Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 11 августа 2020 г. по делу N 66а-1302/2020

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего

Ходус Ю.А, Судей

Мироновой Н.В, Бушминой А.Е, при секретаре

Идрисовой С.З, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рельеф" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости

по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 мая 2020 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Рельеф" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

административный истец общество с ограниченной ответственностью "Рельеф" (далее ООО "Рельеф", административный истец, общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.

В обоснование требований, изложенных в административном исковом заявлении, ООО "Рельеф" указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого утверждена приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 1 ноября 2018 года N1371 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 10 921 096, 83 руб.

Кроме того, ООО "Рельеф" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого определена актом филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17 ноября 2015 года N 482 по состоянию на 13 мая 2017 года в размере 4 806 678, 71 руб.

Административный истец в соответствии с договорами аренды земельных участков N 4782-Пр от 4 февраля 2017 года и N3287-Ю от 15 февраля 2012 года, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 7 июля 2014 года является арендатором названных выше земельных участков. Из договоров аренды земельных участков и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.

Считая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец представил отчет "данные изъяты" N от 27 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года составляет 2 373 739 руб.; земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 13 мая 2017 года составляет 600 798 руб.

Административный истец ООО "Рельеф" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 373 739 руб.; земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 13 мая 2017 года в размере 600 798 руб.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 мая 2020 года, административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Рельеф" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 59 299 +/-429 кв. м, из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: склады, расположенному по адресу: "адрес", равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 6 251 000 руб. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3 287 +/-20 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения гаража, расположенному по адресу: "адрес", равной рыночной по состоянию на 13 мая 2017 года в размере 912 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 30 декабря 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

С решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 мая 2020 года не согласилось Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее Министерство) и предъявило апелляционную жалобу, в которой содержится требование об отмене упомянутого решения суда.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Министерство указало, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, в частности, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и подлежит отмене. Судом неверно определена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, поскольку экспертное заключение является недопустимым доказательством, так как оно составлено с нарушением Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки. Экспертом допущены следующие нарушения: не были применены необходимые корректировки, в качестве объектов-аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых участков. Выводы эксперта не были ясными и понятными, в связи с чем, экспертное заключение не может быть положено в основу решения. Кроме того, Министерством было заявлено ходатайство о выделении административных исковых требований в отдельное производство, поскольку юридически значимые даты по состоянию на которые определены кадастровые стоимости, а также органы, утвердившие кадастровую стоимость (ответчики) различны, в удовлетворении которого было отказано.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец ООО "Рельеф", Правительство Республики Башкортостан, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрация муниципального района Янаульского района Республики Башкортостан, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Янаульскому району и городу Янаул не присутствовали, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, путем направления судебного извещения с уведомлением, о причинах неявки в суд апелляционной инстанции судебную коллегию в известность не поставили, при указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административный истец на основании договора аренды земельного участка N 4782-Пр от 4 февраля 2017 года, акта приема-передачи земельного участка к договору, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 59 299 кв.м, из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: склады, расположенного по адресу: "адрес" (л.д.21-24 т.1).

Кроме того, административный истец на основании договора аренды земельного участка N 3287-Ю от 15 февраля 2012 года, акта приема-передачи земельного участка к договору от ДД.ММ.ГГГГ, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3 287 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения гаража, расположенному по адресу: "адрес" (л.д.32-34 т.1).

Из расчета арендной платы следует, что арендная плата за пользование указанными земельными участками рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 1 ноября 2018 года N 1371 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2018 года в составе земель отдельных категорий, в том числе, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Вышеуказанным Приказом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 10 921 096, 83 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена актом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17 ноября 2015 года N 482 по состоянию на 13 мая 2017 года в размере 4 806 678, 71 руб.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, то он вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемых земельных участков.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 373 739 руб.; земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 600 798 руб. (л.д.47-182 т.1).

В ходе рассмотрения дела для правильности определения рыночной стоимости спорных земельных участков по ходатайству административного истца определением суда первой инстанции от 17 февраля 2020 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено "данные изъяты" (л.д.5-8 т.2).

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО6 N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 251 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 912 000 руб. (л.д.27-131 т.2).

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта "данные изъяты" ФИО6 N от 20 февраля 2020 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объектов оценки; приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на счерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в его правильности или обоснованности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; в экспертном заключении допущены нарушения, а именно не были применены необходимые корректировки в качестве объектов-аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых участков.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан согласиться не может в силу следующего.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельных участков была определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнении продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пункте 20 ФСО N 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценивая заключение экспертизы, выполненной "данные изъяты"", на предмет его достоверности, относимости и допустимости, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует указанным критериям оценки доказательств, так как при определении рыночной стоимости объектов исследования были подобраны аналоги максимально приближенные к исследуемым объектам по своим характеристикам, проанализированы и внесены все необходимые корректировки.

В том числе, экспертом были применены аналоги, которые не были размещены на Публичной кадастровой карте, однако, в объявления по указанным аналогам указано расположение объектов, город, улица, а также иные характеристики месторасположения.

При определении рыночной стоимости спорных земельных участков, как следует из заключения экспертизы эксперт не применяет корректировки на передаваемые права, однако, данные обстоятельства не влекут нарушение экспертом требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, так как при отсутствии в объявлениях кто отчуждает земельный участок арендатор (право аренды), либо собственник (право собственности), эксперт при отсутствии в объявлении данных о продаже права аренды земельного участка, приходит к выводу о нахождении земельного участка у продавца в собственности, в связи с чем корректировки не проводит. Эксперт полагает, что применение повышающей корректировки на передаваемые права по аналогам NN 4, 5, 6, 7 относительно объекта исследования с кадастровым номером N, по объектам аналогам NN 1, 3, 4 относительно объекта исследования с кадастровым номером N приведет к необъективности результатов исследования.

Судебная коллегия приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы. Удельный показатель рыночной стоимости аналогов N1, 2, 3 находится на уровне цен остальных аналогов, либо в диапазоне цен остальных аналогов. Данный факт свидетельствует, что указанные аналоги не могут иметь назначение под офисно-торговую застройку, под многоэтажное жилищное строительство, то есть назначение земельных участков производственно-складское. Также по аналогам N1, 3 назначение земельного участка указано в объявлениях о продаже аналогов, по аналогу N7 назначение участка идентифицировано по публичной кадастровой карте. По аналогу N4 указано местоположение на карте, а также назначение аналога "под строительство склада или производственного помещения". Таким образом, у эксперта имелась необходимая и достаточная информация об аналогах для проведения расчетов.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не применил статью 136 КАС РФ в целях выделения исковых требований по каждому спорному земельному участку в отдельные производства, основан на неправильном толковании процессуального права. В силу части 2 статьи 136 КАС РФ совершение указанных процессуальных действий является правом суда, которое может быть реализовано в случае, если суд признает целесообразным раздельное рассмотрение заявленных требований.

Судебная коллегия полагает, что судебное решение вынесено с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права. Предусмотренные статьей 310 КАС РФ основания для отмены решения в апелляционном порядке отсутствуют.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 КАС РФ, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Председательствующий

Судьи