Апелляционное определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 21 января 2020 г. по делу N 33-47/2020

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Матвеевой Н.Н, судей Ватолиной Ю.А. и Ивашуровой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Быченковой Р.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Ивашуровой С.В. дело по апелляционным жалобам Терехова И. В. и Кувшиновой И. К. на решение Малоярославецкого районного суда Калужской области от 10 сентября 2019 года по делу по иску Терехова И. В. к Кувшиновой И. К. о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, пеней и обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Кувшиновой И. К. к Терехову И. В, закрытому акционерному обществу "Лесная деревня" о расторжении договора купли-продажи квартиры, УСТАНОВИЛА:

25 октября 2018 года Терехов И.В. в лице своего представителя Никонова М.В. обратился в суд с иском к Кувшиновой И.К, впоследствии уточнив исковые требования, просил взыскать с ответчицы задолженность по договору купли-продажи квартиры в сумме 2413641 руб, пени за период с 1 марта 2018 года по 21 июня 2019 года в размере 1156134 руб. 04 коп. и обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: "адрес", с последующей ее реализацией с публичных торгов по цене, определенной независимым оценщиком; а также взыскать с ответчицы расходы по уплате государственной пошлины в размере 25349 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 15 апреля 2016 года между ЗАО "Лесная деревня" и Кувшиновой И.К. был заключен договор купли-продажи квартиры N К-2/5 с рассрочкой платежа. На основании договора уступки прав (цессии) между Кувшиновой И.К. и Тереховым И.В. 17 января 2018 года было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи квартиры N К-2/5, в котором сторонами установлена цена договора и порядок расчета. Ответчица уплатила истцу денежные средства в размере 408026 руб. за счет средств материнского капитала, а также собственные денежные средства. В нарушение условий договора ответчицей разовый платеж: денежные средства в размере 2413641 руб. в срок до 28 февраля 2018 года - не осуществлен.

Заочным решением Малоярославецкого районного суда Калужской области от 21 декабря 2018 года исковые требования Терехова И.В. были удовлетворены.

Определением Малоярославецкого районного суда Калужской области от 29 апреля 2019 года заочное решение отменено, рассмотрение дела возобновлено.

23 июля 2019 года Кувшинова И.К. предъявила встречный иск к Терехову И.В, ЗАО "Лесная деревня" о расторжении договора купли-продажи N К-2/5 от 15 апреля 2016 года квартиры с рассрочкой платежа и дополнительного соглашения N 1 от 17 января 2018 года к договору купли-продажи N К-2/5, взыскании с ЗАО "Лесная деревня" и Терехова И.В. в ее пользу денежных средств в размере 1573026 руб, уплаченных ею за жилое помещение, и передаче жилого помещения по адресу: "адрес" собственность Терехова И.В. после получения ею денежных средств.

Свои требования мотивировала тем, что 15 апреля 2016 года между ней и ЗАО "Лесная деревня" заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения по цене 3786667 руб. На основании договора уступки прав от 30 ноября 2017 года ЗАО "Лесная деревня" переуступило свои права по договору купли-продажи Терехову И.В. 17 января 2018 года между Кувшиновой И.К. и Тереховым И.В. заключено дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи N К-2/5. При заключении договора купли-продажи цена квартиры была указана значительно выше рыночной с учетом того, что она будет оплачивать ее в рассрочку, при этом продавец указывал, введя ее в заблуждение, что к ней не будут применяться штрафные санкции. Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, указывала на то, что в результате удовлетворения первоначального иска лишится денежных средств, уже вложенных в приобретение квартиры и превышающих ее стоимость, и единственного жилья для своей семьи.

В судебное заседание истец Терехов И.В. не явился, его представители Молькова Т.Г. и Никонов М.В. исковые требования поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Ответчица Кувшинова И.К. и ее представитель Полковникова Е.Б. первоначальные исковые требования не признали, встречные исковые требования просили удовлетворить.

Представители ответчика по встречному иску ЗАО "Лесная деревня", третьего лица УПФР в Малоярославецком районе Калужской области, отдела опеки и попечительства Малоярославецкой районной администрации МР "Малоярославецкий район" Калужской области, аппарата Уполномоченного по правам ребенка в Калужской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Решением Малоярославецкого районного суда Калужской области от 10 сентября 2019 года постановлено:

иск Терехова И.В. к Кувшиновой И.К. о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, пеней и обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично;

взыскать с Кувшиновой И.К. в пользу Терехова И.В.: денежные средства в счет погашения задолженности по договору купли-продажи квартиры N К-2/5 с рассрочкой платежа от 15 апреля 2016 года в размере 2213641 руб, пени в размере 300000 руб, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25349 руб.;

в удовлетворении исковых требований Терехова И.В. к Кувшиновой И.К. об обращении взыскания на заложенное имущество - отказать;

в удовлетворении встречных исковых требований Кувшиновой И.К. к Терехову И.В, ЗАО "Лесная деревня" о расторжении договора купли-продажи квартиры - отказать.

