Решение Московского городского суда от 15 апреля 2020 г. по делу N 3а-1386/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Лестэр" об оспаривании кадастровой стоимости нежилых помещений, УСТАНОВИЛ:

АО "Лестэр" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3.

В административном исковом заявлении АО "Лестэр", просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "ЦДК", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 13 611 377 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 59 185 607 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 307 327 030 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что АО "Лестэр" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3.

Кадастровая стоимость помещений по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 20 629 602 рублей 75 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 70 111 947 рублей 29 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2; 468 532 362 рублей 14 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3.

Поскольку административный истец является собственником нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что АО "Лестэр" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 8-29).

В отношении названных объектов недвижимого имущества утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 20 629 602 рублей 75 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 70 111 947 рублей 29 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2; 468 532 362 рублей 14 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 30-32).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных помещений уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности АО "Лестэр" как плательщика налогов.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 29 августа 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "Лестэр" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений представило в суд отчет, подготовленный ООО "ЦДК", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость определена в размере 13 611 377 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 59 185 607 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 307 327 030 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО Аудиторская компания "ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 14 770 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 63 940 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - в размере 380 559 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "ЦДК", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости нежилых помещений. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем представителями административного истца и административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика и административного истца экспертом ООО Аудиторская компания "ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, отвечая на замечания административного истца, эксперт пояснил, что при определении рыночной стоимости эксперт не анализировал её на наличие либо отсутствие НДС, указанная стоимость является действительной рыночной стоимостью объектов. Эксперт пояснил, что им корректно применена корректировка на наличие парковки, так как у объектов исследования присутствует парковка, которая является стихийной (открытой, уличной), что подтверждается результатами осмотра. При этом представленный в материалы дела отчет об оценки имеет недостатки, повлиявшие на достоверность рыночной стоимости, все выявленные недостатки изложены на стр. 7-18 заключения.

Отвечая на возражения административного ответчика, эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Выборка объектов-аналогов была произведена экспертом корректно, а цена объектов-аналогов не является критерием их отбора, напротив, их цена корректируется введением соответствующих корректировок по отличающимся параметрам. Экспертом разъяснен порядок применения корректировки на наличие парковки. Что касается доводов административного ответчика о необоснованном использовании экспертом сведений лишь об арендопригодной площади объектов оценки, то экспертом в заключении приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов. Указанная методика предполагает расчет стоимости объектов исходя не из общей, а из арендопригодной площади оцениваемых объектов.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного истца и административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика, административного истца и их представителей не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика и административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что АО "Лестэр" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, при этом согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3 должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 29 августа 2019 года.

Что касается вопроса распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины, суд исходит из следующего.

Обращение в суд с требованиями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является правом административного истца; при этом в ходе рассмотрения административного спора было установлено, что изначально заявленные административным истцом требования (в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной в отчете об оценке), при обращении с которыми в суд была уплачена государственная пошлина, являются необоснованными, напротив, определенная экспертом рыночная стоимость объектов отличается от оспариваемой кадастровой на 8, 8-28, 4%, то есть менее, чем в два раза, что находится в пределах допустимых отклонений. В такой ситуации суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания в пользу АО "Лестэр" расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 14 770 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 63 940 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - в размере 380 559 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 августа 2019 года.

В удовлетворении остальной части заявленных требований АО "Лестэр" отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 27 апреля 2020 года