Московский городской суд в составе председательствующего
судьи Лебедевой И.Е.
при помощнике Давтян М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-3/2020 по административному исковому заявлению ООО "Л-КОМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости
УСТАНОВИЛ:
ООО "Л-КОМ" обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами * и * в размере их рыночной стоимости.
В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником нежилых зданий, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.
В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.
Административный истец ООО "Л-КОМ", административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта.
Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости: нежилое здание площадью * кв.м по адресу: *, кадастровый номер * и нежилое здание площадью * кв.м по адресу: *, кадастровый номер *.
В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость.
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 15 ноября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет, подготовленный ООО "МСВ Консалт".
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Агентство "ЦДК".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена экспертом в размере 9 313 056 989 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена экспертом в размере 18 444 138 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "МСВ Консалт" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "МСВ Консалт" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объектов оценки.
Не соглашаясь с заключением эксперта, ДГИ г. Москвы указывает на ошибки допущенные экспертом, в том числе на то, что разбег цен объектов-аналогов составляет между собой более чем в 1, 5 раза, в рамках сравнительного подхода для объекта * и аналогов к нему не применена корректировка на тип торгового центра и тип парковки, в рамках доходного подхода учтена только арендопригодная площадь зданий, а также на отсутствие анализа договоров аренды и залога. Указанные выше нарушения, по мнению ответчика, сказались на величине рыночной стоимости в сторону уменьшения.
Между тем, доводы о том, что выборка имеет значительный разброс цен, опровергаются пояснениями эксперта О.В, согласно которым для единого объекта недвижимости, включая здание торгово-развлекательного центра в качестве единицы сравнения аналогов выбрана удельная цена за 1 кв.м арендопригодной площади здания, а для здания автомойки - удельная цена за 1 кв.м общей площади здания. Удельные цены 1 кв.м арендопригодной площади аналогов ЕОН торгово-развлекательного центра до внесения корректировок находятся в диапазоне от 157 до 244 тыс.руб. за 1 кв.м, коэффициент вариации удельных цен составляет 15, 4 %, коэффициент вариации удельных цен за 1 кв.м здания мойки составляет 25, 26 %. Данные коэффициенты указывают на однородность выборки. Эксперт полагает, что при делении торговых центров по типам основными критериями являются: общая и арендопригодная площадь объекта, местоположение и состав арендаторов. Все вышеперечисленные критерии экспертом учтены, в связи с чем, доводы ответчика о необходимости корректировки на тип здания не обоснованы.
Основания для учета данных из договоров аренды эксперт не усмотрел, указав, что использование договоров аренды может сказаться на достоверности результата оценки, поскольку не исключает наличия нетипичных для рынка условий. Доводы о том, что экспертом не учтен доход от сдачи в аренду мест под терминалы и банкоматы, опровергаются пояснениями эксперта согласно которым, учет данной статьи дохода экспертом учтен в размере 142, 79 млн руб. Наличие паркинга у аналогов N1, 2, 6 учтено экспертом, поскольку данные аналоги отнесены к классу "А", который предусматривает наличие подземного паркинга. Остальные объекты, в которых отсутствует подземный паркинг, отнесены к классу "В", соответственно, на различия в классе внесены соответствующие корректировки. Расчет арендопригодной площади выполнен экспертом по данным экспликации. Кроме того, в формуле потенциально