В апелляционной жалобе Кувшиновой И.К. поставлен вопрос об изменении решения суда и удовлетворении заявленных ею требований о расторжении договора купли-продажи.

Терехов И.В. в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит отменить решение суда в части снижения предусмотренной договором неустойки и отказа в обращении взыскания на объект залога, обратить взыскание на квартиру с последующей реализацией с публичных торгов и взыскать с ответчицы пени в размере 1156134 руб. 04 коп.

В судебном заседании 14 января 2020 года был объявлен перерыв до 21 января 2020 года.

Выслушав объяснения представителя Терехова И.В. - адвоката Мольковой Т.Г, поддержавшей доводы апелляционной жалобы Терехова И.В. и возражавшей против доводов жалобы Кувшиновой И.К, объяснения Кувшиновой И.К. и ее представителя Полковниковой Е.Б, поддержавших доводы апелляционной жалобы Кувшиновой И.К. и возражавших против доводов жалобы Терехова И.В, исследовав дополнительные доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15 апреля 2016 года между ЗАО "Лесная деревня" (продавец) и Кувшиновой И.К. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N К-2/5 с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную в жилом квартале "Лесная деревня" по адресу: "адрес", общей площадью 59, 9 кв.м.

В соответствии с условиями договора цена квартиры составляет 3786667 руб. (пункт 2.1 договора). Оплата цены квартиры осуществляется в рассрочку, путем осуществления разовых и ежемесячных платежей (пункт 2.2 договора).

Разовыми платежами являются денежные средства: вносимые покупателем в качестве оплаты по настоящему договору собственные денежные средства в размере 2693641 руб, переводятся путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца не позднее 28 февраля 2018 года; денежные средства в размере 433026 руб, переводятся путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца в течение двух месяцев со дня обращения покупателем в пенсионный фонд, но не позднее 28 февраля 2018 года, за счет средств материнского капитала (пункт 2.2.1 договора).

Ежемесячными платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты выкупной стоимости квартиры, в следующем порядке: 30000 руб. не позднее 15 числа каждого месяца; первым периодом оплаты по настоящему договору является период с 15 апреля 2016 года по 15 мая 2016 года, с внесением оплаты не позднее 20 апреля 2016 года, последним - с 15 января 2018 года по 15 февраля 2018 года, с внесением оплаты не позднее 20 января 2018 года (пункт 2.2.2 договора).

Пунктом 3.5 договора установлено, что квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полного расчета сторонами по настоящему договору, в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (ипотека в силу закона).

15 апреля 2016 года сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

30 ноября 2017 года между ЗАО "Лесная деревня" и Тереховым И.В. заключен договор уступки прав (цессии), по которому ЗАО "Лесная деревня" (цедент) уступило в полном объеме право требования по договору купли-продажи квартиры N К-2/5 с рассрочкой платежа от 15 апреля 2016 года Терехову И.В. (цессионарий).

Согласно пункту 1.2 договора уступки право требования цедента к должнику по состоянию на дату подписания настоящего договора составляет 3361667 руб.

30 ноября 2017 года ЗАО "Лесная деревня" направило Кувшиновой И.К. извещение о состоявшейся уступке прав (цессии) по договору купли-продажи квартиры от 15 апреля 2016 года N К-2/5 с рассрочкой платежа, что подтверждается копией извещения.

17 января 2018 года между Тереховым И.В. и Кувшиновой И.К. заключено дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи квартиры N К-2/5 с рассрочкой платежа от 15 апреля 2016 года, по условиям которого раздел 2 "Цена договора и порядок расчетов" договора изложен в следующей редакции:

"2.1. Цена квартиры, передаваемой по настающему договору, составляет 3786667 руб.

2.2. Оплата цены квартиры осуществляется в рассрочку, путем осуществления разовых и ежемесячных платежей, вносимых покупателем по реквизитам продавца, в порядке, установленном пунктом 2.2.2 настоящего договора.

2.2.1. Разовыми платежами являются денежные средства: вносимые покупателем в качестве оплаты по настоящему договору собственные денежные средства в размере 2553641 руб, переводятся путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца либо иным, не запрещенным законодательством Российской Федерации способом, не позднее 28 февраля 2018 года; денежные средства в размере 408026 руб. переводятся путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца в течение двух месяцев со дня обращения покупателем в пенсионный фонд, но не позднее 28 февраля 2018 года, за счет средств материнского капитала.

2.2.2. Ежемесячными платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты выкупной стоимости квартиры, в следующем порядке: 30000 руб. не позднее 15 числа каждого месяца; первым периодом оплаты по настоящему договору является период с 15 апреля 2016 года по 15 мая 2016 года, с внесением оплаты не позднее 20 апреля 2016 года, последним - с 15 января 2018 года по 15 февраля 2018 года, с внесением оплаты не позднее 20 января 2018 года".

Как установлено, условия договора в части передачи квартиры покупателю выполнены в полном объеме.

Как следует из представленных доказательств и не оспаривалось представителями истца, Кувшинова И.К. уплатила ЗАО "Лесная деревня" денежные средства в размере 425000 руб. и истцу - 408026 руб. за счет средств материнского капитала, а также 540000 руб. собственных денежных средств.

Разрешая встречные исковые требования Кувшиновой И.К. о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, суд, правильно руководствуясь положениями статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения этих требований, поскольку Кувшиновой И.К. добровольно принято решение о заключении договора купли-продажи квартиры по адресу: "адрес" на условиях, согласованных с продавцом ЗАО "Лесная деревня", заключение договора купли-продажи квартиры совершалось по волеизъявлению обоих сторон сделки, при этом доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, суду не представлено.

Приведенные в апелляционной жалобе Кувшиновой И.К. доводы о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа не опровергают указанные выводы суда, основанные на обстоятельствах дела и представленных доказательствах.

Также судом установлено, что в нарушение условий договора ответчицей разовый платеж в размере 2413641 руб. в срок до 28 февраля 2018 года не осуществлен.

13 июля 2018 года истцом в адрес ответчицы была направлена претензия с требованием о необходимости погашения задолженности, которая осталась без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела Кувшинова И.К. передала денежные средства в размере 200000 руб. в счет частичной оплаты выкупной стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры N К-2/5 с рассрочкой платежа от 15 апреля 2016 года ФИО9, действующей от имени Терехова И.В, что подтверждается распиской от 10 июля 2019 года.

Оценив представленные доказательства с учетом требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, районный суд пришел к верному выводу о наличии предусмотренных положениями статей 309, 310, 486, 488 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с Кувшиновой И.К. денежных средств в счет погашения задолженности в сумме 2213641 руб. во исполнение обязательств по договору купли-продажи и дополнительному соглашению к нему.

Согласно пункту 5.2 договора купли-продажи квартиры, за нарушение покупателем порядка и срока уплаты цены квартиры, предусмотренного пунктами 2.1, 2.2 настоящего договора, продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0, 1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Установив, что Кувшиновой И.К. нарушен порядок и срок уплаты цены квартиры, суд также пришел к правильному выводу о правомерности заявленных требований о взыскании пеней.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Кувшиновой И.К. вывод суда о наличии оснований для взыскания неустойки является обоснованным, соответствует пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд, исходя из положений пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая заявление Кувшиновой И.К. о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, компенсационную природу неустойки, принимая во внимание финансовое положение ответчицы и баланс интересов сторон, правильно применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал допустимым уменьшение неустойки до 300000 руб.

Доводы апелляционной жалобы Терехова И.В. о незаконности снижения неустойки отмену решения суда в указанной части не влекут, поскольку размер взысканной судом неустойки выше предела, установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, отказывая Терехову И.В. в удовлетворении требований в части обращения взыскания на предмет залога - спорную квартиру с последующей ее реализацией с публичных торгов по цене, определенной независимым оценщиком согласно отчету N 185/2018-ОЦ об определении рыночной стоимости квартиры, суд исходил из фактических обстоятельств дела, а именно срока погашения задолженности до 15 февраля 2018 года, принятых ответчицей мер по погашению задолженности, а также тяжелых жизненных обстоятельств, по которым возникла просроченная задолженность, связанных с потерей ответчицей прежней стабильной работы, наличием в семье несовершеннолетних детей, учел, что указанное жилое помещение является единственным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания ответчицы, и обращение взыскания на него будет ущемлять права несовершеннолетних детей, проживающих в квартире.

Таким образом, суд посчитал, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество, что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами.

Между тем такие выводы суда не соответствуют подлежащим применению к спорным правоотношениям нормам материального права.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Статья 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, из приведенных положений законодательства в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

При этом действующее законодательство, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержит запрета на передачу гражданами в залог принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания.

Часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прямо предусматривает, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не препятствует обращению на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество перечислены в специальной статье 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Такие основания в ходе рассмотрения дела не установлены.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отказа истцу в удовлетворении его требований об обращении взыскания на квартиру, переданную в залог на основании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа N К-2/5 от 15 апреля 2016 года, у суда первой инстанции не имелось.

Согласно представленному истцом отчету ООО "Дока-М" о рыночной стоимости спорной квартиры от 19 декабря 2018 года N 185/2018-ОЦ, цена объекта составляет 2873000 руб.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Судебная коллегия принимает во внимание представленный истцом отчет о рыночной стоимости спорной квартиры и определяет начальную продажную цену заложенного имущества - 2298400 руб. (80% от 2873000).

На основании изложенного решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит отмене с принятием в этой части нового решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 и 330 (пункт 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Малоярославецкого районного суда Калужской области от 10 сентября 2019 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Терехова И. В. к Кувшиновой И. К. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Принять в этой части новое решение.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: "адрес", путем ее реализации на публичных торгах, установив начальную продажную цену имущества 2298400 рублей.

В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы Терехова И. В. и Кувшиновой И. К. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи