Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 17 февраля 2020 г. по делу N 8Г-5802/2019[88-1797/2020-(88-4524/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего: Бакулина А.А.

судей: Рогачевой В.В, Шкарупиной С.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-683/2019 по иску Буллард М. В. к Алиеву П. Т. оглы о расторжении договора аренды жилого помещения, взыскании денежных средств, по кассационной жалобе Буллард М. В. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 22 апреля 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 сентября 2019 года, заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Бакулина А.А, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, установила:

Буллард М.В. обратилась в Дзержинский районный суд Санкт- Петербурга с иском к Алиеву А.Т.о. о расторжении договора аренды жилого помещения и взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что является собственником жилого помещения - "адрес" по наб. реки Фонтанки, "адрес". ДД.ММ.ГГГГ между Буллард М.В. в лице ее представителя Карцевой О.В, действующей на основании нотариальной доверенности, и. Алиевым П.Т.о. заключен договор найма указанного жилого помещения. В нарушение условий договора ответчик не оплачивает коммунальные услуги и предусмотренную договором арендную плату, а к тому же использует жилое помещение для предпринимательских целей, сдавая его посуточно. В связи с нарушением условий договора истец направила ответчику требование о расторжении договора, ответа на которое не получила. Также истец просит взыскать с ответчика плату за наем жилого помещения в размере 1 320 000 рублей за период с 01.04.2017 по 30.01.2019.

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 22 апреля 2019 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 сентября 2019 года решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды жилого помещения отменено, постановлено в отменной части новое решение, которым расторгнут договор найма жилого помещения, заключенный 1 апреля 2017 года между Буллард М.В, в лице её представителя по доверенности Карцевой О.В. и Алиевым П.Т.о. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Буллард М.В. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений по мотивам их незаконности.

В судебное заседание суда кассационной инстанции стороны, извещенные надлежащим образом о дне времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Информация о рассмотрении дела своевременно размещена на интернет сайте Третьего кассационного суда общей юрисдикции.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что не имеется оснований для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

Нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 3797 ГПК РФ являющихся основаниями для отмены судебных постановлений в кассационном порядке, при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций допущено не было.

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Из положений ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее [изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что 01.04.2017 между Буллард М.В. в лице представителя Карцевой О.В, действующей на основании нотариальной доверенности от 26.12.2015 года 78 АА 9941728, и Алиевым П.Т.о. заключен договор найма жилого помещения по адресу: "адрес".

Из доверенности, выданной на 5 лет, следует, что Буллард М.В. уполномочила Карцеву О.В, в том числе, управлять принадлежащей Буллард 4.В. на праве частной собственности квартирой, расположенной по адресу: "адрес"; сдавать наем (аренду) указанную квартиру, определяя во всех случаях суммы, сроки иные условия; заключать и подписывать договоры найма (аренды), с право внесения изменений (оговорок) в договоры найма (аренды) либо их расторжения; с правом получения следуемых денег.

В соответствии с условиями договора (п. 5) наймодатель разрешает нанимателю произвести ремонт и переоборудование в нанимаемой квартире на сумму 2 000 000 рублей.

Согласно п. 6 указанного договора, наниматель уплачивает наймодателю за нанимаемую квартиру 60 000 руб. за каждый месяц. По соглашению сторон указанная сумма выплачивается наличными денежными средствами или переводом на банковский счет наймодателя с 01.05.2018 года. По соглашению сторон все расходы за пользование квартирой, электроэнергией, а также коммунальные услуги оплачиваются нанимателем самостоятельно согласно счетам соответствующих организаций.

Согласно п. 7 указанного договора, общая сумма договора на день его подписания составляет 5 040 000 руб.

Согласно п. 8 указанного договора, наймодатель дает согласие нанимателю на передачу части или всей нанятой квартиры в пользование поднанимателям.

Согласно п. 10 указанного договора, наниматель обязуется: своевременно производить платежи; содержать нанимаемое помещение в чистоте и исправности; устранять последствия аварий, происшедших в квартире и комнатах; соблюдать противопожарные правила; соблюдать правила проживания в доме, в котором находится квартира.

Договор заключен на срок 7 лет (п.4 договора).

Договор найма зарегистрирован в установленном порядке 15.03.2018.

Спорная квартира передана нанимателю по акту приема-передачи 01.04.2017.

06.04.2017 между Буллард М.В. в лице представителя по доверенности Карцевой О.В. и Алиевым П.Т.о. заключено дополнительное соглашение к сговору найма жилого помещения, которым стороны изменили условия п. 6, договора аренды.

