Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04 февраля 2020 г. по делу N 8Г-4481/2019[88-1765/2020-(88-3707/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фединой Е.В, судей Харитонова А.С, Хаянян Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО6 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 августа 2019 года по гражданскому делу по иску ФИО6, ФИО8, ФИО1, ФИО7 к ФИО9, ООО "Консалт-Сервис" о признании договоров заключенными и понуждении исполнить обязательства и встречному иску ФИО9 к ФИО6, ФИО8, ФИО1, ФИО7, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договоров недействительными.

Заслушав доклад судьи Фединой Е.В, судебная коллегия, установила:

ФИО6, ФИО1, ФИО7, ФИО6 В.Н. обратились в суд с иском к ФИО9, ООО "Консалт-Сервис", в котором просили признать действительными и заключенными предварительные договоры купли-продажи с : ФИО6 по договору от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру N 10 общей площадью 22, 2 кв. м, расположенную на 2-м этаже жилого дома общей площадью 477, 8 кв. м, этажность-3 с кадастровым номером N, адрес: "адрес", пер. Перепелиный, "адрес" по договору от ДД.ММ.ГГГГ на "адрес" общей площадью 22, 2 кв. м, расположенную на 2-м этаже жилого дома; ФИО8 по договору от ДД.ММ.ГГГГ на "адрес" общей площадью 22, 2 кв. м, расположенную на 2-м этаже жилого дома общей площадью 477, 8 кв. м, этажность - 3 с кадастровым номером N, адрес: "адрес", пер. Перепелиный, "адрес" ; ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ на "адрес" общей площадью 22, 2 кв. м, расположенную на 3-м этаже жилого дома общей площадью 477, 8 кв. м, этажность - 3 с кадастровым номером N, адрес: "адрес", "адрес", "адрес"; ФИО7 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на "адрес" общей площадью 22, 2 кв. м, расположенную на 3-м этаже жилого дома общей площадью 477, 8 кв. м, этажность - 3 с кадастровым номером N, адрес: "адрес", пер. Перепелиный, "адрес". Признать ничтожной сделку между ООО "Консалт-Сервис" и ФИО9 по отчуждению имущества - жилого дома общей площадью 477, 8 кв. м, этажность - 3 с кадастровым номером N, адрес: "адрес", пер. Перепелиный, "адрес" ликвидировать регистрационную запись N от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности сделки путем возврата имущества сторонам; признать ничтожной сделку между ООО "Консалт-Сервис" и ФИО9 по отчуждению имущества-земельного участка площадью 300 кв. м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" и ликвидировать регистрационную запись N от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия ничтожности сделки путем возврата имущества сторонам.

Обязать ООО "Консалт-Сервис" передать в собственность истцов квартиры, расположенные в вышеуказанном жилом доме, приобретенные по договорам купли-продажи; выделить и передать истцам в собственность соразмерно долям в вышеозначенном жилом доме доли земельного участка площадью 300 кв. м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

ФИО9 обратилась со встречным иском к ФИО6, ФИО8, ФИО1, ФИО7, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договоров недействительными. Просила суд признать подписанные предварительные договора между истцами и ООО "Консалт-Сервис" недействительными; обязать истцов освободить незаконно занимаемые ими помещения, расположенные по адресу: "адрес", пер. Перепелиный "адрес".

Решением Адлерского районного суда "адрес" от 6 февраля 2019 года исковые требования ФИО6, ФИО8, ФИО1, ФИО7 к ФИО9, ООО "Консалт-Сервис" были удовлетворены. Суд постановилпризнать действительными и заключенными предварительные договоры купли-продажи, заключенные между истцами и ООО "Консалт-Сервис". Признал ничтожными сделки между ООО "Консалт-Сервис" и ФИО9, по отчуждению жилого дома и земельного участка, применил последствия ничтожности сделки путем возврата имущества сторонам. Обязал ООО "Консалт-Сервис" передать в собственность истцам квартиры в жилом доме, приобретенные по договорам купли-продажи. Выделено и передано в собственность истца соразмерно их долям в вышеозначенном жилом доме доли земельного участка площадью 300 кв. м. с кадастровым номером N, адрес: "адрес". В удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО6, ФИО8, ФИО1, ФИО7, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договоров недействительными отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от от 8 августа 2019 года постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 августа 2019 года решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 6 февраля 2019 года отменено. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО6, ФИО1, ФИО7, ФИО8 К ФИО9, ООО "Консалт-Сервис" о признании договоров заключенными и понуждении исполнить обязательства отказано. Встречные исковые требования ФИО9 к ФИО6, ФИО1, ФИО7, ФИО8 о признании договоров недействительными удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО9 к ФИО13, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 отказано. Обязал ФИО6, ФИО1, ФИО7, ФИО8 освободить незаконно занимаемое ими помещение, расположенное по адресу: "адрес" "адрес".

В кассационной жалобе ФИО6 ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 августа 2019 года, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Просит оставить в силе решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 6 февраля 2019 года. В апелляционной жалобу содержатся доводы о несогласии с заинтересованностью ФИО16 в споре и переходе суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. Считает, что предварительный договор купли-продажи соответствует закону.

В возражениях на кассационную жалобу ФИО16 просит апелляционное определение оставить без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 г. N 29 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", проверка законности обжалуемого судебного постановления осуществляется в пределах доводов кассационных жалоб, представления. Вместе с тем следует иметь в виду, что суд не связан доводами, изложенными в кассационных жалобе, представлении, если он придёт к выводу о том, что в интересах законности необходимо выйти за пределы этих доводов.

Под интересами законности, которые дают основания для выхода за пределы доводов, изложенных в кассационной жалобе, по смыслу статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, следует, в частности, понимать необходимость проверки правильности применения судами норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых и иных правоотношений.

