Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2020 г. по делу N 8Г-5957/2019[88-3201/2020-(88-5194/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фединой Е.В, судей Жогина О.В, Харитонова А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАОКБ "Центр-Инвест" к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, по кассационной жалобе ФИО3 на заочное решение Ленинского районного суда города Краснодара от 22 января 2019 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО9, пояснения представителей ФИО1 - ФИО7, поддержавших доводы кассационной жалобы, ПАО КБ "Центр-Инвест" - ФИО8, возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ПАО КБ "Центр-Инвест" обратился в суд с иском, в котором просил взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 задолженность по кредитному договору в размере 12 322 744, 33 руб, обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом, общей площадью 316, 7 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", г.-к. Анапа, "адрес";земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 897 кв.м, кадастровый N, расположенный по указанному адресу, расходы по оплате государственной пошлины в размере 66 000 руб. Кроме этого, просил расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ N.

Заочным решением Ленинского районного суда города Краснодара от 22 января 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2019 года, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ФИО1 подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене судебных постановлений, вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.

ПАО КБ "Центр-Инвест" возражал против доводов кассационной жалобы, согласно письменным возражениям просил отказать в её удовлетворении, так как вынесенные судебные акты считает законными и обоснованными.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для пересмотра судебных решений в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела, имеются.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО КБ "Центр-Инвест" и ФИО1 заключен кредитный договор N на сумму 15 000000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ, с взиманием процентов за пользование кредитом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 % годовых. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается договором поручительства физического лица от ДД.ММ.ГГГГ Nп, заключенным с истцом и ФИО2 и договором купли-продажи домовладения, приобретаемого с использованием кредитных средств банка и в соответствии с договором залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Nз. Залоговая стоимость недвижимого имущества определена сторонами в сумме 16 000 000 руб.

Обязательства перед заемщиком по предоставлению кредита банк выполнил в полном объеме. Однако ответчиками были нарушены обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование заемными денежными средствами.

Из условий кредитного договора (пункт 1.5), а также дополнительного соглашения N к кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что с ДД.ММ.ГГГГ за пользование кредитом заемщик уплачивает банку проценты по ставке 12 % годовых, в случае несвоевременного погашения кредита заемщику ответчик обязан уплатить банку пеню в размере 100 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Банком ответчику были направлены требования о досрочном погашении кредита, ответа на требования не поступало, задолженность не погашена.

Истец представил в материалы дела расчет образовавшейся у ответчика задолженности, из которого следует, что задолженность заемщика перед Банком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 322 744, 33 руб, из них: задолженность по уплате кредита - 3 966 503, 50 руб, задолженность по уплате процентов за пользование кредитом - 8 256 240, 83 руб, задолженность по уплате пени по просроченному кредиту -100 000 руб.

Доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, препятствующих ответчику надлежащим образом исполнять обязательства по кредитному договору, материалы дела не содержат.

Согласно пункту 6.2 кредитного договора, в случае образования просроченной задолженности по кредиту и неуплаты процентов за пользование кредитом, банк вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор.

Ответчик добровольно обязательства по возврату денежных средств не исполняет.

Предметом купли-продажи и ипотеки является жилой дом, общей площадью 316, 7 кв.м, кадастровый (или условный) N, расположенный по адресу: "адрес", г.-к. Анапа, "адрес"; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 897 кв.м, кадастровый (или условный) N, расположенный по адресу: "адрес", г.-к. Анапа, "адрес".

В соответствии с пунктом 1.9.1 договора купли-продажи домовладения, приобретаемого с использованием кредитных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ Nз оценочная стоимость заложенного имущества определяется сторонами в размере 30 000 000 руб, что подтверждается заключением независимого лицензированного оценщика ООО "Южно-региональное агентство оценки" (отчет N н/08 от ДД.ММ.ГГГГ).Залоговая стоимость определена сторонами в размере 16 000 000 руб.

Согласно пункту 1.9.2. договора, залог обеспечивает исполнение заемщиком обязательств, принятых по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому заемщику предоставлен кредит в размере 15 000 000 руб. Залог обеспечиваеттребование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения.

Из материалов дела следует, что должник существенно нарушил обеспеченные залогом обязательства, систематически нарушая сроки внесения ежемесячных платежей, прекратив уплату ежемесячный платежей по кредитному договору.

Разрешая настоящий спор, руководствуясь положениями параграфа 1 главы 42, статей 309, 310, 330, 348, 363, 450, 452, 809, 811, 813, 819 Гражданского Кодекса Российской Федерации, суд первой и апелляционной инстанций пришел к выводу о наличии оснований для обращения взысканияна предмет залога - ипотеки: земельный участок и находящийся на нем жилой дом, определив способ его реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в соответствии с заключенным договором купли- продажи домовладения, приобретаемого с использованием кредитных средств банка в размере 16 000 000 руб.

С выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно положениям подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По смыслу пункта 9 статьи 77.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" продажа заложенного имущества, осуществляется на публичных торгах. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Положениями пункта 8.2 Кредитного Договора, заключенного сторонами оценочная стоимость имущества, передаваемого в залог, определяется на основании отчета независимого лицензированного оценщика, и составляется по соглашению сторон 30 000 000 рублей, однако залоговая стоимость составила 16 000 000, что существенно ниже реальной стоимости жилого дома и земельного участка.

Кредитный договор, обеспеченный залогом недвижимого имущества (ипотекой) заключался сторонами более 10 лет назад, за столь длительный промежуток времени и оценочная и залоговая стоимость спорного имущества могла существенно измениться.

В нарушение норм действующего законодательства, судами не учтены ни положения приведённых норм права, ни имеющееся в деле заключение независимого лицензированного оценщика, ни давность установления стоимости заложенного имущества.

Кроме того, судом апелляционной инстанции немотивированно проигнорировано ходатайство ФИО1 о назначении судебной экспертизы для установления действительной рыночной стоимости заложенного имущества.

Таким образом, доводы кассатора о том, что занижение истинной стоимости домовладения и земельного участка, являющегося для заемщика и членов его семьи единственным жильем, может привести к неосновательному обогащению банка и обнищанию семьи заемщика, который не сможет приобрести другое жилье, по мнению судебной коллегии, заслуживают внимания.

Допущенные судом нарушения норм права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2019 года отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: