Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2020 г. по делу N 66а-351/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Синьковской Л.Г, при секретаре Серегиной Е.О, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3345/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 16 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью ММК "Молодежный 21 век" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, объяснения представителя административного истца Чимидова А.У, представителя Департамента городского имущества города Москвы Агафоновой С.С, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью ММК "Молодежный 21 век" (далее - ООО ММК "Молодежный 21 век") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в аренде объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание (4.7) (земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (1.2.6)); обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (1.2.3)), общей площадью 16 426 кв. м, расположенного по адресу: г. М, ш. Д, вл. N, корпус N, по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости - "... " рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как плательщика арендных платежей, поскольку используемая для расчета арендных платежей кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 01 января 2018 года Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N в размере "... " рублей "... " копеек, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " Р." N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 16 октября 2019 года административные исковые требования ООО ММК "Молодежный 21 век" удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. М, ш. Д, вл. N, корпус N, установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 434 736 00 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых платежей, поскольку им не доказано нарушение административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости, в случае дальнейшего предъявления требований о выкупе цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на спорном земельном участке недвижимости является нормативно установленной, а изменение размера аренды на основании договора аренды в сторону ее увеличения не нарушает права и законны интересы административного истца. Также суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку в рамках сравнительного подхода неверно применена равнозначная корректировка на торг для объектов-аналогов NN 1-3, не применена корректировка на вид разрешенного использования; при определении рыночной стоимости доходным подходом некорректно определен потенциальный валовый доход приходящийся на помещения торгово-офисного, поскольку используется арендопригодная, а не общая площадь объекта.

На апелляционную жалобу ООО ММК "Молодежный 21 век" подало письменные возражения, в которых указало, что решение суда является законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ООО ММК "Молодежный 21 век" согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с Департаментом земельных ресурсов города Москвы, является арендатором объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание (4.7) (земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (1.2.6)); обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (1.2.3)), общей площадью 16 426 кв. м, расположенного по адресу: г. М, ш. Д, вл. N, корпус N.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" и по состоянию на 01 января 2018 года составляет "... " рублей "... " копеек (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N); на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

Согласно приложению 1 к договору аренды земли размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО " Р." N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла "... " рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2018 года.

Заключением эксперта ООО " О." N от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере "... " рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (доходный подход) и проведенные расчеты, обоснование отказа от затратного и сравнительного подходов, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Применение в рамках сравнительного подхода корректировки на торг в размере 10 % для всех объектов-аналогов соответствует среднему значению данного показателя для торгово-офисных объектов. Доказательств неправильного ее определения административным ответчиком не представлено. Само по себе отличие объектов-аналогов по площади не свидетельствует о неправильности произведенных расчетов.

Отсутствие корректировки на вид разрешенного использования объектов в рамках сравнительного подхода обусловлено одинаковым использованием объекта исследования и всех объектов-аналогов - под размещение гостиниц; необходимости проведения дополнительной корректировки экспертом не установлено.

Расчет потенциального валового дохода в рамках доходного подхода исходя из размера арендопригодной площади, то есть площади, способной приносить доход, не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе пункту 5 ФСО N 3. Кроме того, на спорном участке находится только часть здания площадью 9 318 кв. м, в связи с чем, оснований для учета общей площади всего здания не имелось.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли.

Судом обоснованно принято во внимание, что эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 16 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи