Решение Московского городского суда от 16 апреля 2020 г. по делу N 3а-2399/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-2399/2020 по административному исковому заявлению ЗАО "Инвестреконструкция" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Инвестреконструкция" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 312 963 543 рубля.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником нежилого помещения, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец ЗАО "Инвестреконструкция", административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью * кв.м по адресу: *, кадастровый номер *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость в размере 718 336 993, 33 рублей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 30 декабря 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет, подготовленный ООО "Лекс Инвест".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Апхилл".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 409 971 717 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Лекс Инвест" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Лекс Инвест" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ДГИ г. Москвы указывает на то, что кадастровая стоимость на 2018 года установлена ниже стоимости на 2016 год, которая истцом не оспаривалась, при этом согласно заключению эксперта рыночная стоимость без особых причин снизилась относительно стоимости, установленной в 2016 году на 50%; итоговая стоимость объекта оценки не соответствует рыночной, на итоговый результат повлияло использование в рамках сравнительного подхода аналогов N2 и N3, стоимость которых не соответствует рынку; отсутствует повышающая корректировка, учитывающая различие объекта исследования и объектов-аналогов N1 и N3 относительно физического состояния зданий; при расчете потенциального валового дохода экспертом не учтены вспомогательные помещения. Приведенные ошибки сказались на достоверности рыночной стоимости объекта оценки.

Между тем, доводы о наличии в заключении эксперта ошибок судом отклоняются в связи со следующим.

Так указывая на то, что выбранные экспертом аналоги не соответствуют рынку, ответчик опирается на данные компании ООО "Максилайн". Вместе с тем в данной аналитике собраны общие данные по стоимости торговых помещений по округам г.Москвы без привязки к классу и иным характеристикам, что не может отвечать особенностям конкретно взятого объекта недвижимости. В свою очередь эксперт провел анализ фактических цен сделок торговых помещений и из полученной выборки выбрал три наиболее подходящих к объекту исследования объекта. При этом объекта аналоги N5, 8, 3 были выбраны для реализации сравнительного подхода ввиду наибольшей схожести с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, при этом отличие по местоположению было скорректировано экспертом. Эксперт отметил, что в целях получения однородной выборки определилдиапазон цен продаж объектов торгового назначения в границах 75 833 руб/кв.м и подобрал объекты аналоги сходные по цене с полученным значением. Так средний показатель цен до введения корректировок составляет 72 445 руб/кв.м, что уже указывает на достоверность выборки.

Доводы о необходимости применения корректировки на класс здания опровергаются пояснениями эксперта, который посчитал, что и объект оценки и объекты аналоги расположения в зданиях сегмента торговой недвижимости класса "В". Данный вывод сделан экспертом на основании осмотра объекта экспертизы, а также исследования фотографий аналогов. Тот факт, что имеются объявления, в которых класс здания использованных экспертом в качестве аналогов объектов отличается от класса определенного экспертом с достоверностью об ошибке при определении класса здания не свидетельствует, поскольку данные объявления отражают субъективное, непрофессиональное мнение подателей объявлений. В свою очередь ответчик не указывает конкретные критерии, которые не учел эксперт при определении класса здания. По мнению эксперта, корректировка на физическое состояние не сказывается на классе здания, относящегося к сегменту торговой недвижимости.

При определении потенциального валового дохода эксперт умножил средневзвешенную арендную ставку на арендопригодную площадь, использовав в расчетах только площадь способную генерировать доход, поскольку по своей конфигурации объект оценки не пригоден к сдаче в аренду целиком. Доказательства, свидетельствующие об ошибках при использовании данного метода не предоставлены.

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Экспертом выбран метод оценки в рамках применения избранных им подходов, логика определения ценообразующих факторов, их влияния на рыночную стоимость объектов оценки и применение соответствующих корректировок является понятной.

В то время как административным ответчиком каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости здания указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости не представлено.

Доказательств тому, что неприменение экспертом указанных в замечаниях административного ответчика корректировок приведет к иному результату рыночной стоимости объекта оценки, который будет находится вне границ интервала, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 26 ФСО N 1, пункт 30 ФСО N7) не представлено.

Между тем данные стандарты оценки прямо закрепляют возможность приведения оценщиком в отчете своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость и который определен экспертом в размере 78-139 тыс/руб квм. с учетом права на земельный участок.

При этом при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими для оцениваемого объекта. Учитывая изложенное, основания для проведения по делу повторной экспертизы, суд не усматривает.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта оценки - нежилого помещения кадастровый номер * по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена в размере 409 971 717 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 30 декабря 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения площадью * кв.м по адресу: *, кадастровый номер * в размере рыночной стоимости равной 409 971 717 (четыреста девять миллионов девятьсот семьдесят одна тысяча семьсот семнадцать) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.