Согласно п. 6 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения, наниматель уплачивает наймодателю за нанимаемую квартиру 000 руб. за каждый месяц. По соглашению сторон указанная сумма оплачивается наличными денежными средствами в момент нахождения наймодателя на территории Российской Федерации, в течение трех дней после получения уведомления нанимателем о прибытии наймодателя на территорию Российской Федерации, отправленным почтовым отправлением, не ранее с 01.05.2019 года. По соглашению сторон все расходы за пользование квартирой, электроэнергией, а также коммунальные услуги оплачиваются нанимателем самостоятельно согласно счетам соответствующих организаций.

Согласно п. 7 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения, общая сумма договора составляет на день его подписания составляет 5040000, 00 руб, стоимость ремонта и переоборудования изведенная нанимателем, согласованная в п. 5 ранее заключенного договора учитывается при исчислении платежей, подлежит зачету к сумме

5040000, 00 руб. Таким образом, общая сумма подлежащая уплате нанимателем за период договора составляет 3040000, 00 руб.

Указанное дополнительное соглашение в установленном законом порядке представлено для государственной регистрации, но не прошло государственную регистрацию.

Исходя из буквального толкования п.6 договора найма жилого помещения, денежные средства в размере 60 000 рублей уплачиваются наймодателю, начиная с 01 мая 2018 года.

В ходе рассмотрения дела сторона ответчика ссылалась на то, что указанная дата оплаты по договору была установлена, поскольку именно с 01 мая 2018 года ответчик начал использовать жилое помещение для сдачи знаем, до указанной даты ответчик в квартире делал ремонт, который был согласован сторонами (п.5 договора).

Учитывая, что в соответствии с доверенностью истец уполномочила Карцеву О.В. определять суммы, сроки и иные условия заключения договора найма (аренды) спорной квартиры, с правом внесения изменений в договор найма, с правом получения следуемых денег, то, принимая во внимание, что по условиям договора найма нанимателю разрешено произведение ремонта и переоборудования в квартире на сумму 2 000 000 рублей, факт производства ремонта на указанную сумму подтвержден представителем истца Карцевой О.В. в дополнительном соглашении (п.7), вывод суда первой инстанции о том, что плата за аренду жилого помещения подлежала оплате ответчиком с 01.05.2018, как это предусмотрено в п.6 договора, является правильным, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, начиная с 01.04.2017 необоснованные и удовлетворению не подлежали.

Из имеющейся в материалах дела расписки от 01.03.2018 следует, что ответчик передал Карцевой О.В, действующей на основании доверенности от 26.12.2015 года 78 АА 9941728 от имени Буллард М.В, денежные средства за аренду жилого помещения, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, набережная реки Фонтанки, дом 5/2 квартира 28, за период с "01.05.2018 по 01.05.2019 года в размер 720 000 рублей, что соответствует размеру установленной в договоре аренды плате.

Представленные ответчиком в материалы дела акты от 01.04.2017, дополнительное соглашение, расписка истцом не оспорены.

Учитывая вышеизложенное, вывод суда первой инстанции об отказе истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика платы за наем жилого помещения в размере 1 320 000 рублей за период с 01.04.2017 по 30.01.2019, соответствует требованиям закона.

Утверждение истца о том, что она указанные денежные средства она не получала, правового значения не имеет, поскольку установлен факт исполнения ответчиком обязанности по уплате арендной платы, оплата произведена надлежащему лицу, уполномоченному на основании доверенности получать денежные средства от нанимателя.

В случае, если представитель не передала денежные средства, полученные по договору найма, истцу, то истец не лишена права заявить требования о взыскании данных денежных средств с представителя.

Доводы истица о том, что суд первой инстанции не произвел замену ответчика Алиева П.Т. на Карцеву О.В. в части требований о взыскании денежных средств, не могут быть приняты во внимание, поскольку расписка о получении денежных средств по договору найма представлена ответчиком в судебном заседании от 04.04.2019, тем не менее, никаких требований о взыскании денежных средств с Карцевой О.В. истцом не заявлены, истец настаивала на требованиях, заявленных к ответчику Алиеву П.Т, в качестве обоснования требований о расторжении договора истец также ссылалась на неуплату платежей по договору найма.

