Решение Московского городского суда от 10 апреля 2020 г. по делу N 3а-1651/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1651/2020 по административному исковому заявлению ООО "НПО "Завод химических реагентов" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "НПО "Завод химических реагентов" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 94 016 101, 69 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости - 53 556 000 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником нежилого здания и земельного участка несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец ООО "НПО "Завод химических реагентов" административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью * кв.м по адресу: *, кадастровый номер * и земельный участок по адресу *, площадью * кв.м. с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога и арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 28 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет, подготовленный ООО "БК-Аркадия".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертиза-Н".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена экспертом в размере 196 716 485 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 80 654 420 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "БК-Аркадия" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "БК-Аркадия" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Оспаривая достоверность выполненного экспертом А.Н. заключения, административный ответчик указывает на то, что рыночная стоимость единого объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом ниже рыночных значений; некорректно определен класс объектов аналогов; при расчете величины операционных расходов экспертом использован неактуальный источник информации, опубликованный в 2012 году; допущены ошибки при расчёте потенциального валового дохода; не проанализированы договоры аренды и договоры залога.

Вместе с тем доводы административного ответчика о том, что рыночная стоимость полученная экспертом в рамках сравнительного подхода не соответствует рынку, опровергаются пояснениями эксперта А.Н, который указывает на то, что рыночная стоимость 1 кв.м в размере 272 890 рублей, которую приводит ответчик, находится на высоком уровне и не соответствует действительности на дату оценки, а источники на основании которых административный ответчик получил вывод о данной стоимости, являются альтернативными. Кроме того, эксперт отмечает, что полученные им арендные ставки в рамках сравнительного подхода соответствуют данным Департамента исследований и анализа рынка. На правильность расчетов указывает и минимальная величина отличия результатов, полученных сравнительным подходом от результата полученного доходным подходов - 6%.

Доводы о том, что экспертом не правильно определен класс объектов -аналогов, и как следствие не применена повышающая корректировка на класс здания опровергаются пояснениями эксперта, согласно которым объекты аналоги N1 и N6 в соответствии с избранной экспертом методикой классификации зданий не могут быть отнесены к классу "С", как на то указывает административный ответчик, поскольку являются отдельно стоящими зданиями бизнес-центров и не имеют недостатков в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд), спектр обслуживающих услуг не ограничен, присутствует парковка, что указывает на то, что избранные объекты идентичны по классу здания объекту оценки.

Доводы о том, что величина операционных расходов -28% определена на основании неактуального источника информации, опровергаются пояснениями эксперта, согласно которым данный размер расходов сопоставим с данными Справочника оценщика недвижимости -2017 года. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Авторы Л.А, Т.В, соответственно примененный экспертом размер операционных расходов не привел к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы о том, что экспертом при определении потенциального валового дохода должна учитываться общая площадь помещения, судом отклоняются поскольку как следует из пояснения эксперта, при условии сдачи помещения в аренду блоками прочие вспомогательные помещение не учитываются при неизменной ставке аренды.

Также ответчик, указывая на необходимость анализа договоров аренды и договоров залога, не предоставил доказательств, свидетельствующих о том, что отсутствие анализа сказалось на определенной экспертом рыночной стоимости в сторону её снижения.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, которое содержит результаты исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат явных математических, методических и арифметических ошибок и сомнений в их достоверности не вызывают. Оснований для проведения повторной экспертизы суд не усматривает.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * должна быть определена в размере 196 716 485 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * - в размере 80 654 420 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд -28 октября 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого здания площадью * кв.м по адресу: *, кадастровый номер * в размере рыночной стоимости равной 196 716 485 (сто девяносто шесть миллионов семьсот шестнадцать тысяч четыреста восемьдесят пять) рублей;

земельного участка по адресу *, площадью * кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004026:21 в размере рыночной стоимости равной 80 654 420 (восемьдесят миллионов шестьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста двадцать) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 октября 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.