Решение Московского городского суда от 20 апреля 2020 г. по делу N 3а-0416/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-416/2020 по административному исковому заявлению ООО "Сервис-А" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "Сервис-А" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 28.08.2014 год установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 99 568 000 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец ООО "Сервис-А", административные ответчики Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, а также заинтересованное лицо Департамент городского имущества города Москвы в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью * кв.м по адресу: *, кадастровый номер *.

В отношении указанного недвижимого имущества Постановлением Правительства Москвы "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" N688-ПП от 21.11.2014 по состоянию на 28 августа 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере 200 938 808, 40 рублей.

Как следует из ответа ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" данная кадастровая стоимость оставалась не изменой вплоть до 01.01.2018 года. Распоряжением ДГИ г.Москвы " Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в городе Москве по состоянию на 01.01.2018 год" N40557 от 29.11.2018 года в отношении вышеуказанного объекта утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2018 год, которая подлежала применению с 01.01.2019 года.

Таким образом, на дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве 24.12.2018 года, оспариваемая истцом кадастровая стоимость являлась действующей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество.

Согласно ч.1 ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Пользуясь предоставленным вышеуказанной статьей правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 01 апреля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет, подготовленный ООО "КОРРАС Консалтинг".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Московское городское бюро оценки и экспертизы".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 28 августа 2014 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена экспертом в размере 112 000 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "КОРРАС Консалтинг" и достоверности определенной в нём рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "КОРРАС Консалтинг" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик указывает на ошибки допущенные экспертом при расчете арендопригодной площади, а также ссылается на то, что рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода находится за пределами диапазонов рыночных цен определенных экспертом, а также на отсутствие анализа договоров аренды. Указанные выше нарушения, по мнению ответчика, сказались на величине рыночной стоимости в сторону уменьшения.

Указанные доводы судом отклоняются в связи со следующим. Так, экспертом установлено минимальное значение одного квадратного метра единого объекта недвижимости в размере 30 078 рублей, медианное значение одного квадратного метра единого объекта недвижимости в размере 37 669 рублей, полученное экспертом в рамках сравнительного подхода среднее значение одного квадратного метра единого объекта недвижимости составляет 36634 рубля, то есть максимально приближено к медианному значению и значительно больше минимальной рыночной стоимости, что указывает на то, что полученная стоимость одного квадратного метра единого объекта недвижимости находится в пределах рыночной стоимости. Стоит отметить, что медианное значение одного квадратного метра здания без учета стоимости земельного участка определено экспертом в размере 30 226 рублей. Стоимость одного квадратного метра объекта оценки, полученная экспертом, - 34738, 38 рублей, то есть находится чуть выше среднего значения рыночной стоимости.

Доводы о том, что в расчетах не должна быть использована арендопригодная площадь, судом отклоняются в связи со следующим.

Так арендопригодная площадь определена экспертом с применением коэффициента полезной площади (0.875) по методу Ассоциации развития рынка недвижимости "Статриэлт". Согласно данным сайта приведенный коэффициент применяется для определения арендопригодной площади как для помещений (в том числе встроенных), так и для отдельно стоящих зданий. При этом согласно данным сайта арендопригодная площадь определяется как разница между общей и вспомогательной. Поскольку объект оценки представляет собой здание, то применение коридорного коэффициента для определения арендопригодной площади, суд находит обоснованным.

Доводы о том, что экспертом не проанализированы фактические договоры аренды, судом отклоняются, поскольку не доказано, что отсутствие данного анализа сказалось на рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Экспертом выбраны методы оценки в рамках применения избранных им подходов, логика определения ценообразующих факторов, их влияния на рыночную стоимость объектов оценки и применение соответствующих корректировок является понятной.

В то время как административным ответчиком каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости здания указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости не представлено.

Учитывая изложенное, основания для проведения по делу повторной экспертизы, суд не усматривает.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что по состоянию на 28 августа 2014 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * должна быть определена в размере 112 000 000 рублей.

Согласно п.15 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Поскольку по состоянию на 01.01.2018 год распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 N40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г." для объекта с кадастровым номером * установлена новая кадастровая стоимость, которая подлежит применению с 01 января 2019 года, то кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда подлежит установлению на период с 01 января 2015 года по 31 декабря 2018 год включительно.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве - 24 декабря 2018 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 28 августа 2014 год кадастровую стоимость

нежилого здания площадью * кв.м по адресу: *, кадастровый номер * в размере рыночной стоимости равной 112 000 000 (сто двенадцать миллионов) рублей.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, устанавливаются на период с 01.01.2015 года по 31.12.2018 год.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 декабря 2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.