Решение Московского городского суда от 02 декабря 2019 г. по делу N 3а-4701/2019

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4701/2019 по административному исковому заявлению ООО "ТСК "Стройтрэк", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТСК "Стройтрэк" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 2186, 8 кв.м в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 238 606 341 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что ООО "ТСК "Стройтрэк" является собственником указанного объекта недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель ООО "ТСК "Стройтрэк" * в судебном заседании заявленные требования поддержала с учетом уточнений.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направило.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *, общей площадью 2186, 8 кв.м по адресу: *

В отношении указанного здания по состоянию на 01.01.2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 390 630 773, 76 рублей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 20 июня 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет от 11.03.2019 года N1103201925/А, подготовленный ООО Оценочная Компания "Легион-Эксперт".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Бюро городского кадастра".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 262 074 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО Оценочная Компания "Легион-Эксперт" и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО Оценочная Компания "Легион-Эксперт" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО Оценочная Компания "Легион-Эксперт", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем ДГИ г. Москвы выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Свои возражения административный ответчик обосновал несоответствием примененных аналогов объекту исследования, не верным применением корректировок, не исследованием сведений об объекте на дату оценки. Все вышеприведенные замечания, по мнению административного ответчика, привели к занижению рыночной стоимости объекта исследования.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, а также письменные пояснения эксперта, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Так доводы административного ответчика о несоответствии объекта исследования выбранным объектам аналогам, обоснованы тем, что здание объекта-аналога N2 находится внутриквартально в отличие от объекта исследования, расположенного на "красной линии", здание объекта -аналога N3 имеет отдельный вход на первый этаж со двора, тогда как объект исследования имеет отдельный вход с фасадной части здания.

Данные доводы опровергаются пояснениями эксперта, согласно которым исследуемый объект не является торговым объектом, не относится к объектам формата Street - retail, в связи с чем, не требует корректировки на место расположение. У объекта исследования также как у аналога N2 имеются помещения в подвале доля которых в общей площади составляет 19, 3%, соответственно, данные объекты сопоставимы по данному параметру. Кроме того, при оценке здания (а не помещения) применение корректировки на этаж не корректно. Здание объекта аналога N3 имеет вход с первой линии и со двора. Расположение входа для административного здания не является ценообразующим параметром.

Доводы административного ответчика о том, что объект сравнения может сдаваться в аренду блоками, в связи с чем, корректировка на площадь при определении ставки арендной платы не требуется, также опровергаются пояснениями эксперта, согласно которым корректировка на площадь применялась экспертом, поскольку в качестве аналогов использовались отдельно стоящие здания и при определении арендопригодной площади используемой при определении потенциального валового дохода принята вся площадь здания. В данном случае применение корректировки по мнению эксперта необходимо и обосновано. Если бы рассматривался вариант сдачи объекта в аренду блоками, то в качестве объектов аналогов использовались бы предложения о сдаче в аренду помещений (а не зданий) и при таком подходе корректировка на площадь не применялась бы, а в качестве арендопригодной площади использовался бы не вся площадь здания, а только арендопригодная.

Также согласно пояснениям эксперта нет необходимости анализировать фактические договоры аренды, поскольку объект может сдаваться в аренду не полностью, а частично и указанные в них арендные ставки могут не отражать в полной мере сложившуюся ценовую ситуацию на рынке.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов оценки в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года должна быть установлена в размере определенном в заключении эксперта, а именно: в отношении объекта с кадастровым номером * в размере 262 074 000 рублей

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - 20 июня 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2018 года

нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 2186, 8 кв.м, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости, равной 262 074 000 (двести шестьдесят два миллиона семьдесят четыре тысячи) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 июня 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.