Судебная коллегия приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций, и они выразились в следующем.

Судом установлено, что 14 ноября 2017 года между ФИО9 и ООО "Консалт-Сервис" был заключен договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства (назначение: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства. Площадь: 300 кв. м, адрес: Российская Федерация, "адрес", кадастровый N, принадлежащий продавцу на основании Соглашения о реальном разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. А также жилого дома, площадью 477, 8 кв. м, количество этажей: 3, по адресу: Российская Федерация, "адрес", пер. Перепелиный, "адрес", кадастровый N, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора 36000000 руб.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи спорного дома и земельного участка, стороны предусмотрели рассрочку платежа в сумме 36 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ в силу закона, указанные обстоятельства явились основанием для возникновения ипотеки на спорные объекты до ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии ООО "Консалт-Сервис" стало реализовывать помещения, являющиеся частью жилого дома общей площадью 477, 8 кв. м, в связи с чем были заключены предварительные договоры купли-продажи с истцами по условиям которых ООО "Консалт-Сервис" приняло на себя обязательство передать в собственность, после завершения раздела жилого дома, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ : ФИО6 по договору от ДД.ММ.ГГГГ "адрес" общей площадью 22, 2 кв. м, расположенную на 2-м этаже жилого дома, стоимость определена сторонами и составляет 2 000 000 руб. и по договору от ДД.ММ.ГГГГ "адрес" общей площадью 22, 2 кв. м, расположенную на 2-м этаже жилого дома, стоимостью 1 900 000 руб.; ФИО8 по договору от ДД.ММ.ГГГГ "адрес", общей площадью 22, 2 кв. м. стоимостью 2 050 000 руб, ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ, "адрес", общей площадью 22, 2 кв. м, расположенную на 3-м этаже жилого дома, стоимостью 1 800 000 кв. м, ФИО7 по договору от ДД.ММ.ГГГГ "адрес", общей площадью 22, 2 кв. м, расположенную на 3-м этаже жилого дома, стоимостью 2 460 000 руб.

ООО "Консалт-Сервис" не исполнило свои обязательства по разделу жилого дома и передаче истцам квартир, согласно предварительным договорам купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ООО "Консалт-Сервис" заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ввиду существенного нарушения покупателем - ООО "Консалт-Сервис" условий договора. ПО условиям указанного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Консалт-Сервис" обязалось вернуть ФИО9 спорные объекты, а ФИО9 вернут уплаченную стоимость имущества в размере 16 038 265 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, соглашение зарегистрировано в органах Росреестра.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Консалт-Сервис" направил в адрес ФИО9 гарантийное письмо о том, что обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить занимаемый дом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 и ООО "Консалт-Сервис" был заключен договор уступки права требования, согласно которому ФИО16 получил от ООО "Консалт-Сервис" право требования к ФИО9 о размере 14 063 265 руб. возникшие на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами согласованы все существенные условия в предварительных договорах купли-продажи недвижимости, и путем подписания данных договоров и дополнительных соглашений к ним, сторонами фактически заключены в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий, договора купли-продажи квартир.

С указанным выводом судебная коллегия не согласилась, указав, что суд первой инстанции не учел, что спорное имущество на момент заключения предварительных договоров с ДД.ММ.ГГГГ было обременено ипотекой в силу закона в пользу ФИО9, в связи с чем ООО "Консалт-Сервис" не имело право на заключение предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества с истцами. Доказательств на согласие ФИО9 на указанные действия материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось. Доводы встречного искового заявления ФИО9 к ФИО6, ФИО8, ФИО1, ФИО7 о признании договоров недействительными суд апелляционной инстанции нашел состоятельными, так как договорных отношений между ФИО9 и ответчиками по встречному иску не возникло и доказательств обратного материалы дела не содержат.

В силу статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основание и предмет иска определяет истец.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как разъяснено в пункте 5 части 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как усматривается из материалов дела истцами заявлялись исковые требования о признании действительными и заключенными предварительных договоров купли-продажи. Также истцы по первоначальному иску просили признать ничтожной сделку между ООО "Консалт-Сервис" и ФИО9 по отчуждению жилого дом и земельного участка и применить последствия ничтожности сделки путем возврата имущества сторонам. Просили обязать ООО "Консалт-Сервис" передать в собственность истцов квартиры, приобретенные по предварительным договорам купли-продажи.

Вместе с тем, согласно резолютивной части апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 августа 2019 года принято решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО14, ФИО1, ФИО7, ФИО8 к ФИО9, ООО "Консалт-Сервис" о признании договоров заключенными и обязании исполнить обязательства отказано.

Таким образом, судом апелляционной инстанции, в нарушение требований статей 39, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не разрешены все требования, которые были заявлены стороной по делу.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 258-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведё ФИО10, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешё ФИО10 использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Судами не учтено, что в собственности ФИО9 находился земельный участок для индивидуального жилищного строительства (назначение: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства. Площадь: 300 кв. м, адрес: Российская Федерация, "адрес", кадастровый N.

Вместе с тем истцами разрешается вопрос о передаче им в собственность квартир в многоквартирном жилом доме.

Суд вышеуказанные юридически значимые обстоятельства не проверил, не обратив на это внимание и не выяснив, является ли спорный жилой дом самовольной постройкой, хотя истцы в иске фактически заявили исковые требования о легализации жилого дома как многоквартирного.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольные постройки, суд был обязан привлечь к участию в деле администрацию муниципального образования в котором находится жилой дом, однако администрация муниципального образования к участию в деле не привлекалась, что является существенным нарушением норм гражданского процессуального права.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

При новом рассмотрении дела следует учесть вышеуказанные требования и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 августа 2019 года в полном объеме и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья

определил:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 августа 2019 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Краснодарский краевой суд.

Председательствующий

Судьи