Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05 марта 2020 г. по делу N 8Г-1471/2020-(8Г-7967/2019)[88-3831/2020-(88-5765/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Грибанова Ю.Ю, судей Лопаткиной Н.А, Фрид Е.К, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Короткого Виктора Викторовича к Артюх Эдуарду Николаевичу о понуждении к заключению договора купли-продажи имущества, признании права собственности на имущество и признании сделки недействительной, по кассационной жалобе Короткого Виктора Викторовича, поступившей с делом 24 декабря 2019 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2019 года и кассационной жалобе представителя Маевского Георгия Ивановича - Егорова В.И, поступившей 28 февраля 2020 года, на решение Староминского районного суда Краснодарского края от 09 июля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Грибанова Ю.Ю, выслушав объяснения представителей истца Лысогор И.И. и третьего лица с самостоятельными требованиями - Егорова Е.В, судебная коллегия

установила:

Короткий Виктор Викторович (далее - истец) обратился с уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) иском в суд к Артюх Эдуарду Николаевичу (далее - ответчик) об обязании (понуждении) заключить основной договор купли-продажи, признании права собственности и оспаривании соглашения об отступном, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в последующем договор купли-продажи (основной договор) земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимого и движимого имущества по адресу: РФ, "адрес"

Маевский Георгий Иванович подал в суд заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица заявляющего самостоятельные требования и просил суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между истцом и ответчиком ничтожным, признать Маевского Г.И. добросовестным приобретателем, поскольку в настоящее время он является собственником части недвижимого имущества, выступающего в качестве предмета спора между истцом и ответчиком, а именно земельного участка с кадастровым номером N, нежилого помещения N11, с кадастровым номером N, нежилого помещения N N находящиеся по адресу: "адрес", кадастровый номер: "адрес". Имущество принадлежит Маевскому Г.И. на праве собственности на основании соглашения об отступном к договору займа N N от ФИО18. Заявленные требования истца Короткого В.В. о понуждении ответчика Артюх Э.Н. заключить договор купли-продажи на спорное недвижимое имущество, которое уже не является объектом собственности ответчика, считает необоснованными и незаконными. Спорное недвижимое имущество являлось залоговым в силу договора об ипотеке.

Решением Староминского районного суда Краснодарского края от 09 июля 2019 года исковые Короткого В.В. требования удовлетворены.

На Артюха Э.Н. возложена обязанность заключить с Коротким В.В. основной договор купли-продажи имущества:

- земельного участка площадью 450 кв.м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: РФ, "адрес", категория земель: земли населенных пунктов ? для размещения и эксплуатации магазина "Промышленных и продовольственных товаров", кадастровая стоимость "данные изъяты", принадлежащего Продавцу на основании Договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Староминского нотариального округа Краснодарского края ФИО11, зарегистрированного в реестре за номером 2090 от ДД.ММ.ГГГГ;

- объекта недвижимого имущества кадастровый N, инвентарный N, общей площадью 254, 9 кв.м, кадастровая стоимость: "данные изъяты", дата внесения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата утверждения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: РФ, "адрес", принадлежащего Продавцу на основании: акта приемки законченного строительного объекта от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного Постановлением Главы муниципального образования "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права N, расположенного на земельном участке площадью 450 кв.м, кадастровый номер N, состоящего из нежилого помещения, площадью 15, 1 кв.м, этаж N, кадастровый номер: N, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость: "данные изъяты", дата внесения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения, площадью 124, 0 кв.м, этаж N, кадастровый N, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость: "данные изъяты", дата внесения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения, площадью 104, 0 кв.м, этаж N, кадастровый N, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ. кадастровая стоимость: "данные изъяты", дата внесения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения, площадью 11.8 кв.м, этаж N, кадастровый N, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость: "данные изъяты", дата внесения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о

государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ;

- объекта движимого имущества - металлопрофильного, некапитального сборноразборного сооружения, расположенного на земельном участке площадью 450 кв.м, кадастровый N по адресу: РФ, "адрес" согласно условиям предварительного договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами.

За ФИО2 признано право собственности на земельный участок площадью 450 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: РФ, "адрес"А, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения и эксплуатации магазина Промышленных и продовольственных товаров", кадастровая стоимость "данные изъяты", принадлежащего Продавцу на основании Договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Староминского нотариального округа Краснодарского края ФИО11, зарегистрированного в реестре за номером 2090 от ДД.ММ.ГГГГ; объект недвижимого имущества кадастровый N, инвентарный N, общей площадью 254, 9 кв.м, кадастровая стоимость: "данные изъяты" р, дата внесения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата утверждения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: РФ, "адрес"А, принадлежащего Продавцу на основании: акта приемки закон-ченного строительного объекта от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного Постановлением Главы муниципального образования "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права N, на земельном участке площадью 450кв.м, кадастровый N, состоящего из: нежилого помещения, площадью 15, 1 кв.м, этаж N, кадастровый N, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость: "данные изъяты", дата внесения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения, площадью 124, 0 кв.м, этаж N, кадастровый N, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость: "данные изъяты", дата внесения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения, площадью 104, 0 кв.м, этаж N, кадастровый N, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ,

кадастровая стоимость: "данные изъяты", дата внесения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения, площадью 11, 8 кв.м, этаж N, кадастровый N, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость: "данные изъяты", дата внесения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; объект движимого имущества - металлопрофильный, некапитальный сборноразборное сооружение, расположенный на земельном участке площадью 450 кв.м, кадастровый N по адресу: РФ, "адрес"А.

Взысканы с Артюх Э.Н. в пользу Короткого В.В. затраты по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей.

В удовлетворении требований Маевского Г.И. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключённого между Коротким В.В. и Артюхом Э.Н, ничтожной сделкой, признании Маевского Г.И. добросовестным приобретателем - отказано.

