Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 17 марта 2020 г. по делу N 66а-1049/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Селиверстовой И.В, Жудова Н.В, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-163/2019 по административному исковому заявлению Сафронова Владимира Николаевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2015 года, по апелляционной жалобе Сафронова Владимира Николаевича на решение Московского областного суда от 31 октября 2019 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административного истца Сафронова Владимира Николаевича - Токарева К.Ю, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Сафронов В.Н. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве общей долевой собственности нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 7 784, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2015 года.

В обоснование заявленных требований Сафронов В.Н. указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 24 ноября 2015 года N13ВР-1998 кадастровая стоимость в размере 359 939 065, 46 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 255 196 105 руб, определенную на основании отчета об оценке N от 8 июня 2018 года, подготовленного оценщиком ФИО1, чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Немой С.Б. поддержал заявленные требования, с результатами проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания на экспертное исследование.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения в которых указал, что административный ответчик не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в связи с чем принятие решения оставил на усмотрение суда, не возражал против рассмотрения дела в свое отсутствие.

Решением Московского областного суда от 31 октября 2019 года административное исковое заявление Сафронова В.Н. удовлетворено, кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 августа 2015 года установлена в размере его рыночной стоимости 314 465 978 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Сафроновым В.Н. подана апелляционная жалоба, в которой административный истец со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что положенное в основу решения суда заключение повторной судебной оценочной экспертизы, не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федеральным стандартам оценки, поскольку эксперт не верно подобрал объекты-аналоги, а также неправильно позиционировал объект оценки.

Полагает, что судом первой инстанции оставлены без внимания представленные замечания по проведенной повторной судебной оценочной экспертизе.

По мнению административного истца суд первой инстанции не отразил в решении мотивы, по которым одни доказательства признаны судом допустимыми, а другие отклонены, полагает, что в основу решения суда должны быть положены выводы первичной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО3, поскольку его заключение является понятным, полным и обоснованным.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству в соответствии с положениями статьи 306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом от эксперта ФИО2 были запрошены дополнения к заключению повторной судебной экспертизы касающиеся причин расхождения результатов первичной и повторной судебной экспертизы.

В судебное заседание апелляционной инстанции Сафонов В.Н, Аверин С.Б, Макаров А.Е, Кузубов А.А. и представители Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра по Московской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Московской области не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Неявка в судебное заседание указанных участников судебного разбирательства не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного истца просил суд отменить состоявшееся по делу решение по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 359 939 065 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 15, 399, 402 Налогового кодекса Российской Федерации и требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что административному истцу и заинтересованным лицам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое 5-ти этажное здание с кадастровым номером N, общей площадью 7 784, 4 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, представленной в материалы дела.

Спорное отдельно стоящее нежилое здание представляет собой капитальное строение, ДД.ММ.ГГГГ постройки, класс конструктивной системы - КС-01, является торговым центром и находится в хорошем техническом состоянии. В помещениях имеется стандартная отделка.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оспариваемая кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве общей долевой собственности объекта капитального строительства, утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 24 ноября 2015 года N13-ВР -1998 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" по состоянию на 1 августа 2015 года в размере 359 939 065 руб.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет N от 8 июня 2018 года, подготовленный оценщиком ФИО1 согласно которому рыночная стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 1 августа 2015 года составила 255 196 105 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3 ("данные изъяты"

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21 ноября 2018 года, подготовленному экспертом ФИО3 отчет N от 8 июня 2018 года, подготовленный оценщиком ФИО1 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации. При этом, эксперт указал, что оценщиком были допущены нарушения к методам расчета рыночной стоимости земельных участков, в то время как им проверялся отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания. Эксперт произвел расчет рыночной стоимости объекта оценки и пришел к выводу, что она составляет 268 943 269 руб.

Не согласившись с произведенной экспертом оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости, Министерством имущественных отношений Московской области были поданы письменные возражения, в которых было указано на несопоставимость выбранного экспертом в рамках затратного подхода объекта-аналога, необоснованность применения значения корректировки на местоположение в рамках сравнительного подхода, немотивированное внесение корректировки на разницу в площадях, а также использование минимальных значений коэффициентов арендопригодной площади, значения прибыли предпринимателя и стоимости объектов в сравнительном подходе.

Допрошенный судом первой инстанции эксперт ФИО3 указал, что как эксперт он волен выбирать любые источники, по его мнению объект оценки соответствует объекту аналогу в рамках затратного подхода, несмотря на то, что у объекта аналога отсутствуют лифты и эскалаторы, полагал, что его исследование проведено в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а имеющиеся замечания некорректны.

