Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 30 марта 2020 г. по делу N 8Г-3531/2020[88-4732/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Александровой Ю.К, судей Петровой Ю.Ю, Смирновой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2- 5753/2019 по иску Колпаковой Галины Николаевны к Порошкину Сергею Васильевичу о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, возложении обязанности по передаче жилого помещения, признании права собственности на квартиру по кассационной жалобе Порошкина С.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 18 ноября 2019 г.

Заслушав доклад судьи Смирновой О.В, выслушав объяснения представителя Колпаковой Г.Н. Шиловой А.В, действующей по доверенности от 25 марта 2020 г, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Колпакова Г.Н. обратилась в суд с иском к Порошкину С.В, просила признать предварительный договор купли-продажи от 21 марта 2019 г, заключенный между сторонами по делу (далее - предварительный договор купли-продажи), основным договором купли-продажи жилой комнаты с кадастровым номером 11:05:0105012:3032, площадью 10, 5 кв. м, в коммунальной квартире, общей площадью 61 кв. м, расположенной по адресу: "адрес" (далее - жилое помещение, комната), возложить на Порошкина С.В. обязанность по передаче жилого помещения, признать за Колпаковой Г.Н. право собственности на комнату, взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную государственную пошлину.

В обоснование исковых требований указывала, что 21 марта 2019 г. между сторонами по делу заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, во исполнение условий которого Колпакова Г.Н. подала заявление об отмене мер по обеспечению иска по гражданскому делу N 2-3588/2019, рассматриваемому в Сыктывкарском городском суде Республики Коми, и оплатила сумму задатка, предусмотренного пунктом 1.4 в размере 100 000 руб.

Согласно пункту 2.2. предварительного договора купли-продажи покупатель обязался оплатить оставшуюся цену договора в размере 200 000 руб. в течение трёх рабочих дней со дня регистрации перехода права на комнату от продавца к покупателю.

29 марта 2019 г. в ходе судебного заседания Сыктывкарского городского суда Республики Коми по гражданскому делу N 2-3588/2019 Колпакова Г.Н. и Порошкин С.В. подтвердили своё намерение 2 апреля 2019 г. в 11 часов в нотариальной конторе заключить основной договор купли-продажи. Однако Порошкин С.В. в назначенное место и время для заключения основного договора купли-продажи не явился, уклонившись от его заключения.

Направленные ответчику телеграммы истца от 9 и 10 апреля 2019 г. с предложением заключить основной договор купли-продажи оставлены Порошкиным С.В. без ответа.

Считает, что, заключив предварительный договор купли-продажи комнаты на указанных условиях, получив существенную часть оплаты по нему, ответчик тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и фактически принял исполнение по договору со стороны истца, заключив, по существу, договор купли-продажи, в связи с чем право собственности на комнату должно перейти к истцу. Заключенная сделка купли-продажи, не имеющая признаков недействительности, в силу статей 8.1, 153, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) порождает у покупателя право потребовать от продавца совершения действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 22 июля 2019 г. в удовлетворении исковых требований Колпаковой Г.Н. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 18 ноября 2019 г. решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 22 июля 2019 г. с учётом определения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 27 сентября 2019 года об исправлении описки отменено, по делу принято новое решение, которым предварительный договор купли-продажи признан заключенным основным договором купли-продажи комнаты, за Колпаковой Г.Н. признано право собственности на комнату после оплаты денежных средство по договору в размере 200 000 руб. На Порошкина С.В. возложена обязанность по передаче Колпаковой Г.Н. комнаты после оплаты денежных средство по договору в размере 200 000 руб.

В кассационной жалобе Порошкиным С.В. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 18 ноября 2019 г.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса).

Судом при рассмотрении дела установлено, что жилое помещение N 115 в "адрес" Республики Коми представляет собой коммунальную квартиру, включающую в себя три жилых комнаты и места общего пользования (далее - квартира).

На основании договора о передаче жилого помещения в собственность от 20 сентября 2013 г. N Колпаков Н.Н. являлся собственником комнаты N 3 в квартире. Комнаты N 1 и N 2 находятся в общей долевой собственности Колпаковой Н.Н, Колпаковой Г.Н, Колпакова М.П. и Колпакова А.П. на основании договора передачи жилого помещения в долевую собственность от 5 декабря 2018 г. N.

5 февраля 2019 г. между Колпаковым Н.Н. и Порошкиным С.В. заключен договору купли-продажи, в соответствии с которым Колпаков Н.Н. продал Порошкину С.В. комнату за 700 000 руб.

27 февраля 2019 г. Колпакова Г.Н, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Колпакова А.П, Колпакова М.П, обратилась в суд с иском к Колпакову Н.Н. и Порошкину С.В. о признании договора купли-продажи от 5 февраля 2019 г. недействительным, применении последствий недействительности сделки (гражданское дело N 2-3588/2019).

Определением судьи Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 27 февраля 2019 г. по ходатайству Колпаковой Г.Н. приняты обеспечительные меры в виде объявления запрета Порошкину С.В, а также иным лицам совершать регистрационные действия, связанные с отчуждением и оформлением перехода права собственности на комнату.

