Решение Московского городского суда от 10 апреля 2020 г. по делу N 3а-1558/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1558/2020 по административному исковому заявлению ООО "Вектор" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вектор" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 88 649 000 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником нежилого здания несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец ООО "Вектор" административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью * кв.м по адресу: *, кадастровый номер *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость в размере 224 766 783, 70 рублей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 28 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет, подготовленный ООО "Компания оценки и права".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Бюро городского кадастра".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена экспертом в размере 107 000 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Компания оценки и права" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Компания оценки и права" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Оспаривая достоверность выполненного экспертом М.А. заключения, административный ответчик указывает на то, что не был проведен анализ использования объекта исследования на дату оценки; доля стоимости земельного участка в составе ЕОН превышает 25%; подобраны неоднородные объекты аналоги в рамках сравнительного подхода; необоснованно отсутствует корректировка на наличие исходно-разрешительной документации в рамках сравнительного подхода; некорректно определен потенциальный валовый доход; итоговая стоимость земельного участка не соответствует рынку.

Доводы о том, что экспертом не проведен анализ использования объекта на дату оценки, опровергаются пояснениями эксперта М.А. согласно которым последним проведен осмотр объекта исследования, в ходе которого установлено, что исследуемое здание представляет собой автотехцентр, в связи с чем, в качестве аналогов подбирались объекты, предназначенные для предоставления услуг по ремонту и обслуживанию автотранспорта. Оснований для исследования договоров аренды эксперт не усмотрел.

Доводы административного ответчика о том, что определенная экспертом доля стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости не является достоверной, поскольку составляет более 20%, судом отклоняются, поскольку источник, на который ссылается административный ответчик - Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 года N226 имеет отношение к государственной кадастровой оценке, в связи с чем использование приведенных административным ответчиком усредненных коэффициентов из данного источника приведет к большой погрешности и искажению результатов стоимости оцениваемого объекта. В свою очередь стоимость земельного участка, относящегося к объекту исследования, определялась экспертом сравнительным подходом, как условно свободного, экспертом подобраны наиболее сопоставимые с земельным участком объекты аналоги, определены характеристики земельного участка объекта исследования, в том числе общая площадь улучшений, площадь застройки, на стр. 62 заключения произведен расчет площади участка, приходящейся на оцениваемое здание. При расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости экспертом кроме прочих корректировок учтена корректировка, учитывающая высокий коэффициент обеспеченности земельным участком у исследуемого объекта. Данные об ошибках допущенных экспертом при расчете стоимости земельного участка избранным экспертом методом, от административного ответчика не поступили и судом не выявлены.

Доводы об ошибках, допущенных при расчет итоговой стоимости земельного участка, опровергаются пояснениями эксперта М.А, который в своих пояснениях указывает, что итоговая стоимость земельного участка определена в таблице N9 на стр. * заключения и составляет * руб/кв.м, то есть близка к кадастровой стоимости. В свою очередь если стоимость земельного участка рассчитать методом, предложенным административным ответчиком, то данная стоимость превысит стоимость единого объекта недвижимости более чем в 2 раза, что не допустимо.

Доводы о том, что экспертом подобраны не сопоставимые объекты аналоги, опровергаются пояснениями эксперта, согласно которым коэффициент вариации составляет 13%, что указывает на то, что объекты аналоги подобраны корректно.

Доводы о том, что экспертом при определении потенциального валового дохода должна учитываться общая площадь помещения, судом отклоняются поскольку как следует из пояснения эксперта, при условии сдачи помещения в аренду блоками прочие вспомогательные помещение не учитываются при неизменной ставке аренды. Кроме того, эксперт указывает, что коэффициент арендопригодной площади у исследуемого объекта составил 0, 96, то есть фактически вся площадь объекта учтена экспертом в качестве арендопригодной.

Также ответчик, указывая на необходимость анализа договоров аренды и договоров залога, не предоставил доказательств, свидетельствующих о том, что отсутствие анализа сказалось на определенной экспертом рыночной стоимости в сторону её снижения.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, которое содержит результаты исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат явных математических, методических и арифметических ошибок и сомнений в их достоверности не вызывают. Оснований для проведения повторной экспертизы суд не усматривает.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * должна быть определена в размере его рыночной стоимости которая равна 107 000 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд -28 октября 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого здания площадью * кв.м по адресу: *, кадастровый номер * в размере рыночной стоимости равной 107 000 000 (сто семь миллионов) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 октября 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.