Соглашение об отступном к договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ признано мнимой сделкой.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2019 года решение Староминского районного суда Краснодарского края от 09 июля 2019 года отменено в части удовлетворения исковых требований Короткого В.В. к Артюх Э.Н. об обязании (понуждении) заключить основной договор купли-продажи и признании права собственности.

В данной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Короткого В.В. к Артюх Э.Н. об обязании (понуждении) заключить основной договор купли-продажи и признании права собственности отказано.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Короткий В.В. просит отменить апелляционное определение и оставить в силе решение суда первой инстанции, считая, что судом не дана оценка представленному предварительному договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Права залога у третьего лица Маевского Г.И. отсутствует, в связи с чем, отсутствовали основания у суда апелляционной инстанции для отмены решения суда. Истец не знал, что часть спорного имущества находится в залоге, в случае заключения сделки в отсутствие согласия залогодержателя установлен способ защиты права указанный в статье 351 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Истец является добросовестным приобретателем, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, который фактически является основным.

В кассационной жалобе представитель Маевского Г.И. ФИО19 просит отменить вынесенные по делу судебные постановления в части отказа в удовлетворении требований Маевского Г.И. и признания недействительным соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что Маевский Г.И. и Артюх Э.Н. не являются аффилированными лицами. Суды не учли, что Маевский Г.И. по сделке получил "данные изъяты", а также состоялась фактическая передача имущества. Судом не приняты во внимание пояснения Артюх Э.Н. о том, что истец знал о том, что второй этаж находится в ипотеке. Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку нарушает пункт 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке", а также права и законные интересы залогодержателя.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и поданные стороной истца возражения относительно жалобы Маевского Г.И, судебная коллегия приходит к выводу, что имеются предусмотренные ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основания для отмены принятого судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда по делу апелляционного определения.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права по данному делу были допущены.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, Маевским Г.И. и Артюхиным Э.Н. заключён договор займа N от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Маевский Г.И. передал в долг Артюх Э.Н. денежные средства в размере "данные изъяты" на срок до 24.09.2017 с уплатой за пользование денежными средствами заёмщиком процентов в размере 60% в год от суммы займа, что составляет "данные изъяты". При этом исполнение заемщиком своих обязательств по указанному договору обеспечено заключением его сторонами договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Артюх Э.Н. передал в залог Маевскому Г.И. земельный участок площадью 450 кв.м, кадастровый N по адресу: РФ, "адрес"А, категория земель: земли населенных пунктов ? для размещения и эксплуатации магазина "Промышленных и продовольственных товаров", а также нежилые помещения в составе объекта недвижимого имущества по адресу: РФ, "адрес"А, которые в дальнейшем по соглашению об отступном от ДД.ММ.ГГГГ перешли в собственность ФИО3

При этом ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества, в том числе, земельного участка площадью 450 кв.м, кадастровый N по адресу: РФ, "адрес"А, и нежилых помещений, переданных в собственность ФИО3 по соглашению об отступном от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на то, что несмотря на обозначение договора как предварительного, последний фактически является основным договором купли-продажи, а ФИО1 уклоняется от его регистрации в установленном законом порядке и произвел фиктивное переоформление прав на него на имя ФИО3, ФИО2 обратился в суд с настоящим иском, возражая против которого ФИО14 ссылался на недействительность предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ввиду отчуждения залогового имущества без согласия залогодержателя, а также добросовестность последнего в рамках приобретения прав на спорное имущество по соглашению об отступном от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор, удовлетворяя заявленные ФИО2 требования и оставляя без удовлетворения требования ФИО3, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, учитывая содержание договора, акт приема-передачи, действия сторон по его исполнению, в то время как соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой, так как фактически предмет соглашения ФИО3 не передавался, а находится в постоянном владении и пользовании истца ФИО2 на протяжении более семи лет, который являясь законным владельцем этого имущества, имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указала на недействительность заключенного Артюх Э.Н. с Коротким В.В. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ввиду его несоответствия положениям п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Положениями ст. 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно требований ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, признавая предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в целом, суд апелляционной инстанции не обсудил вопрос о возможности сохранения сделки в отношении движимого и недвижимого имущества, которое будучи предметом соответствующего соглашения, не было обременено правами залога Маевского Г.И. на дату его заключения.

Рассмотрев заявленные Маевским В.В. требования о признании сделки недействительной в соответствии с положениями Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статей 166-168 ГК РФ, суд апелляционной инстанции не учел, что часть из имущества, не являющегося предметом залога, передано покупателю по договору - Короткому В.В, который в настоящее время является его законным владельцем, в связи с чем выводы суда нельзя признать соответствующими материалам дела и требованиям закона.

Кроме изложенного, судебная коллегия, разрешая настоящий спор при повторном пересмотре дела по правилам ст. 327 ГПК РФ, сделала противоречивые и взаимоисключающие выводы, а именно, указав на отсутствие оснований для признания права собственности на спорное имущество за Коротким В.М, в том числе, по основаниям заключения Артюх Э.Н. с Маевским Г.И. договора об отступном по договору займа от 23 марта 2017 года, на основании которого за Маевским Г.И. была произведена государственная регистрация прав на соответствующее недвижимое имущество, тем не менее, оставила в силе решение суда первой инстанции в части признания соответствующего соглашения мнимой сделкой.

С учетом приведенного выше состоявшееся по делу апелляционное определение нельзя признать законным, что в соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ является основанием для его отмены и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390 (п. 2 ч. 1), 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2019 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Краснодарский краевой суд.

Председательствующий подпись

Судьи подпись подпись

КОПИЯ ВЕРНАСудья_____________________Секретарь судебного заседания ___________________(Ф.И.О.)"___" ___________20__ г.