21 марта 2019 г. между Порошкиным С.В. и Колпаковой Г.Н. с целью урегулирования спора по гражданскому делу N 2-3588/2019 заключен предварительным договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: жилой комнаты в квартире, основные условия которого договорились определить в данном предварительном договоре: по договору купли-продажи продавец (Порошкин С.В.) продаёт, а покупатель (Колпакова Г.Н.) покупает комнату (пункт 1.1). Договор купли-продажи комнаты должен быть заключен сторонами не позднее 1 апреля 2019 г. при условии со стороны покупателя: подачи документов о снятии обеспечительных мер по делу N 2-3588/2019 не позднее 25 марта 2019 г, оплаты суммы задатка, предусмотренного пунктом 1.4 предварительного договора купли-продажи, со стороны продавца: уведомления всех собственников коммунальной квартиры о наличии у них преимущественного права, предусмотренного статьёй 250 Гражданского кодекса, наличии права отчуждать принадлежащую ему комнату после снятия обеспечительных мер по делу N 2-3588/2019, наложенных определением судьи Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 27 февраля 2019 г. (пункт 1.2).

Согласно пункту 1.4 предварительного договора купли-продажи, в целях обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи покупатель вносит задаток в размере 100 000 руб. на расчётный счёт продавца либо наличными денежными средствами в течение 3 дней после заключения настоящего договора.

В пункте 1.9 предварительного договора стороны установили, что продавец должен будет передать покупателю, а покупатель принять комнату после подписания основного договора.

Согласно разделу 2 предварительного договора стороны договорились определить стоимость продажи комнаты по договору купли-продажи в 300 000 руб. При этом было указано, что стороны понимают и осознают, что цена является существенным условием договора купли-продажи комнаты и изменению не подлежит. Покупатель обязуется оплатить цену договора по основному договору купли-продажи в течение трёх рабочих дней со дня регистрации перехода права по основному договору, в следующем порядке: 1) задаток, уплаченный покупателем продавцу, зачитывается в счёт исполнения обязательств покупателя по оплате комнаты; 2) оставшаяся сумма в размере 200 000 руб. будет оплачена покупателем в течение трёх рабочих дней со дня регистрации перехода права от продавца к покупателю.

В случае, если договор купли-продажи комнаты не будет заключен по причине отказа продавца, то продавец обязуется вернуть всю сумму задатка покупателю в течение трёх рабочих дней со дня, предусмотренного пунктом 1.2 данного договора, в двойном размере.

Согласно разделу 3 предварительного договора продавец обязался заключить договор купли-продажи комнаты на условиях предварительного договора при достижении сторонам всех необходимых условий, а покупатель обязался внести задаток в размере и сроки, предусмотренные данным договором, приобрести комнату (заключить договор купли-продажи) на условиях данного договора.

21 марта 2019 г. Колпакова Г.Н. перечислила Порошкину С.В. денежные средства в размере 100 000 руб. в качестве задатка, предусмотренного предварительным договором купли-продажи, и обратилась в суд заявлением об отмене принятых определением судьи Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 27 февраля 2019 г. обеспечительных мер.

Определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 29 марта 2019 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 20 мая 2019 г, принятые определением судьи Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 27 февраля 2019 г. обеспечительные меры отменены.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 14 мая 2019 г. по гражданскому делу N 2-3588/2019 в удовлетворении требований Колпаковой Г.Н. к Колпакову Н.Н. и Порошкину С.В. о признании договора купли-продажи комнаты от 5 февраля 2019 г. недействительным, применении последствий его недействительности отказано.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Колпаковой Г.Н, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 420, 421, 429, 431, 432, 433, 445, 549, 550, 551, 556 Гражданского кодекса, исходил из буквального содержания предварительного договора купли-продажи, предметом которого является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества, иное толкование содержания предварительного договора купли-продажи не соответствует требованиям статьи 431 Гражданского кодекса, пришёл к выводу об отсутствии оснований для признания заключенного предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи комнаты и, как следствие, отсутствии у ответчика обязанности по передаче истцу жилого помещения, а у последней - оснований для возникновения права собственности на комнату.

Исковых требований о понуждении Порошкина С.В. к заключению основного договора купли-продажи комнаты в порядке части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Колпаковой Г.Н. не заявлялось, в связи с чем обстоятельства наличия или отсутствия вины Порошкина С.В. в незаключении основного договора купли-продажи, обстоятельства прекращения или не прекращения действия предварительного договора правового значения в рассматриваемом споре не имеют.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми с учётом существа совершённой сделки, договоренности сторон об оплате истцом предусмотренной предварительным договором купли-продажи цены договора при его подписании, соблюдения установленных договором условий по снятию обеспечительных мер пришла к выводу о том, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи комнаты, поскольку стороны имели намерение его заключить и фактически его исполняли. Так как Порошкин С.В. уклонился от его заключения, Колпакова Г.Н. имеет право требовать признания данного договора состоявшимся и, как следствие, признания за ней права собственности на комнату в квартире.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с такими выводами суда апелляционной инстанции ввиду их несоответствия фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим правоотношения сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть 1 статьи 429 Гражданского кодекса).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учётом изложенного суду следовало установить действительное содержание предварительного договора купли-продажи, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и его условий.

При этом следовало учесть, что, если в предварительном договоре купли-продажи предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену или её существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Также имеет правовое значение установление исполнения по предварительному договору купли-продажи денежного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем, которое даёт ему право требовать в судебном порядке признания права собственности без понуждения в судебном порядке продавца к заключению основного договора.

Однако указанные обстоятельства судом не установлены.

В этой связи судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, с учётом всех установленных обстоятельств и с соблюдением требований закона разрешить заявленные требования.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 18 ноября 2019 г. отменить.

Направить гражданское дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи