Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2020 г. по делу N 8Г-5857/2019[88-2514/2020-(88-4501/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Песоцкого В.В, Лозовой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - "адрес" о признании недействительным изменение размера арендной платы за земельный участок, оформленное уведомлением, по кассационной жалобе представителя комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - "адрес" ФИО9 на решение Волжского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - "адрес" о признании недействительным изменение с ДД.ММ.ГГГГ размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N, арендуемый на основании договора аренды земельного участка без проведения торгов Nаз от ДД.ММ.ГГГГ, оформленное уведомлением комитета земельных ресурсов администрации городского округа - "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N. В обоснование иска указано, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 6 537 кв. м (доля площади неделимого земельного участка без выделения в натуре составляет 3 268, 50 кв. м), расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (под открытую платную автостоянку) на основании договора аренды земельного участка без проведения торгов Nаз от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

В марте 2019 года она получила уведомление N от ДД.ММ.ГГГГ об изменении размера арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ Nаз, в соответствии с которым с ДД.ММ.ГГГГ годовой размер арендной платы за спорный земельный участок увеличивается в 6 раз.

Считает изменение размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ незаконным поскольку: оно не соответствует пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год); одностороннее изменение арендной платы не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N, постановлению "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности "адрес", предоставленные в аренду без торгов" и договору аренды земельного участка. Кроме того, поскольку часть земельного участка расположена за границами красных линий застройки на территории общего пользования, то размер арендной платы должен рассчитываться в соответствии с пунктом 1.5.8 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности "адрес", предоставленные в аренду без торгов (утв. постановлением "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-п).

Также, по её мнению, согласно решению Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу Nа-1/2019 (оставленным в силе апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N- АПА19-4) при расчете арендной платы за земельные участки в городском округе - "адрес" не может применяться формула расчета, предусмотренная пунктом 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности "адрес", предоставленные в аренду без торгов, до принятия в установленном порядке нормативного правового акта, устанавливающего коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Решением Волжского городского суда Волгоградской области от 01 августа 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением Волгоградского областного суда от 16 октября 2019 года, исковые требования удовлетворены. Признано недействительным изменение с ДД.ММ.ГГГГ размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N, арендуемый на основании договора аренды земельного участка без проведения торгов N 13760аз от ДД.ММ.ГГГГ, оформленное уведомлением Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N.

В кассационной жалобе представитель комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - "адрес" ФИО9, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений и вынесении нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - "адрес" и администрации городского округа - "адрес" - ФИО10 поддержала доводы кассационной жалобы, просила отменить состоявшиеся по делу судебные постановления.

ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права допущены при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником 1/2 доли склада и асфальтобетонного замощения, расположенных по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - "адрес" и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов Nаз земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 537 кв. м (доля площади неделимого земельного участка без выделения в натуре составляет 3 268, 50 кв. м), расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (под открытую платную автостоянку). Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Годовой размер арендной платы составлял 87 750 рублей в год (11 700 000 рублей * 0, 015 * 1, 0 / 2) или 7 312, 50 рублей в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлено уведомление N об изменении размера арендной платы за земельный участок, в соответствии с которым, размер арендной платы за долю земельного участка площадью 3 268, 50 кв. м из земельного участка общей площадью 6 537 кв. м с кадастровым номером N с ДД.ММ.ГГГГ составляет 541 822, 84 рубля в год (12 615 200 рублей * 0, 0859 * 1, 0/2) или 45 151, 90 рублей в месяц.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности "адрес", предоставленные в аренду без торгов" (далее также Порядок), пришел к выводу о недопустимости применения с ДД.ММ.ГГГГ размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:35:030211:281, установленного уведомлением Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N, поскольку часть арендуемого земельного участка ограничена законодательством Российской Федерации в обороте. Приходя к такому выводу, суд также отметил, что пункт 1.5.7 Порядка не подлежит применению при расчете размера арендной платы за спорный земельный участок.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и указал следующее.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности "адрес", а также земельных участков на территории "адрес", государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-п.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением N 582 от 16 июля 2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12 августа 2017 года, основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Совокупное толкование статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 15, 27 Земельного кодекса Российской Федерации позволило суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность нахождения участков в частной собственности, за исключением, случаев, предусмотренных законом. Земельные участки в границах территорий общего пользования (пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) обладают указанным признаком, следовательно, относятся к землям, ограниченным в обороте.

Таким образом, поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12 августа 2017 года), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Примененный судом пункт 1.5.8 Порядка, по мнению суда апелляционной инстанции, не противоречит принципу N7 постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Учитывая, что истец является собственником 1/2 доли объектов недвижимости с кадастровым номером 34:35:030211:319, общей площадью 6 489, 1 кв. м, которые находятся, в том числе, за границами красных линий застройки на территории общего пользования, что подтверждается выкопировкой из технического паспорта на замощение, ему было отказано в передаче в собственность спорного земельного участка, в том числе по причине того, что земельный участок не подлежит приватизации, то по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, признав недопустимым изменение размера арендной платы, основанного на положениях пунктов 1.5.7, 2.5 Порядка.

Вместе с тем, судами двух инстанций не учтено следующее.

В соответствии с п.п. 3.1 договора аренды от 26.12.2018 N13760аз "Размер арендной платы устанавливается в порядке, определенном Городским Положением от 25.07.2008 N367-ВГД "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области".

Согласно п. 3 Городского Положения от 25.07.2008 N367-ВГД при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, применяется Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности "адрес", предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности "адрес", предоставленные в аренду без торгов", с учетом коэффициентов, утвержденных настоящим Положением.

Согласно п. 1.5.7. Порядка - годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности "адрес", на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также дачных, садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Согласно п. 1.5.8. Порядка в случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с подпунктами 1, 3, 4, 6 подпункта 1.5.1, подпунктом 1.5.3 настоящего пункта, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Следует отметить, что постановлением администрации городского округа - "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N отказано ФИО1, ФИО2 в передаче в общую долевую собственность арендуемого земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N, площадью 6537, 0 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - обслуживание автотранспорта (под открытую стоянку), поскольку часть земельного участка расположена за границами красных линий застройки, на территории общего пользования, а также в связи с наличием задолженности по арендной плате.

В силу п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен п. 5 ст. 27 ЗК РФ данной статьи и является исчерпывающим.

Исходя из п. 5 ст. 27 ЗК РФ, установление в отношении земельного участка статуса ограниченного в обороте обусловлено соответствующим целевым назначением земельного участка. В связи с этим, запрет предоставления таких земельных участков в частную собственность, по общему правилу, является следствием их особого назначения.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 34:35:030211:281 не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ, имеет вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (под открытую платную автостоянку).

Пункт 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень случаев определения арендной платы в размере не выше размера земельного налога.

ФИО1 к лицам, указанным в п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, не относится, следовательно, подлежит применению общий порядок расчета арендной платы, а именно п. 1.5.7. Порядка.

Действие принципа N 7, фактически предусматривающего льготу по уплате платежей за землю, не отменяет положения п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ о круге лиц, которые обязаны вносить арендную плату за земельный участок в размере земельного налога, поскольку согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ только в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то органами.

Судом апелляционной инстанции сделан необоснованный вывод о том, что земельные участки в границах территории общего пользования (пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) обладают указанным признаком, следовательно, относятся к землям ограниченным в обороте, в связи с чем, применение в спорной ситуации пункта 1.5.8 Порядка не противоречит принципу N7 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В случаях, предусмотренных законом, применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К таким случаям, в частности, относятся случаи установления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Во исполнение предоставленных федеральным законодателем полномочий Правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которым утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Президент Российской Федерации поручил Правительству Российской Федерации установить дополнительные гарантии экономической обоснованности размера арендной платы за земельные участки, ограниченные в обороте, для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках и арендующих такие земельные участки (поручение от 29.01.2016 N Пр-147).

В свою очередь, Правительством Российской Федерации принято постановление от 05 мая 2017 г. N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582", вступившее в силу с 12.08.2017 года, которым дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, абзацем следующего содержания: "принцип учета наличия у предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531, указанные принципы дополнены принципом N 7 - принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Пределы применения принципа N 7 разъяснены также в Письме Минэкономразвития России от 15.11.2018 N Д23И-6099, согласно которому, вышеуказанный принцип применим исключительно в случаях аренды земельных участков, отнесенных в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ к ограниченным в обороте землям, и учитывает интересы лиц, арендующих такие земельные участки, которые не могут приобрести земельный участок в собственность ввиду ограничений, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

Вышеуказанное свидетельствуют о том, что выводы суда первой и апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судами не дана надлежащая оценка имеющимся в материалах дела доказательствам и неправильно истолкованы нормы статьи 27 Земельного кодекса РФ.

Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 1 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 16 октября 2019 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи В.В. Песоцкий

Н.В. Лозовая