Суд, в результате анализа представленных доказательств, усмотрев сомнения в обоснованности экспертных выводов правильно назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу и исходил из того, что вопрос определения рыночной стоимости нежилого здания имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего дела, требует специальных познаний в рассматриваемой области.

Судебная коллегия находит данные действия суда обоснованными.

Заключение экспертизы является одним из видов доказательств по делу и должно отвечать требованиям закона, в том числе предусмотренным Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принципам судебно-экспертной деятельности: законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноте исследований.

Статьей 25 Закона N 73-ФЗ определено, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

Заключение негосударственного судебного эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки должно быть выполнено с точным соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135-ФЗ) и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности и только в этом случае оно может являться допустимым и достоверным доказательством по делу.

Поскольку допросом эксперта в судебном заседании снять сомнения в правильности или обоснованности экспертного заключения не представилось возможным, суд обоснованно назначил по тем же вопросам повторную экспертизу, производство которой поручил другому эксперту.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 17 сентября 2019 года N, проведенной экспертом ФИО2 отчет N от 8 июня 2018 года, подготовленный оценщиком ФИО1 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации. При этом эксперт установил, что оценщиком были допущены нарушения, существенно повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта оценки. Так, в отчете отсутствует копия объявления о продаже объекта-аналога N1 используемого в сравнительном подходе, что не позволяет определить его основные ценообразующие факторы; некорректно введена корректировка на этаж в рамках сравнительного и затратного подходов, завышена ставка капитализации.

При определении рыночной стоимости объекта оценки, экспертом были проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена исчерпывающая информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Так, установив основные ценообразующие характеристики спорного объекта недвижимости, эксперт отнес его к сегменту торговой недвижимости Московской области, указав, что диапазон цен предложений данного сегмента рынка по единым объектам недвижимости составляет от 35 000 руб. до 50 000 руб./кв.м. В целях расчета рыночной стоимости нежилого здания эксперт использовал сравнительный и доходный подходы к оценке, в рамках которых произвел расчеты с использованием метода корректировок и метода прямой капитализации дохода.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 314 465 978 руб. или 40 369 руб./кв.м, что сопоставимо с диапазоном цен предложений данного сегмента рынка.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14, 15-17 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, лицами участвующими в деле, представлено не было, суд правомерно признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из результатов повторной судебной оценочной экспертизы.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с заключением повторной экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование.

Так, суд апелляционной инстанции не может согласится с доводами апелляционной жалобы о несоответствии повторного экспертного заключения требованиям Закона N 73-ФЗ и необходимости определения рыночной стоимости исходя из первичного заключения.

Из содержания экспертного заключения, подготовленного экспертом ФИО2 следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N N73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

При этом судебная коллегия учитывает, что при подготовке дела к слушанию в суде апелляционной инстанции от эксперта были истребованы дополнительные пояснения, касающиеся причин расхождения выводов первичной и повторной экспертизы.

Разъясняя причины такого расхождения, эксперт ФИО2 указал, что в рамках затратного подхода эксперт ФИО3 принял аналог несоответствующий объекту оценки по этажности (до 3-х этажей), хотя в используемом им справочнике имелся более сопоставимый объект-аналог также как и объект оценки имеющий 5 этажей и имеющий большую стоимость.

В разделе анализ рынка ФИО3 неверно математически определяет максимальное и среднее значение цен предложений (1 кв.м.) по сегменту рынка вместо указанных им 50 000 руб. и 31 649 руб. следует указать 74 881 руб. и 45200 руб. соответственно.

При этом к расчетам экспертом принимаются самые дешевые объекты-аналоги, в связи с чем полученное значение удельной стоимости 34 549 руб./кв.м ниже средних цен по данному сегменту рынка.

Экспертом ФИО3 введены необоснованные корректировки на местоположение. В рамках доходного подхода необоснованно внесена корректировка на фактор масштаба при расчете потенциальной ставки аренды за пользование помещениями объекта исследования, что привело к занижению стоимости, полученной экспертом в рамках доходного подхода.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами эксперта ФИО2, они мотивированы экспертом со ссылками на положения федеральных стандартов оценки и справочную литературу.

Административным истцом не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта ФИО2, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости признания составленного заключения недостоверным доказательством.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенными экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, таких доказательств суду апелляционной инстанции административным истцом не представлено, более того полученное экспертом значение 1 кв.м. рыночной стоимости соответствует диапазону цен на данном сегменте рынка на дату оценки, доказательств обратного суду не представлено.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, поэтому решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене как об этом просит податель жалобы, не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского областного суда от 31 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сафронова Владимира Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: