора основаны на неверном толковании норм материального права, подлежащих применению в спорных правоотношениях.

Доводы апелляционной жалобы повторяют те же аргументы, которые являлись предметом рассмотрения, содержат субъективную оценку заявителями установленных по делу обстоятельств и толкования норм права, но не содержат ссылок на факты, которые свидетельствовали о неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, нарушении либо неправильном применении судом норма материального или процессуального права, которые могли являться основанием к отмене принятого по делу решения. При таких обстоятельствах, решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бареева А.Ш, его представителя Габбасовой Г.Р. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Шагизиганова Х.Н.