Доводы истца о том, что ответчиком не представлены доказательства производства ремонта квартиры на указанную в договоре сумму 2 000 000 рублей, не могут быть приняты во внимание, поскольку факт производства работ подтвержден дополнительным соглашением к договору найма от 06.04.2017, актом приема-передачи квартиры от 01.03.2018, подписанным между ответчиком и Карцевой О.В, действовавшей на основании доверенности, выданной истцом, из которых следует, какие работы и на какую сумму они произведены в квартире.

Доводы истца о том, что ответчиком не уплачивались коммунальные платежи по квартире, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и признаны необоснованными, поскольку из представленных в материалы дела счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг следует, что задолженность по их оплате отсутствует.

Заявляя исковые требования о расторжении договора найма жилого помещения, истец ссылалась на то, что ответчиком не уплачиваются платежи по договору найма, а также на то, что квартира используется ответчиком не по назначению, в предпринимательских целях.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в указанной части, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности, поскольку задолженность по оплате арендной платы и коммунальных услуг отсутствует, в соответствии с условиями договора ответчик вправе сдавать жилые помещения в поднаем, доказательств установки ответчиком санузлов в жилых комнатах квартиры не представлено, поскольку из имеющихся доказательств следует, что санузлы в жилых комнатах уже имелись на момент заключения договора найма.

С выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора найма жилого помещения обосновано не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, в силу следующего.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что арендная плата и плата за коммунальные услуги ответчиком уплачены, в связи с чем оснований для расторжения договора найма по причине невнесения платы за жилое помещения не имеется.

Однако, в ходе рассмотрения дела было установлено, что, начиная с чая 2018 года ответчик сдавал спорную квартиру посуточно иным лицам, фактически использовал семикомнатную квартиру под хостел.

Указанные обстоятельства ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривались, а к тому же подтверждены материалами дела, из которых следует, что в четырех комнатах квартиры оборудованы санузлы, раковины, душевые кабины.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.08.2018 следует, что Алиев П.Т. сдает квартиру в субаренду посуточно.

Из ответа администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 05.01.2019 следует, что квартира используется под мини-отель, в квартире выполнена перепланировка, оборудованы 7 комнат с действующими санузлами, разрешительная документация не представлена. В адрес собственника квартиры направлено предписание о предоставлении разрешительной документации или приведении помещения в первоначальное состояние.

В обоснование законности указанных действий ответчик ссылался на положения п.8 договора найма, из которого следует, что наймодатель дает согласие нанимателю на передачу части или всей нанятой квартиры в пользование поднанимателям.

Однако, указанный пункт договора найма предусматривает право на передачу как одной комнаты, так и всей квартиры поднанимателям для проживания с соблюдением требований, установленных к проживанию в жилом помещении.

Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ N 1085, гостиничные услуги направлены на удовлетворение потребностей граждан во временном проживании, т.е. размещении в номере.

В соответствии с п. 5 указанного Постановления предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, предусмотренной Положением о классификации гостиниц, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 года N 158, в случае если такое требование предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Из материалов дела следует, что перевод спорной квартиры в нежилое помещение осуществлен не был, а использование ее под мини-отель нарушает права и законные интересы жителей указанного многоквартирного дома.

Использование собственником (иными лицами) принадлежащей ему квартиры в качестве гостиничного номера или для организации хостела, т.е. для временного заселения граждан на возмездной основе, противоречит как п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ, так и п. 2, 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ.

Учитывая изложенное, в ходе рассмотрения дела было установлено, что спорная квартира была использована нанимателем не по назначению, в нарушение приведенных выше норм закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела было установлено, что квартира используется ответчиком не в связи с назначением жилого помещения предназначенного для проживания, то требования истца о досрочном расторжении договора найма жилого помещения являются обоснованными.

Выводы судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, основан на верном применении норм материального и процессуального права, при правильном определении юридически значимых обстоятельств по делу.

В силу ст. ст. 67, 3271 ГПК РФ оценка доказательств и установление обстоятельств по делу относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанции.

В силу своей компетенции суд кассационной инстанции исходит из признанных установленными судом первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судебными инстанциями, и правом переоценки доказательств не наделен.

Отмена или изменение судебного постановления в кассационном порядке допустимы лишь в случае, если без устранения судебной ошибки, имевшей место в ходе предшествующего разбирательства и повлиявшей на исход дела, невозможно восстановление и защита существенно нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защищаемых законом публичных интересов. Указаний на судебную ошибку кассационная жалоба не содержит.

Нарушений судами норм материального или процессуального права не установлено. Оснований для отмены судебных постановлений по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, определила:

решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 22 апреля 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 сентября 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу Буллард Марии Владимировны без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи