Решение Московского городского суда от 01 апреля 2020 г. по делу N 3а-1063/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1063/2020 по административному исковому заявлению наименование организации к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, наименование организации об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной стоимости,

установил:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на дата кадастровой стоимости в размере рыночной нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, дом 7:

общей площадью 156, 5 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3760 в размере 2 313 575 руб.;

общей площадью 44, 8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3763 в размере 856 079 руб.;

общей площадью 221, 6 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3762 в размере 5 575 610 руб.

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке N1893/0819, подготовленный наименование организации.

В судебное заседание от представителя административного истца поступило заявление об уточнении исковых требований на основании выводов судебной оценочной экспертизы и заявление о рассмотрении дела в отсутствии.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в отсутствии, возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы не представили.

От представителя наименование организации поступили письменные возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы и заявление о рассмотрении дела в отсутствии.

С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства по делу, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дата года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Исходя из того, что административный истец является собственником нежилых помещений и плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

Утверждения представителя Департамента городского имущества и Правительства Москвы, изложенные в письменных пояснениях, о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец не имеют правового значения для разрешения заявленных требований, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Из положений статьи 18 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, дом 7:

общей площадью 156, 5 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3760;

общей площадью 44, 8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3763;

общей площадью 221, 6 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3762.

По состоянию на дата" кадастровая стоимость указанных нежилых помещений утверждена в размере 38 960 850 руб. 28 коп, 11 153 010 руб. 18 коп, 55 167 568 руб. 19 коп. соответственно.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости в размере рыночной, административный истец представил в суд отчет об оценке N1893/0819, подготовленный наименование организации, согласно которым по состоянию на дата рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, дом 7, определена:

общей площадью 156, 5 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3760 в размере 2 313 575 руб.;

общей площадью 44, 8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3763 в размере 856 079 руб.;

общей площадью 221, 6 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3762 в размере 5 575 610 руб.

С учетом того, что представителем Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на дата. Проведение экспертизы поручено наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке N1893/0819, подготовленный наименование организации, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на дата рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, дом 7, определена:

общей площадью 156, 5 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3760 в размере 23 472 000 руб.;

общей площадью 44, 8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3763 в размере 6 168 000 руб.;

общей площадью 221, 6 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3762 в размере 24 758 000 руб.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилых помещений полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подходов обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в г. Москве, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

При расчете стоимости сравнительным подходом были выбраны объекты-аналоги, которые относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы с объектами исследования по ценообразующим факторам (помещения свободного назначения, расположенные в жилых домах новой постройки в территориальной зоне между ТТК и МКАД г. Москвы).

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На возражения представителя наименование организации возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, экспертом фио представлены письменные возражения, не согласиться с которыми у суда оснований не имеется.

Анализ использования помещений на дату оценки проведен экспертом в заключении. Для этого использовались данные экспликации БТИ, которые содержатся в материалах дела, а также данные с официального сайта https://investmoscow.ru Инвестиционного портала города Москвы о реализации помещения, в которое входили спорные помещения, по процедуре открытого аукциона в электронной форме. Данные об этом имеются на стр. 74-88 заключения. Как видно, помещение классифицировано, как помещение свободного назначения, находящее в жилом доме. Также на странице 7 Заключения имеется описание текущего использования спорных помещений.

Довод о том, что экспертом не затребованы действующие договоры аренды является несостоятельным, поскольку существующая рыночная информация по условиям аренды аналогичных типичных объектов широко представлена в источниках, используемых экспертами, и достаточна для определения арендной ставки. Использование именно указанной информации снижает влияние субъективных факторов, возникающих между арендатором и собственником объекта недвижимости.

Расчет на основании фактических договоров аренды, заключенных на конкретное помещение, проводится в случае определения инвестиционной стоимости, то есть стоимости в текущем использовании конкретного лица или группы лиц. В данном случае определяется рыночная стоимость, при расчете которой должны быть использованы рыночные данные, а не фактические.

Кроме того, административным ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что используемая в расчетах в рамках доходного подхода величина арендной ставки не соответствует рыночным данным.

Отказ от использования доходного подхода обоснован на стр. 34-37 заключения.

Следует отметить, что информация, используемая для определения стоимости должна не только фактически присутствовать на рынке на дату оценки, но и отвечать требованиям п. 5 ФСО N3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", а именно быть подтвержденной и не допускать неоднозначного толкования в период проведения работ по оценке.

Именно поэтому, согласно п. 11 ФСО N1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Также следует отметить, что согласно п. 24 ФСО N1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Информационное письмо ФБУ "Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации", на которое ссылается представитель административного ответчика, является внутренним документом ФБУ, адресовано руководителям государственных судебно-экспертных учреждений (прилагаю данный документ), а потому суд считает, что необходимость его применения в рамках проведения судебной оценочной экспертизы представителем административного ответчика необоснована.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость нежилых помещений, указанных выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

На основании положений статьи 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление наименование организации к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, наименование организации удовлетворить.

Установить по состоянию на дата на период с дата и до утверждения новой кадастровой стоимости кадастровую стоимость соответствующую рыночной нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, дом 7, определена:

общей площадью 156, 5 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3760 в размере 23 472 000 руб.;

общей площадью 44, 8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3763 в размере 6 168 000 руб.;

общей площадью 221, 6 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004003:3762 в размере 24 758 000 руб.

Датой обращения наименование организации с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда фио